ВС РФ: добросовестность арендатора не спасает незавершённое строительство от изъятия

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 4-КГ26-23-К1, Определение СКГД ВС РФ от 21 апреля 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. (судья-докладчик) - Судьи: Марьина А.Н., Назаренко Т.Н.

Стороны: - Истец (по основному иску): Администрация городского округа Кашира Московской области (орган публичной власти — муниципальное образование) - Ответчик (по основному иску) / Истец (по встречному иску): Крысенко Владимир Валерьевич (гражданин) - Ответчик (по встречному иску): Администрация городского округа Кашира Московской области

Категория спора: Жилищно-земельный спор, связанный с изъятием объекта незавершённого строительства и гаража, расположенных на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности; административно-правовой элемент (оспаривание бездействия органа публичной власти при предоставлении государственной услуги).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца (администрации): Администрация городского округа Кашира обратилась в суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства (фундамент жилого дома) и гаража путём их продажи с публичных торгов. Основание: истечение срока договора аренды земельного участка (19 апреля 2024 г.), предоставленного Крысенко В.В. для завершения строительства, при условии, что строительство не было завершено (готовность 12,13–14,67 %).

Возражения ответчика (Крысенко В.В.): Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на: - добросовестное использование земельного участка по назначению; - регулярное внесение арендных платежей; - предпринятие мер к завершению строительства; - наличие действующего разрешения на строительство (до 1 февраля 2028 г.); - отсутствие признаков недобросовестного поведения.

Встречный иск: Крысенко В.В. требовал признания бездействия администрации незаконным и возложения обязанности рассмотреть его заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Решение суда первой инстанции (Каширский городской суд, 3 декабря 2024 г.): - Резолюция: Исковые требования администрации удовлетворены. В удовлетворении встречных требований Крысенко В.В. отказано. - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что Крысенко В.В. реализовал право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства после 1 марта 2015 г., однако не завершил строительство в установленный срок. Доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 239¹ ГК РФ (нарушение сроков вследствие действий/бездействия органов публичной власти), не представлено. Администрация обратилась в суд в пределах шестимесячного срока со дня окончания договора аренды, что является основанием для изъятия объектов.

Постановление апелляции (Московский областной суд, 5 марта 2025 г.): - Резолюция: Решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требований администрации об изъятии объектов путём продажи с публичных торгов; по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении этих требований. В остальной части решение оставлено без изменения. - Ключевые мотивы: Суд апелляции пришёл к выводу, что Крысенко В.В. использует участок по назначению, оплачивает арендные платежи, предпринимал меры к завершению строительства. Строительство не завершено в связи с тяжёлым финансовым положением. В отсутствие признаков недобросовестного поведения и с учётом действующего разрешения на строительство оснований для изъятия не имеется.

Постановление кассации (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 17 сентября 2025 г.): - Резолюция: Апелляционное определение оставлено без изменения. - Ключевые мотивы: Кассационный суд поддержал позицию апелляции.

Обращение в ВС РФ: Администрация городского округа Кашира подала кассационную жалобу на апелляционное и кассационное определения, требуя их отмены. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 20 марта 2026 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами публичного собственника земельного участка (муниципального образования) и собственника объекта незавершённого строительства (гражданина). Конфликт касается применения механизма изъятия объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов при истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

Центральный вопрос: имеют ли значение при разрешении спора об изъятии такого объекта обстоятельства добросовестного поведения арендатора (регулярное внесение платежей, наличие действующего разрешения на строительство, предпринятие мер к завершению), или закон предусматривает безусловное право публичного собственника на изъятие при соблюдении формальных условий (истечение срока договора, недостижение готовности объекта, отсутствие доказательств вины органов власти)?

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование и применение норм гражданского и земельного права, регулирующих правовую судьбу объектов незавершённого строительства) с элементами административно-правовой (оспаривание бездействия органа публичной власти при предоставлении государственной услуги).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопрос о единообразном толковании и применении ст. 239¹ ГК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, а также норм Земельного кодекса РФ, регулирующих механизм изъятия объектов незавершённого строительства. Нижестоящие суды применили эти нормы противоречиво, что требует кассационного пересмотра и установления единообразной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеют ли правовое значение при разрешении спора об изъятии объекта незавершённого строительства обстоятельства добросовестного поведения арендатора (регулярное внесение арендных платежей, наличие действующего разрешения на строительство, предпринятие мер к завершению строительства)?

2. Является ли наличие действующего разрешения на строительство основанием для отказа в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершённого строительства при истечении срока договора аренды земельного участка?

3. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для удовлетворения требования об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 239¹ ГК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ?

4. Распространяется ли механизм изъятия на случаи, когда договор аренды земельного участка заключен после 1 марта 2015 г. без проведения торгов в целях завершения строительства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала жалобу администрации подлежащей удовлетворению. Суд установил, что выводы апелляционного и кассационного судов основаны на неправильном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения. Наличие действующего разрешения на строительство, факт внесения арендных платежей, предпринятие мер к завершению строительства и отсутствие признаков недобросовестного поведения не имеют правового значения при установлении судом всех обстоятельств, предусмотренных законом для изъятия объекта недвижимого имущества и продажи его с публичных торгов. Механизм изъятия объектов незавершённого строительства направлен на обеспечение определённости правовой судьбы такого объекта после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности, при соблюдении баланса интересов публичного собственника и его арендатора.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база и законодательный механизм

Применённые нормы материального права:

• Статья 239¹ ГК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ): предусматривает, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

• Пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: положения ст. 239¹ ГК РФ распространяются на договоры аренды, заключённые после 1 марта 2015 г., без проведения торгов в целях завершения строительства.

• Статья 23 Земельного кодекса РФ: системные положения предусматривают, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться объектом незавершённого строительства, созданным в период действия договора аренды, в том числе земельным участком, без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершённого строительства.

• Подпункт 10 пункта 2 и подпункт 2 пункта 5 статьи 39⁶ Земельного кодекса РФ: предусмотрено право предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии объекта путём продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования.

• Подпункт 2 пункта 5 статьи 39⁶ и подпункт 8 пункта 8 статьи 39¹¹ Земельного кодекса РФ: дополнительные системные положения о порядке прекращения договора аренды и определении судьбы объекта незавершённого строительства.

• Пункт 4 статьи 39 Земельного кодекса РФ: системные положения о правах публичного собственника земельного участка.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 390.14 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

• Статьи 390–390.15 ГПК РФ: общие положения о кассационном производстве в ВС РФ.

2. Позиции Конституционного Суда РФ

Определение КС РФ от 29 сентября 2022 г. № 2406-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Литвиновой Ирины Леонидовны на нарушение её конституционных прав статьёй 239¹ ГК РФ и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

КС РФ отметил, что ст. 239¹ ГК РФ, призванная обеспечить баланс интересов публичного собственника земельного участка и его арендатора, исходит из принципов свободы договора и единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нём прочно связанные с ним объекты. Пункт 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ предусматривает гарантии для собственников объектов незавершённого строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трёх лет для завершения такого строительства.

Действующее правовое регулирование направлено на обеспечение определённости правовой судьбы объекта незавершённого строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности.

3. Обзоры судебной практики ВС РФ

Пункт 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2023), утверждённого Президиумом ВС РФ 26 апреля 2023 г. (с изменениями от 25 апреля 2025 г.):

Разъяснено, что собственник объекта незавершённого строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды.

Пункт 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), утверждённого Президиумом ВС РФ 16 февраля 2022 г.:

Положения ст. 239¹ ГК РФ распространяются на случаи, если собственник объекта незавершённого строительства для его завершения реализовал право на однократное его продление путём заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

4. Кассационное определение СКГД ВС РФ

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5:

Подтверждает, что права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нём объекта строительства, которое не было завершено, связаны между собой.

5. Принципиальные подходы ВС РФ

Баланс интересов: Правовое регулирование в указанной сфере предусматривает юридический механизм, направленный на: - эффективное и целевое использование земельного участка в определённый срок; - определённость юридической судьбы незавершённого строительством объекта; - соблюдение баланса интересов публичного собственника участка и его арендатора.

Специальный порядок прекращения права собственности: При разрешении спора необходимо учитывать, что наличие объекта незавершённого строительства на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истёк, влечёт необходимость специального порядка прекращения права собственности на такой объект посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путём продажи с публичных торгов.

6. Критика позиции нижестоящих судов

Ошибка апелляционного суда в оценке обстоятельств:

СКГД ВС РФ признала ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что: - сам факт внесения арендных платежей; - наличие установленного ограждения участка; - возведение объекта вспомогательного характера (гаража)

могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа об изъятии объекта незавершённого строительства.

Правовое значение арендных платежей: Внесение арендных платежей Крысенко В.В. обусловлено фактическим использованием земельного участка, находящегося в публичной собственности, в том числе в связи с нахождением на участке объектов, принадлежащих арендатору. Это не может служить основанием для отказа в изъятии.

Правовое значение разрешения на строительство: В связи с изложенным наличие действующего разрешения на строительство не имеет правового значения при установлении судом всех обстоятельств, предусмотренных законом для изъятия объекта недвижимого имущества и продажи его с публичных торгов.

7. Условия удовлетворения требования об изъятии

Требования уполномоченного органа об изъятии объекта незавершённого строительства подлежат удовлетворению при наличии следующих условий:

1. Договор аренды заключён после 1 марта 2015 г. без проведения торгов в целях завершения строительства (п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

2. Срок действия договора истёк (в данном случае — 19 апреля 2024 г.).

3. Строительство не завершено (в данном случае — готовность 12,13–14,67 %).

4. Собственник не доказал, что нарушение сроков строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (п. 1 и 3 ст. 239¹ ГК РФ).

5. Уполномоченный орган обратился в суд в пределах шестимесячного срока со дня окончания действия договора аренды (п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ и ст. 39⁶ ЗК РФ).

8. Распределение бремени доказывания

Бремя доказывания обстоятельств, исключающих изъятие: Собственник объекта незавершённого строительства несёт бремя доказывания того, что нарушение сроков строительства связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения. В данном деле Крысенко В.В. не представил таких доказательств.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Московский областной суд, 5 марта 2025 г.)

1. Неправильное толкование ст. 239¹ ГК РФ: Апелляционный суд применил норму, исходя из критериев добросовестности поведения арендатора (регулярное внесение платежей, предпринятие мер к завершению строительства), которые не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в изъятии. Статья 239¹ ГК РФ предусматривает объективные критерии: истечение срока договора, недостижение готовности объекта, отсутствие доказательств вины органов власти.

2. Придание правового значения действующему разрешению на строительство: Суд апелляции исходил из того, что наличие действующего разрешения на строительство (до 1 февраля 2028 г.) является основанием для отказа в изъятии. Однако ст. 239¹ ГК РФ не предусматривает такого критерия. Разрешение на строительство — это административный акт, определяющий возможность ведения строительных работ, но не влияющий на механизм определения судьбы объекта незавершённого строительства при истечении срока договора аренды.

3. Неправильная оценка фактических обстоятельств: Суд апелляции придал решающее значение фактам: - внесения арендных платежей; - наличия установленного ограждения участка; - возведения вспомогательного объекта (гаража).

Эти обстоятельства свидетельствуют о фактическом использовании участка, но не исключают применение механизма изъятия, предусмотренного законом.

4. Нарушение норм материального права (ст. 390.14 ГПК РФ): Выводы апелляционного суда основаны на неправильном толковании и применении ст. 239¹ ГК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ и норм Земельного кодекса РФ, что является существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела.

Ошибки кассационного суда (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 17 сентября 2025 г.)

1. Поддержка ошибочной позиции апелляции: Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменения, не проведя самостоятельного анализа применимых норм материального права и не выявив существенные нарушения.

2. Отсутствие критического анализа: Кассационный суд не рассмотрел, соответствует ли позиция апелляции положениям ст. 239¹ ГК РФ, п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, Обзорам судебной практики ВС РФ и Определению КС РФ от 29 сентября 2022 г. № 2406-О.

Правильная позиция суда первой инстанции

Каширский городской суд (3 декабря 2024 г.): Суд первой инстанции правильно применил ст. 239¹ ГК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, установив все юридически значимые обстоятельства: - договор аренды заключён после 1 марта 2015 г. без проведения торгов; - срок действия договора истёк (19 апреля 2024 г.); - строительство не завершено (готовность 12,13–14,67 %); - собственник не доказал вину органов власти в нарушении сроков; - администрация обратилась в суд в пределах шестимесячного срока.

На основании этих обстоятельств суд первой инстанции правильно удовлетворил требование администрации об изъятии объектов.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 5 марта 2025 г. в части отказа в удовлетворении искового требования об изъятии объекта незавершённого строительства и гаража отменено.

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 сентября 2025 г. в части отказа в удовлетворении искового требования об изъятии объекта незавершённого строительства и гаража отменено.

3. Решение Каширского городского суда Московской области от 3 декабря 2024 г. в части удовлетворения требований администрации об изъятии объекта незавершённого строительства и гаража оставлено в силе.

Дело не направлено на новое рассмотрение. Решение суда первой инстанции восстановлено в полной силе.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает единообразный стандарт применения ст. 239¹ ГК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ во всех судах общей юрисдикции. Нижестоящие суды должны:

• Отказаться от субъективной оценки добросовестности поведения арендатора при разрешении споров об изъятии объектов незавершённого строительства. Критерии добросовестности (регулярное внесение платежей, предпринятие мер к завершению строительства) не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в изъятии.

• Не придавать правового значения наличию действующего разрешения на строительство при применении механизма изъятия. Разрешение на строительство — это административный акт, не влияющий на судьбу объекта при истечении срока договора аренды.

• Применять объективные критерии, установленные ст. 239¹ ГК РФ: истечение срока договора, недостижение готовности объекта, отсутствие доказательств вины органов власти в нарушении сроков.

• Соблюдать шестимесячный срок для обращения уполномоченного органа в суд со дня истечения срока догов