ВС РФ: при оспаривании права собственника на земельный участок в ООПТ суды должны учитывать презумпцию регистрации и добросовестность приобретателя

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения ВС РФ: № 18-КГ25-320-К4

Дата: 9 сентября 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В., Петрушкина В.А. (судья-докладчик Горшков В.В.)

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Вяткина Мила Елисеевна (гражданин) - Материальный истец (не привлечён): Российская Федерация (публично-правовое образование)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности отсутствующим; земельный спор; защита публичных интересов в сфере особо охраняемых природных территорий (ООПТ)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор обратился с иском о признании отсутствующим права собственности Вяткиной М.Е. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 729 м², вид разрешённого использования — индивидуальное жилищное строительство, расположен в г. Сочи). Одновременно истец просил признать право собственности Российской Федерации на данный участок.

Правовое основание требования: Спорный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка (ООПТ федерального значения). По мнению прокурора, право собственности зарегистрировано в нарушение закона, поскольку участок входит в состав ранее учтённых земель лесного фонда (Дагомысское участковое лесничество по лесоустройству 1997 г.).

Возражения ответчика

Ответчик оспаривала требования прокурора. Ходатайствовала о назначении судебной землеустроительной экспертизы (не удовлетворено судом).

Решение первой инстанции

Суд: Центральный районный суд г. Сочи (2 сентября 2022 г.)

Резолюция: Исковые требования прокурора удовлетворены.

Ключевые мотивы: Суд установил, что образованный в результате перераспределения земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Дагомысского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал на отсутствие доказательств предоставления исходного участка первоначальному правообладателю и отсутствие согласования границ вновь образованного участка с территориальным органом Росимущества.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда (17 января 2023 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление кассации

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции (15 июня 2023 г.)

Резолюция: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба: Подана Вяткиной М.Е. (срок восстановлен определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 18 июня 2025 г.). Жалоба передана в судебное заседание СКГД определением судьи Кротова М.В. от 7 августа 2025 г.

Доводы жалобы: Требование об отмене всех судебных актов (конкретные доводы в определении не раскрыты).

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом Российской Федерации в защите особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и правом гражданина на собственность, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Конфликт касается:

1. Презумпции достоверности государственной регистрации — зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное;
2. Распределения бремени доказывания — кто должен доказывать отсутствие права: истец (прокурор) или ответчик;
3. Применимости норм о защите вещных прав — какие статьи ГК РФ применимы (ст. 301, 302 или 304);
4. Добросовестности приобретателя — был ли ответчик добросовестным при приобретении участка;
5. Исковой давности — подлежит ли спор о признании права отсутствующим исковой давности;
6. Процессуальной надлежащести — надлежащий истец в деле о защите публичных интересов.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая с элементами конституционного права. Спор затрагивает: - Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8 ГК РФ); - Защиту права собственности (ст. 209, 301, 302, 304 ГК РФ); - Земельное законодательство (ст. 60 ЗК РФ, Федеральный закон № 172-ФЗ о переводе земель); - Законодательство об ООПТ (Федеральный закон № 33-ФЗ); - Процессуальные правила о доказывании (ст. 56, 67 ГПК РФ) и надлежащем истце (ст. 38, 45 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют выработки единообразной судебной практики по вопросам: - Применения презумпции достоверности государственной регистрации при оспаривании прокурором зарегистрированного права; - Соотношения ст. 301, 302 и 304 ГК РФ при защите публичных интересов в отношении земель ООПТ; - Исковой давности при признании права отсутствующим; - Конституционных гарантий собственности граждан (ст. 35, 36 Конституции РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применима ли презумпция достоверности государственной регистрации (ст. 8 ГК РФ) при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина на земельный участок, и кто несёт бремя доказывания отсутствия этого права?

2. Какие нормы ГК РФ (ст. 301, 302 или 304) применимы при разрешении требования прокурора о признании права собственности гражданина на земельный участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения?

3. Должны ли суды при рассмотрении такого требования устанавливать добросовестность ответчика как приобретателя земельного участка и применять правила ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе?

4. Подлежит ли требование о признании права отсутствующим действию исковой давности, и если да, то с какого момента она начинает течь?

5. Является ли надлежащим истцом в деле прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, или суд обязан привлечь в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации?

6. Если земельный участок находится в границах ООПТ только частично, может ли быть удовлетворено требование о признании отсутствующим права на весь участок, и какие компенсационные обязанности возникают у публичной власти?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее право, доказывает его отсутствие. При этом требование о признании права отсутствующим, поданное в защиту публичных интересов в отношении земельного участка, находящегося в границах ООПТ федерального значения, должно рассматриваться с учётом конституционных гарантий собственности граждан и правил о добросовестном приобретателе (ст. 302 ГК РФ), а не только норм ст. 304 ГК РФ. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не учтя презумпцию достоверности регистрации, не установив необходимые обстоятельства и не привлекши надлежащего истца.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и распределение бремени доказывания

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8 ГК РФ (п. 1, 2): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

• Ст. 130, 131 ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Ст. 234, 302 ГК РФ: Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• П. 36: Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.
• П. 52: Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Критика нижестоящих судов: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не учли эти положения. Они поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих оснований, не исходя из презумпции добросовестности ответчика как собственника земельного участка.

2. Применение норм о переводе земель и категориях земельных участков

Применённые нормы материального права:

• Ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3): Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН и правоустанавливающими документами он отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя или предыдущих правообладателей возникли до 1 января 2016 г.

• Ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ (ч. 6, п. 1): Положения ч. 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 г. вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ. Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен, и обстоятельств того, что на момент предоставления первоначальному правообладателю земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом также не установлено.

3. Законодательство об особо охраняемых природных территориях

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула, ст. 2): Особо охраняемые природные территории — это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. К категориям ООПТ относятся национальные парки.

Вывод СКГД: Суд не установил, что спорный земельный участок находится в границах ООПТ федерального значения на момент его предоставления первоначальному правообладателю.

4. Соотношение ст. 301, 302 и 304 ГК РФ при защите публичных интересов

Применённые нормы материального права:

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Ст. 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путём помимо его воли.

• Ст. 304 ГК РФ: Право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Ст. 60 ЗК РФ (п. 1, подп. 2): Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (п. 32): При применении ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. С помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.

• Постановление № 10/22 (п. 52): Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект зарегистрировано за разными лицами и т.п.), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим. Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Вывод СКГД: Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество. Указанный истцом способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Критика нижестоящих судов: Суды не выяснили обстоятельства приобретения земельного участка, не дали оценку добросовестности ответчика, не определили отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. От установления данных обстоятельств зависело, какие нормы права необходимо было применять.

5. Позиция Конституционного Суда РФ о защите собственности граждан при наличии публичного интереса

Применённые источники:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других» (далее — постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П).

• Ст. 2, 18, 35 (чч. 1 и 2), 36 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ: Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Каждый имеет право на жилище. Право частной собственности охраняется законом. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Ключевые позиции КС РФ, воспринятые СКГД:

1. Возможность частичного удовлетворения требования: Возможна ситуация, когда земельный участок находится в границах ООПТ федерального значения лишь частично. В том случае, если остальная (находящаяся за пределами этих границ) его часть может использоваться в соответствии с установленным видом разрешённого использования, по смыслу ст. 2, 18, 35 и 36 Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту его часть.

2. Применение правил о добросовестном приобретателе: При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах ООПТ федерального значения либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений ст. 302 ГК РФ (о добросовестном приобретателе). Использование ст. 304 без учёта этого обстоятельства создаёт существенные риски нарушения конституционных прав граждан.

3. Компенсационные обязанности публичной власти: Если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) земельного участка действовал добросовестно или истёк срок исковой давности, удовлетворение требования о признании отсутствующим должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешённого использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на участке объектов. Соответствующая обязанность возлагается на органы публичной власти, изначально предоставившие участок (их правопреемников).

Вывод СКГД: Данные правовые позиции судебными инстанциями по настоящему делу не учтены.

6. Исковая давность при признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права:

• Ст. 196 ГК РФ: Общий срок исковой давности составляет три года.

• Ст. 208 ГК РФ (абзац пятый): В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (п. 57, абзац 3): В силу ст. 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

• Постановление № 10/22 (п. 57): Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Позиция КС РФ (постановление от 28 января 2025 г. № 3-П): Спор о принадлежности имущества — даже если он облечён в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. Первое по времени из следующих обстоятельств должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности: - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем; - отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка; - правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право граж