ВС РФ: надлежащый ответчик по счетам за энергию в нежилом здании — собственник, а не управляющая компания

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А40-64694/2024 (Арбитражный суд города Москвы); Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-11395.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 13 апреля 2026 г.; полный текст изготовлен 15 апреля 2026 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий судья: Шилохвост О.Ю. - Судьи: Разумов И.В., Самуйлов С.В. - Секретарь судебного заседания: Новикова О.Н.

Стороны спора: - Истец (кассационная жалоба подана ответчиком): Федеральное государственное казенное учреждение «Центр эксплуатационного обеспечения войск национальной гвардии Российской Федерации» (ФГКУ) — правообладатель здания на праве оперативного управления, ответчик по иску; - Ответчик (истец по иску): Публичное акционерное общество «Московская объединенная энергетическая компания» (ПАО) — поставщик тепловой энергии; - Третье лицо (не заявляющее самостоятельных требований): Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Шемрок» — управляющая организация здания.

Категория спора: Договорный спор о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы (тепловую энергию) и неустойки; спор о надлежащем ответчике и применимом правовом режиме энергоснабжения нежилого здания.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

ФГКУ на праве оперативного управления принадлежит здание «Гостиница для временного размещения военнослужащих на период обучения ВВ МВД России (Общежитие № 2)» общей площадью 8834,7 кв.м, зарегистрированное в ЕГРН с назначением «нежилое». На основании договора управления многоквартирным домом № 1 от 6 февраля 2023 г. управление зданием осуществляла ООО «Управляющая Компания «Шемрок», которой были возложены обязанности по обеспечению поставки коммунальных ресурсов на общедомовые нужды и начислению собственникам за потребленные ресурсы.

В период с 1 февраля по 31 мая 2023 г. ПАО осуществляло поставку в здание тепловой энергии на нужды отопления и горячего водоснабжения в отсутствие письменного договора теплоснабжения. 26 июля 2023 г. ПАО направило ФГКУ контракт теплоснабжения № 04.515700кТЭ от 1 февраля 2023 г. для урегулирования отношений. Письмом от 24 августа 2023 г. ФГКУ оставило контракт без рассмотрения. 21 декабря 2023 г. ПАО направило претензию об оплате тепловой энергии. В отсутствие допущенного к коммерческим расчетам прибора учета ПАО определило объем тепловой энергии расчетным способом с использованием норматива потребления (835,593 Гкал) стоимостью 1 943 488 руб. 99 коп. Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения ПАО 26 марта 2024 г. в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки за период с 11 марта 2023 г. по 6 марта 2024 г. в размере 461 269 руб. 13 коп., а также неустойки, рассчитанной с 7 марта 2024 г. по дату фактической оплаты исходя из 1/130 ключевой ставки Банка России.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд города Москвы (15 января 2025 г.): Отказал в иске. Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 210, 438, 539 ГК РФ, статьей 161 ЖК РФ и Правилами № 1616 (постановление Правительства РФ от 21 декабря 2018 г.), пришел к выводу, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку обязанность по предоставлению коммунальных услуг пользователям помещений в здании лежит на ООО «Управляющая Компания «Шемрок» как временной управляющей организации.

Девятый арбитражный апелляционный суд (20 марта 2025 г.): Отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 210, 296 ГК РФ, статьями 15, 92, 94, 100, 153, 155, 157, 158, 161 ЖК РФ и статьей 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», указал, что на жилые помещения в общежитиях, относящиеся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, не распространяются правила об оплате коммунальных услуг управляющей организацией. Прямые договоры ресурсоснабжения должны быть заключены между ресурсоснабжающей организацией и наймодателем.

Арбитражный суд Московского округа (21 августа 2025 г.): Постановлением оставил без изменения решение апелляционного суда.

Основание передачи в коллегию

ФГКУ 11 октября 2025 г. обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, указывая на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела. В жалобе ФГКУ ссылалось на: (1) отсутствие договорных отношений с ПАО; (2) непредставление истцом акта бездоговорного потребления коммунального ресурса; (3) наличие в здании индивидуального теплового пункта с прибором учета; (4) непроверку судом апелляционной инстанции заявления ФГКУ о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ, учитывая, что выделяемые бюджетные средства предназначены для обеспечения нужд личного состава, принимающего участие в выполнении служебно-боевых задач.

Определением ВС РФ от 13 февраля 2026 г. (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор возник между двумя противоположными подходами к определению надлежащего ответчика и применимого правового режима энергоснабжения нежилого здания, имеющего статус общежития.

Первый подход (суд первой инстанции): Поскольку здание формально именуется «общежитием», к нему применяются правила жилищного законодательства о многоквартирных домах и специализированном жилищном фонде, в соответствии с которыми обязанность по предоставлению коммунальных услуг лежит на управляющей организации, а не на собственнике (ФГКУ). Следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Второй подход (суды апелляционной инстанции и округа): Здание, будучи общежитием со специализированным жилищным фондом, не подпадает под правила об оплате коммунальных услуг управляющей организацией. Прямые договоры ресурсоснабжения должны быть заключены между ресурсоснабжающей организацией и наймодателем (ФГКУ), что делает ФГКУ надлежащим ответчиком.

Конфликт интересов и норм: Спор отражает столкновение между: - Формальным статусом объекта недвижимости (общежитие) и его фактическим назначением в ЕГРН (нежилое здание); - Применимостью жилищного законодательства (ЖК РФ, Правила № 1616) к объекту, не отвечающему критериям многоквартирного жилого дома; - Правами и обязанностями собственника (ФГКУ) при наличии договора управления, возлагающего на управляющую организацию функции по предоставлению коммунальных услуг; - Интересами поставщика энергоресурсов в получении платежа от надлежащего должника.

Принципиальное значение: Дело имеет значение для унификации подхода к определению правового статуса зданий, не являющихся жилыми многоквартирными домами, но используемых в целях, связанных с проживанием (общежития, казармы, гостиницы), и применимого к ним режима энергоснабжения. Отсутствие единообразия создает риск противоречивых решений при разрешении споров о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Основной вопрос: Какой правовой режим энергоснабжения применяется к зданию, зарегистрированному в ЕГРН с назначением «нежилое», но именуемому общежитием и используемому для временного размещения военнослужащих, если собственник (ФГКУ) заключил договор управления, возлагающий на управляющую организацию обязанности по предоставлению коммунальных услуг?

2. Производный вопрос: Является ли ФГКУ надлежащим ответчиком по иску ПАО о взыскании задолженности за поставленную тепловую энергию, или надлежащим ответчиком является управляющая организация?

3. Дополнительный вопрос: Распространяются ли ограничения, накладываемые жилищным законодательством на выбор способа энергоснабжения многоквартирных жилых домов и общежитий со специализированным жилищным фондом, на здание, имеющее в спорном периоде статус нежилого согласно ЕГРН?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Выбор правового режима энергоснабжения здания зависит от его правового статуса, отраженного в ЕГРН, а не от его функционального назначения или наименования. Если здание в спорном периоде не относилось ни к многоквартирным жилым домам, ни к специализированному жилищному фонду (что подтверждается записью в ЕГРН о назначении «нежилое»), то ограничения, накладываемые действующим законодательством на выбор способа энергоснабжения многоквартирных жилых домов и общежитий, не распространяются на такое здание. К нему подлежит применению общее правило гражданского законодательства о заключении договора энергоснабжения с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства. Однако при наличии договора управления, возлагающего на управляющую организацию обязанности по предоставлению коммунальных услуг, надлежащим ответчиком по иску о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы является собственник (правообладатель) здания, а не управляющая организация, поскольку именно собственник остается обязанным перед ресурсоснабжающей организацией.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определяющее значение правового статуса объекта недвижимости, отраженного в ЕГРН

СКЭС установила, что выбор правового режима энергоснабжения здания зависит от его правового статуса, отраженного в ЕГРН. В настоящем случае в спорном периоде здание не относилось ни к многоквартирным жилым домам, ни к специализированному жилищному фонду. На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции имелся вступивший в законную силу судебный акт о признании законным отказа Управления Росреестра по Москве во внесении изменений в данные государственного кадастрового учета спорного здания в части изменения его назначения на «жилое» (дело № А40-293603/23 Арбитражного суда города Москвы).

Коллегия подчеркнула: «Следовательно, ограничения, накладываемые действующим законодательством на выбор способа энергоснабжения МКД и общежитий, не распространяются на здание, имевшее в спорном периоде статус нежилого». Этот вывод основан на том, что стороны договора управления не вправе произвольно изменять статус объекта недвижимости и договариваться о применении к нежилому зданию правил, распространяющихся на жилые помещения.

Нормативная база: Статьи 210, 296 ГК РФ (право собственности и владения); статьи 15, 92, 94, 100, 153, 155, 157, 158, 161 ЖК РФ (правила о многоквартирных домах и специализированном жилищном фонде); Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616 (применяются только к многоквартирным жилым домам).

2. Непоследовательность позиции апелляционного суда и критика его логики

СКЭС выявила логическую непоследовательность в выводах апелляционного суда. Суд апелляционной инстанции, с одной стороны, отклонил вывод суда первой инстанции о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, ссылаясь на отсутствие у временной управляющей компании права заключать договоры на энергоснабжение с проживающими в специализированном жилом фонде. С другой стороны, этот вывод предопределен содержанием пункта 3 Правил № 1616, которые распространяются только на многоквартирные жилые дома.

Вывод коллегии: «С этой точки зрения Судебная коллегия признает непоследовательность выводов суда апелляционной инстанции». Апелляционный суд одновременно отрицал применимость Правил № 1616 (ссылаясь на то, что здание не является многоквартирным жилым домом) и применял логику этих Правил для определения надлежащего ответчика.

3. Применение общего правила гражданского законодательства об энергоснабжении

К нежилому зданию, не подпадающему под действие жилищного законодательства, подлежит применению общее правило, предписывающее заключение договора энергоснабжения с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства (пункт 2 статьи 539 ГК РФ).

Нормативная база: Статья 539 ГК РФ (договор энергоснабжения); статьи 210, 438 ГК РФ (право собственности и общие правила о договорах).

Коллегия отметила, что в настоящем случае учреждение (ФГКУ), осуществляющее права владения и пользования зданием, заключило договор управления с компанией, которым на компанию возложены обязанности, связанные с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений в здании.

4. Анализ договора управления и определение надлежащего ответчика

Согласно договору управления многоквартирным домом № 1 от 6 февраля 2023 г., заключенному между ФГКУ (правообладатель) и ООО «Управляющая Компания «Шемрок» (управляющая организация): - управляющая организация приняла на себя обязанность обеспечить поставку в здание коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (пункт 3.1.2); - управляющая организация производит начисления собственникам за потребленные коммунальные ресурсы, в т.ч. поставленные для личных нужд собственников (пункт 9.3); - управляющая организация имеет право приостанавливать предоставление коммунальных услуг потребителя (пункт 3.2.5).

Ключевой вывод коллегии: Несмотря на возложение на управляющую организацию функций по предоставлению коммунальных услуг, оснований полагать, что наделяя компанию правом приостанавливать исполнение коммунальных услуг, учреждение оставляло за собой либо за непоименованным в договоре иным лицом статус исполнителя коммунальных услуг, текст договора управления не дает. Следовательно, надлежащим ответчиком перед ресурсоснабжающей организацией остается ФГКУ как собственник (правообладатель) здания.

Нормативная база: Статьи 210, 296 ГК РФ (право собственности и владения); договор управления как источник распределения обязанностей между собственником и управляющей организацией.

5. Значение судебных актов о признании ФГКУ обязанным лицом

СКЭС учла, что в решении суда первой инстанции содержались ссылки на судебные дела, в которых ФГКУ в силу договора управления признавалось лицом, обязанным перед ресурсоснабжающей организацией за предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в спорном здании. Коллегия указала: «Следовательно, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику».

Это свидетельствует о сложившейся судебной практике, в которой ФГКУ признавалось надлежащим ответчиком по аналогичным спорам.

6. Оценка ссылок суда первой инстанции на жилищное законодательство

СКЭС признала, что ссылки суда первой инстанции на жилищное законодательство не привели к принятию неправильного решения, хотя формально здание не подпадает под определение многоквартирного жилого дома. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ненадлежащем ответчике, хотя его обоснование было основано на жилищном законодательстве, которое не применимо к нежилому зданию.

Методологический вывод: Правильный результат может быть достигнут различными путями обоснования, но коллегия предпочла выстроить логику на основе правового статуса объекта недвижимости, а не на формальном применении жилищного законодательства.

7. Существенное нарушение законодательства апелляционным судом

СКЭС констатировала: «Поскольку судом апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение законодательства, а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции об отказе в иске».

Существенное нарушение состояло в неправильном применении норм материального права при определении надлежащего ответчика и применимого правового режима энергоснабжения нежилого здания.

8. Вопрос о снижении неустойки (статья 333 ГК РФ)

СКЭС не рассматривала по существу довод ФГКУ о необходимости снижения неустойки по статье 333 ГК РФ, поскольку основной вывод о ненадлежащем ответчике делал этот вопрос неактуальным. Однако в определении отмечено, что апелляционный суд не рассмотрел заявление ФГКУ о снижении неустойки, что также свидетельствует о нарушении процессуальных прав ответчика.

Нормативная база: Статья 333 ГК РФ (право суда снижать неустойку, если она явно несоразмерна убыткам).

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Конкретный критерий, применённый к данному делу

Критерий надлежащего ответчика: Надлежащим ответчиком по иску о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы (тепловую энергию) является собственник (правообладатель) здания (ФГКУ), а не управляющая организация, поскольку:

1. Здание имеет в ЕГРН статус «нежилое» и не подпадает под определение многоквартирного жилого дома или специализированного жилищного фонда;
2. К такому зданию не применяются ограничения жилищного законодательства на выбор способа энергоснабжения;
3. Договор управления, возлагающий на управляющую организацию функции по предоставлению коммунальных услуг, не передает управляющей организации статус исполнителя перед ресурсоснабжающей организацией;
4. Собственник остается обязанным перед ресурсоснабжающей организацией независимо от наличия договора управления.

Указания нижестоящим судам

СКЭС не направила дело на новое рассмотрение, а оставила в силе решение суда первой инстанции об отказе в иске. Это означает, что:

1. Иск ПАО к ФГКУ подлежит отклонению как предъявленный к ненадлежащему ответчику;
2. ПАО должна предъявить иск к надлежащему ответчику — ООО «Управляющая Компания «Шемрок» или к ФГКУ в качестве собственника здания, но с надлежащим обоснованием;
3. Суды при рассмотрении аналогичных споров должны исходить из правового статуса объекта недвижимости, отраженного в ЕГРН, а не из его функционального назначения или наименования.

Распределение обязанностей между участниками

ФГКУ (собственник, правообладатель): - Остается надлежащим ответчиком перед ресурсоснабжающей организацией по обязательствам, вытекающим из договора управления; - Несет ответственность за оплату коммунальных ресурсов, поставленных в здание; - Может взыскивать суммы, полученные от пользователей помещений, через управляющую организацию.

ООО «Управляющая Компания «Шемрок» (управляющая организация): - Осуществляет функции по предоставлению коммунальных услуг в соответствии с договором управления; - Производит начисления пользователям помещений за потребленные ресурсы; - Не является надлежащим ответчиком перед ресурсоснабжающей организацией (ПАО); - Может быть привлечена ФГКУ в качестве третьего лица или ответчика по встречному иску в случае нарушения договора управления.

ПАО (ресурсоснабжающая организация): - Должна предъявлять иски о взыскании задолженности к надлежащему ответчику (ФГКУ как собственнику); - Может требовать заключения договора энергоснабжения с собственником здания; - Может приостанавливать поставку энергоресурсов в соответствии с законодательством об энергоснабжении.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

На основании статей 184, 291.13–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2025 г. по делу № А40-64694/2024 Арбитражного суда города Москвы и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2025 г. по тому же делу отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 15 января 2025 г. оставить в силе.

Практический результат: Иск ПАО о взыскании задолженности за тепловую энергию и неустойки отклонен. ФГКУ освобождена от обязанности по оплате спорной задолженности в размере 1 943 488 руб. 99 коп. и неустойки в размере 461 269 руб. 13 коп. (за период с 11 марта 2023 г. по 6 марта 2024 г.) и неустойки, рассчитанной с 7 марта 2024 г. по дату фактической оплаты.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии: от функционального подхода к формально-правовому

Определение СКЭС осуществляет смену методологии в определении применимого правового режима к зданиям, используемым для проживания, но не являющимся многоквартирными жилыми домами.

Прежний подход (апелляционный суд): Функциональное назначение здания (общежитие, место проживания) определяет применимость жилищного законодательства, независимо от формального статуса в ЕГРН.

Новый подход (СКЭС): Правовой статус объекта недвижимости, отраженный в ЕГРН, является определяющим фактором для выбора применимого правового режима. Функциональное назначение и наименование здания не могут служить основанием для применения норм, распространяющихся на жилые помещения, если объект зарегистрирован как нежилой.

Эта смена методологии имеет принципиальное значение для унификации судебной практики и предотвращения противоречивых решений.

2. Гармонизация с принципами гражданского законодательства

Определение гармонизирует применение жилищного законодательства с общ