ВС РФ: зарегистрированное право на землю нельзя оспорить без доказательства фактического наложения границ

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-230-К4

Дата: 26 августа 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Горшков В.В., Петрушкин В.А.

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Бежетская Светлана Ивановна (гражданин) - Материальный истец: Не определён судом (существенное нарушение)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий (национальный парк); вещно-правовой конфликт о признании права собственности отсутствующим.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор обратился с иском о признании отсутствующим права собственности Бежетской С.И. на земельный участок с кадастровым номером (не указан в тексте). Основание: земельный участок расположен в границах Веселовского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, созданный постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214. Прокурор утверждал, что решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось, следовательно, оснований для возникновения права собственности у ответчика не было.

Возражения ответчика

Ответчик просила суд назначить судебную землеустроительную экспертизу. Представила заключение кадастрового инженера от 10 января 2023 г., согласно которому отсутствует пересечение границ спорного земельного участка с границами Сочинского национального парка. Также представила акт натурного обследования, подтверждающий фактическое владение участком (огорожен, не лесопокрыт, на территории расположено строение).

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи, 17 мая 2023 г.: Исковые требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что: - спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Веселовского участкового лесничества; - право собственности первоначального правообладателя М. возникло незаконно (недоказанность предоставления в установленном законом порядке, отсутствие сведений в книгах похозяйственного учёта); - ответчик не имела права распоряжаться участком.

Постановление апелляции

Краснодарский краевой суд, 16 ноября 2023 г.: Апелляционное определение оставило решение без изменения. С выводами суда первой инстанции согласились.

Постановление кассации

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 9 апреля 2024 г.: Определение оставило решение и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ

Бежетская С.И. подала кассационную жалобу на отмену судебных актов. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 28 июля 2025 г. дело передано в судебное заседание СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между: - публичным интересом Российской Федерации в защите земель особо охраняемой природной территории (национального парка); - частным интересом гражданина в сохранении права собственности на земельный участок, приобретённый добросовестно на основе данных государственного реестра.

Конфликт затрагивает фундаментальные вопросы: 1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и её пределы; 2. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; 3. Добросовестность приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные ЕГРН; 4. Выбор способа защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) в зависимости от фактического владения; 5. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права; 6. Процессуальная правоспособность прокурора и определение материального истца.

Категория проблемы

Межотраслевая: материально-правовая (гражданское право, земельное право, право особо охраняемых природных территорий) + процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, оценка доказательств, назначение экспертизы, определение сторон).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 390.14 ГПК РФ), и требует разъяснения правовых позиций по вопросам, имеющим значение для единообразного применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защите земель особо охраняемых природных территорий.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество быть оспорено без надлежащего доказывания фактического наложения границ участка на территорию, исключённую из оборота?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина — прокурор или ответчик?

3. Применяются ли к гражданину, добросовестно приобретшему недвижимое имущество на основе данных ЕГРН, положения ст. 302 ГК РФ (о добросовестном приобретателе) или только ст. 304 ГК РФ (об устранении нарушений права собственника)?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении требования о признании права собственности отсутствующим в отношении земельного участка, частично находящегося в границах особо охраняемой природной территории?

5. Обязан ли суд назначить судебную землеустроительную экспертизу при наличии противоречивых доказательств о наложении границ земельных участков?

6. Кто является материальным истцом в деле, поданном прокурором в интересах Российской Федерации, и должен ли суд определить и привлечь соответствующий государственный орган?

7. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и с какого момента она начинает течь?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии надлежащего доказывания оспаривающей стороной (прокурором) всех юридически значимых обстоятельств. При этом гражданин, добросовестно приобретший недвижимое имущество на основе данных ЕГРН, должен рассматриваться как добросовестный приобретатель со всеми вытекающими правовыми гарантиями. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, необоснованно отдав предпочтение доказательствам прокурора и не установив критически важные обстоятельства дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8 ГК РФ (п. 1, 2): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

• Ст. 130, 131, 141.2 ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Ст. 234, 302 ГК РФ: Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Применённые нормы процессуального права:

• Ст. 56 ГПК РФ (ч. 1): Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Ст. 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и реестра.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 36, 52): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Бежетская С.И. стала собственником спорного земельного участка уже после того, как право предыдущего собственника было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Бежетской С.И. также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были; права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Правовой статус документов о праве собственности, выданных до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 1 ст. 3, п. 9): Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утверждённой указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 69, ч. 1, 4): Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтённными объектами недвижимого имущества.

Вывод СКГД:

Свидетельство на право собственности на землю от 15 сентября 1995 г. № 440, выданное первоначальному правообладателю М., имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРН и не может быть поставлено под сомнение без надлежащих оснований.

3. Применение специальных норм о категории земель и приоритет ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 6 ст. 14): Если земельный участок относится к категории земель лесного фонда согласно государственному лесному реестру, но отнесён к иной категории согласно ЕГРН или правоустанавливающим документам, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Положения ч. 3 ст. 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий.

Вывод СКГД:

Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 года вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив указанную норму закона. Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Обстоятельств того, что на момент предоставления первоначальному собственнику земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

4. Выбор способа защиты вещного права и применение ст. 301, 302, 304 ГК РФ

Применённые нормы материального права:

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Ст. 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Ст. 302 ГК РФ (п. 1, п. 6): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

• Ст. 304 ГК РФ: Право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Ст. 60 Земельного кодекса РФ (подп. 2 п. 1): Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (п. 32, 52): Собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. С помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре. По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами).

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника.

Вывод СКГД:

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество. Указанный истцом способ защиты права (признание права отсутствующим) является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

При установлении судом, что право собственности на спорный земельный участок к ответчику перешло в порядке возмездной сделки, а первоначальному собственнику земельный участок был предоставлен на основании постановления государственного органа, суду необходимо было выяснить обстоятельства приобретения земельного участка, дать оценку добросовестности ответчика, определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом, установить фактическое наложение границ земельного участка на границы территории, которая исключена из оборота, а также выяснить, когда истцу стало известно о нарушенном праве.

От установления данных обстоятельств зависело, какие нормы права необходимо было применять к данным правоотношениям, а также применение каких последствий влечёт удовлетворение иска. Однако таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

Суд проигнорировал представленные как прокурором, так и ответчиком акты натурного обследования, в которых указано, что данный земельный участок огорожен, не является лесопокрытым, на территории участка расположено строение. Эти обстоятельства свидетельствуют о фактическом владении ответчиком спорным земельным участком.

5. Позиция Конституционного Суда РФ о защите прав граждан при оспаривании зарегистрированного права на земельный участок в границах особо охраняемой природной территории

Применённые нормы Конституции РФ:

• Ст. 2, 18 Конституции РФ: Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства.

• Ст. 35 (чч. 1, 2), 36 (ч. 2) Конституции РФ: Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности земельные участки.

• Ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ: Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Постановление Конституционного Суда РФ:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»:

Конституционный Суд РФ указал, что возможна ситуация, когда земельный участок, требование о признании зарегистрированного права на который отсутствующим заявлено, находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично.

Если остальная (находящаяся за пределами этих границ) часть земельного участка в силу действующего регулирования не может использоваться в соответствии с установленным видом его разрешённого использования, это лишает практического смысла её сохранение на праве собственности за гражданином.

Если же остальная часть земельного участка в силу действующего правового регулирования может использоваться в соответствии с установленным видом его разрешённого использования, то по смыслу ст. 2, 18, 35 (чч. 1 и 2), 36 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту его часть.

Заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок подлежит удовлетворению по основанию принадлежности участка к особо охраняемой природной территории федерального значения только в отношении той его части, которая находится в границах особо охраняемой природной территории, при учёте судом фактических обстоятельств и положений земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости.

Подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований. Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим.

**Посколь