ВС отменил признание права собственности отсутствующим при наложении участка на земли нацпарка

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-243-К4
Внутрисудебный номер: 23RS0059-01-2022-000199-67
Дата определения: 15 августа 2025 г.
Состав СКГД: председательствующий Асташов С.В., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (процессуальный): Прокурор Центрального района г. Сочи (действует в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Иосифиди Валерий Фёдорович (гражданин, собственник земельного участка) - Материальный истец (не привлечён): Российская Федерация (публично-правовое образование)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; защита публичных интересов; оспаривание зарегистрированного права собственности на земельный участок; конфликт между частной собственностью и режимом особо охраняемой природной территории (национальный парк)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор Центрального района г. Сочи в интересах Российской Федерации обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Иосифиди В.Ф. на земельный участок с кадастровым номером (КН) площадью 650 кв.м, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для садоводства, расположенный в садоводческом товариществе. Истец просил также снять с государственного кадастрового учёта сведения о данном участке.

Правовое основание иска: Статьи 209, 304 ГК РФ; статьи 7, 19, 56 ЗК РФ; статья 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Аргументация истца: Спорный земельный участок частично расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Нижне-Сочинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк (создан постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214). Границы лесничества определены лесоустройством 1997–1998 гг., проведённым лесоустроительным предприятием «Воронежлеспроект». Истец ссылался на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» от 20 сентября 2021 г. и акт натурного обследования от 24 сентября 2021 г., подтверждающие частичное наложение участка на территорию лесничества.

Возражения ответчика

Ответчик Иосифиди В.Ф. возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на: - Наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности (регистрация 23 мая 2013 г.) - Добросовестное приобретение участка по цепочке возмездных сделок (договоры купли-продажи от 27 января 2009 г., 2 июня 2012 г., 14 мая 2013 г.) - Презумпцию достоверности государственной регистрации - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы, выражая сомнение в выводах специалиста ФГБУ

Решение первой инстанции (3 марта 2022 г.)

Резолюция: Иск удовлетворён. Право собственности Иосифиди В.Ф. на спорный земельный участок признано отсутствующим.

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции (Центральный районный суд г. Сочи) исходил из того, что земельный участок частично расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Нижне-Сочинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал на отсутствие доказательств предоставления спорного участка в установленном порядке первоначальному правообладателю (П.), что свидетельствует о незаконности его отчуждения ответчику.

Постановление апелляции (28 июня 2022 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда: Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. С выводами суда первой инстанции согласились.

Постановление кассации (17 января 2023 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции: Определение оставило судебные акты нижестоящих инстанций без изменения.

Обращение в Верховный Суд РФ

Кассационная жалоба Иосифиди В.Ф.: Просил отменить все три судебных акта.

Процессуальная история в ВС РФ: - Определением судьи ВС РФ Назаренко Т.Н. от 6 июня 2023 г. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании СКГД - Определением судьи ВС РФ от 12 марта 2025 г. восстановлен процессуальный срок для подачи кассационной жалобы - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 11 июля 2025 г. отменено определение от 6 июня 2023 г., кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Интерес публичной власти (Российской Федерации): Защита режима особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и земель лесного фонда от незаконного присвоения частными лицами земельных участков, находящихся в границах этих территорий.

2. Интерес частного собственника (гражданина): Защита права собственности на земельный участок, зарегистрированного в ЕГРН, и принцип добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные государственного реестра.

3. Конфликт норм материального права: - Статья 304 ГК РФ (требование об устранении нарушений права собственника) - Статьи 301–302 ГК РФ (виндикация и защита добросовестного приобретателя) - Статья 8¹ ГК РФ (презумпция достоверности государственной регистрации) - Статья 14 Федерального закона № 172-ФЗ (приоритет сведений ЕГРН при конфликте с данными лесного реестра) - Статья 12 Федерального закона № 33-ФЗ (режим особо охраняемых природных территорий)

4. Конфликт процессуально-правовых норм: - Статья 56 ГПК РФ (распределение бремени доказывания) - Статья 67 ГПК РФ (оценка доказательств) - Статья 79 ГПК РФ (назначение судебной экспертизы)

Категория проблемы

Материально-правовая и межотраслевая: Спор затрагивает гражданское право (право собственности, добросовестное приобретение), земельное право (категория земель, режим использования), природоохранное право (особо охраняемые природные территории), а также конституционные принципы защиты прав граждан и публичных интересов.

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с необходимостью разрешения принципиальных вопросов: - О применении презумпции достоверности государственной регистрации при оспаривании прав на недвижимое имущество - О распределении бремени доказывания между публичной властью и частным собственником - О соотношении статей 301, 302 и 304 ГК РФ при защите права собственности на земельный участок в границах особо охраняемой природной территории - О добросовестности приобретателя и исковой давности - О процессуальном статусе прокурора и материального истца

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть оспорено и признано отсутствующим на основании того, что участок частично расположен в границах особо охраняемой природной территории или земель лесного фонда, если границы этих территорий определены только графическими планами лесоустройства без координат и кадастровых номеров?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина: презумпция достоверности регистрации или презумпция недействительности права?

3. Применяются ли к требованию о признании отсутствующим зарегистрированного права на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории, положения статьи 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе и статьи 208 ГК РФ об исковой давности?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для обоснованного применения способа защиты в виде признания права отсутствующим (ст. 304 ГК РФ) в отличие от виндикации (ст. 301 ГК РФ)?

5. Обязан ли суд привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, выступающий от имени Российской Федерации, или прокурор может выступать единственным истцом?

6. Какое значение имеет приоритет сведений ЕГРН над данными государственного лесного реестра при определении категории земельного участка согласно статье 14 Федерального закона № 172-ФЗ?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все три судебных акта нижестоящих инстанций, найдя, что они содержат существенные нарушения норм материального и процессуального права. Ключевая позиция: Зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право, доказало обстоятельства, опровергающие его. При оспаривании прокурором зарегистрированного права гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории или земель лесного фонда, суд обязан установить добросовестность приобретателя, фактическое наложение границ участка, исковую давность и применить положения статьи 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя, а не только статью 304 ГК РФ. Удовлетворение такого иска должно сопровождаться возложением на органы публичной власти обязанности предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иную компенсацию.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (п. 1, 2, 6): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном порядке не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у лица, от которого ему перешли права.

• Статья 130, 131, 141² ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (ч. 1): Каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непредвзятом рассмотрении в судебном заседании всех доказательств в их совокупности.

Позиция ВС РФ:

Из положений статьи 8¹ ГК РФ следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Применение к делу: Суды нижестоящих инстанций поставили зарегистрированное право Иосифиди В.Ф. под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований. Прокурор, оспаривая право, обязан был доказать обстоятельства, опровергающие это право, однако суды не требовали от истца надлежащего доказывания и необоснованно отдали предпочтение доказательствам прокурора.

2. Постановления Пленумов ВС РФ о государственной регистрации и защите права собственности

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

Постановление Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

• Пункт 36: Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

• Пункт 52: Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

3. Добросовестный приобретатель и защита его прав

Применённые нормы материального права:

• Статья 302 ГК РФ (п. 1): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путём помимо их воли.

• Статья 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 304 ГК РФ: Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Позиция ВС РФ:

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. Суд обязан был выяснить обстоятельства приобретения земельного участка, дать оценку добросовестности ответчика, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

4. Соотношение статей 301, 302 и 304 ГК РФ при защите права собственности

Позиция ВС РФ:

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество.

• Статья 301 ГК РФ (виндикация): Применяется, когда имущество находится в чужом незаконном владении и может быть истребовано в натуре.

• Статья 302 ГК РФ: Защищает добросовестного приобретателя, ограничивая право собственника истребовать имущество.

• Статья 304 ГК РФ (требование об устранении нарушений): Применяется в исключительных случаях, когда иные способы защиты не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца, например, когда на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано право собственности за разными лицами.

Применение к делу: Суды необоснованно применили статью 304 ГК РФ, не установив обстоятельства, необходимые для применения этого способа защиты. Суды не установили, что ответчик не владеет спорным участком, не дали оценку его добросовестности, не исследовали вопрос о фактическом наложении границ участка.

5. Приоритет сведений ЕГРН при конфликте с данными лесного реестра

Применённые нормы материального права:

• Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3): Если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра и лесного плана, а по данным ЕГРН и правоустанавливающим документам отнесён к иной категории земель, принадлежность участка к определённой категории определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 Федерального закона № 172-ФЗ (ч. 6, п. 1): Положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция ВС РФ:

Суды нарушили установленный порядок, определив принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Суды не применили специальные положения части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ, которые устанавливают приоритет сведений ЕГРН.

Важное уточнение: Исключение из приоритета ЕГРН (часть 6, пункт 1) применяется только в случае, если факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории установлен судом. В данном деле суд не установил этот факт надлежащим образом.

6. Границы особо охраняемых природных территорий и их определение

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула, ст. 2, п. 2): Особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, изъятые решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Национальные парки относятся к категориям особо охраняемых природных территорий.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 69, ч. 4): Объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены, считаются ранее учтёнными объектами недвижимого имущества.

Позиция ВС РФ:

Суды установили, что в качестве ранее учтённого на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок КН (земли особо охраняемых природных территорий). Однако суды не учли, что границы лесничества определялись исключительно на основании графических планов лесоустройства, без каких-либо координат. Суды сделали вывод о наложении участка лесного фонда, границы которого не установлены по правилам кадастрового учёта, не исключая обязанность исследования вопроса законности формирования и возникновения права на них.

Вывод: Для установления факта наложения земельного участка на участок лесного фонда необходимо было установить границы земель лесного фонда, в том числе координаты поворотных точек и графическое отображение. Акт натурного обследования без инструментальных измерений не может служить достаточным доказательством наложения границ.

7. Позиция Конституционного Суда РФ о защите добросовестных приобретателей

Применённые позиции КС РФ:

• Определение КС РФ от 21 сентября 2017 г. № 1795-О: Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ, внёсший изменения в статью 14 Федерального закона № 172-ФЗ, был принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН.

• Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П: Подход, состоящий в том, что требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам статьи 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований. Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество. Поскольку в силу статей 2 и 18 Конституции РФ приоритетом обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права должен предопределять те правила, на основании которых разрешается требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования.

Ключевые выводы КС РФ:

При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений статьи 302 ГК РФ (о добросовестном приобретателе). Использование статьи 304 без учёта этого обстоятельства создаёт существенные риски нарушения предусмотренных статьями 35 и 36 Конституции РФ прав граждан.

8. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: Общий срок исковой давности составляет три года.

• Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ:

• Постановление № 10/22, п. 57 (абзац 3): В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путём