ВС отменил решение о признании права собственности отсутствующим на участок в нацпарке

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-262-К4
Дата определения: 25 июля 2025 г.
Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик Петрушкина В.А.)

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (действующий в интересах Российской Федерации, орган публичной власти) - Ответчик: Седых Владимир Иванович (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о праве собственности на земельный участок; спор о признании права отсутствующим; конфликт между частным правом собственника и публичными интересами охраны особо охраняемой природной территории (национального парка).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с исковым требованием о признании отсутствующим права собственности Седых В.И. на земельный участок с кадастровым номером (КН) площадью 500 кв. м, категория земель — «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования — «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенный в Краснодарском крае, г. Сочи. Одновременно истец просил снять данный участок с государственного кадастрового учёта.

Правовое основание требования: суды исходили из того, что спорный земельный участок частично расположен в границах земель Адлерского участкового лесничества, входящего в состав Сочинского национального парка (федеральная собственность), и, следовательно, право собственности ответчика на него не может существовать.

Возражения ответчика

Седых В.И. возражал против требований прокурора, ссылаясь на: - наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на спорный участок; - добросовестность приобретения участка (договоры купли-продажи от 25 июля 2020 г. и 8 апреля 2021 г.); - отсутствие надлежащих доказательств наложения границ участка на земли лесного фонда.

Ответчик заявил ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы, выражая сомнение в правильности выводов специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк».

Решение первой инстанции (30 мая 2023 г.)

Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил иск прокурора полностью. Суд признал право собственности Седых В.И. отсутствующим и постановил снять участок с государственного кадастрового учёта.

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Ссылка на ст. 209 ГК РФ (право собственности), ст. 95 ЗК РФ (земли особо охраняемых природных территорий), ст. 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»; - Опора на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» от 20 сентября 2021 г., из которого следовало, что участок частично расположен в границах земель Адлерского участкового лесничества в пределах выдела 12 квартала 60; - Вывод о том, что исходный земельный участок был предоставлен незаконно (находился в границах федеральной собственности), а потому спорный участок, образованный в результате раздела, не может быть предметом права собственности ответчика.

Апелляционное определение (19 марта 2024 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила решение суда первой инстанции без изменения. Апелляционный суд поддержал позицию районного суда, не найдя оснований для её пересмотра.

Кассационное определение (22 октября 2024 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставила судебные постановления без изменения. Кассационный суд также согласился с выводами нижестоящих инстанций.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Седых В.И. подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, прося отменить все три судебных акта и пересмотреть дело по существу. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 23 июня 2025 г. жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между частным правом собственника на земельный участок (зарегистрированным в ЕГРН) и публичными интересами охраны особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка, федеральной собственности).

Конфликт заключается в следующем: 1. Презумпция достоверности государственной регистрации (ст. 8 ГК РФ) предполагает, что зарегистрированное право собственности действительно, пока не доказано обратное; 2. Презумпция добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защищает лиц, полагавшихся на данные ЕГРН при приобретении имущества; 3. Публичный интерес государства в охране земель, находящихся в составе национального парка, требует исключения их из частного оборота; 4. Вопрос о распределении бремени доказывания: кто должен доказывать — собственник (что его право действительно) или прокурор (что право отсутствует)? 5. Вопрос о надлежащем способе защиты права: может ли прокурор использовать иск о признании права отсутствующим (ст. 304 ГК РФ) или следует применять иные нормы (ст. 301–302 ГК РФ)?

Категория проблемы

Межотраслевая проблема, затрагивающая: - Материальное право: гражданское право (право собственности, презумпции, добросовестность), земельное право (категории земель, особо охраняемые природные территории), природоохранное право; - Процессуальное право: распределение бремени доказывания (ст. 56 ГПК РФ), оценка доказательств (ст. 67 ГПК РФ), надлежащие стороны в процессе (ст. 38, 45 ГПК РФ), исковая давность (ст. 196, 208 ГК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования судебной практики. Вопросы о презумпции достоверности регистрации, добросовестности приобретателя, распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, а также о соотношении интересов гражданина и государства имеют принципиальное значение для судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на земельный участок быть оспорено и признано отсутствующим на основании того, что участок находится в границах особо охраняемой природной территории (национального парка), если границы этой территории определены исключительно графическими планами лесоустройства без координат поворотных точек?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина — прокурор (доказывать отсутствие права) или ответчик (доказывать наличие права)?

3. Является ли заключение специалиста, полученное по результатам внесудебной экспертизы, надлежащим доказательством для признания права отсутствующим, или необходимо назначение судебной экспертизы?

4. Какие нормы ГК РФ следует применять при разрешении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории — ст. 304 (требование об устранении нарушений права собственника) или ст. 301–302 (виндикация и защита добросовестного приобретателя)?

5. Какие правовые гарантии должны быть предоставлены гражданину, если его право на земельный участок признано отсутствующим в связи с нахождением участка в границах особо охраняемой природной территории?

6. Был ли надлежащим образом определён материальный истец в деле (орган государственной власти, от имени которого прокурор выступал)?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил все три судебных акта и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, найдя, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Ключевая позиция ВС РФ состоит в том, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее право, доказало его отсутствие. При этом добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, пользуется презумпцией добросовестности, и все сомнения толкуются в его пользу. Суды нарушили эти презумпции, поставив под сомнение зарегистрированное право без надлежащих оснований и без надлежащего распределения бремени доказывания.

Кроме того, ВС РФ указал, что при разрешении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории, необходимо учитывать положения ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя, а не только ст. 304 ГК РФ. Это требование вытекает из Постановления Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и презумпция добросовестности приобретателя

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8 ГК РФ (п. 1, 2): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

• Ст. 8¹ ГК РФ (абзац второй п. 1): Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 6): При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Ст. 130, 131, 141² ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Разъяснено, что ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• П. 36 (абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.
• П. 52 (абзац первый): Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод ВС РФ:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Из установленных обстоятельств дела следует, что Седых В.И. стал собственником спорного земельного участка уже после того, как право собственника изначального земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право Седых В.И. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. При этом обязанность доказать обратное в данном случае должна быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Правовой статус земель, входящих в состав особо охраняемых природных территорий, и приоритет сведений ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Ст. 9 Конституции РФ (ч. 1, 2): Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Ст. 8 Конституции РФ (ч. 2): В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

• Ст. 95 ЗК РФ: Земли особо охраняемых природных территорий — земли, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула, п. 2 ст. 2): Особо охраняемые природные территории представляют собой участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Национальные парки относятся к категориям особо охраняемых природных территорий.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3 ст. 14): Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН (за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи). Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (ч. 6 ст. 14, п. 1): Положения ч. 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод ВС РФ:

ВС РФ указал, что судебные инстанции в нарушение установленного порядка сделали вывод о наложении на участок лесного фонда, границы которого не установлены по правилам кадастрового учёта (ранее учтённые), также не учитывая принцип приоритета внесённых в ЕГРН сведений над сведениями в государственном лесном реестре.

Суды ссылались на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, но не учли положения ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, согласно которым принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН, а не по данным лесоустройства.

Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Суды исходили из того, что участок находится в границах национального парка, но не провели надлежащего исследования этого вопроса.

3. Границы земель лесного фонда и необходимость их надлежащего установления

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1, 4 ст. 69): Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтёнными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Вывод ВС РФ:

ВС РФ указал, что границы лесничества определялись исключительно на основании графических планов лесоустройства, без каких-либо координат. Однако судебные инстанции в нарушение установленного порядка сделали вывод о наложении на участок лесного фонда, границы которого не установлены по правилам кадастрового учёта.

Для установления факта наложения земельного участка на участок лесного фонда необходимо было установить границы земель лесного фонда, в том числе координаты поворотных точек, а также графическое отображение. Из акта натурного обследования без инструментальных измерений невозможно достоверно установить какой земельный участок был предметом осмотра, поскольку спорный участок имеет фактическое местонахождение границ.

4. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы процессуального права:

• Ст. 56 ГПК РФ (ч. 1): Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Ст. 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Вывод ВС РФ:

Из ст. 56 ГПК РФ в совокупности с положениями ст. 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Суды необоснованно отдали предпочтение доказательствам, представленным прокурором в обоснование заявления, и не дали при этом надлежащей оценки в совокупности всем доказательствам, в том числе представленным ответчиком, чем нарушили положения ст. 67 ГПК РФ.

5. Статус заключений специалистов, полученных по результатам внесудебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Ст. 55, 79 ГПК РФ: Доказательства в гражданском процессе; экспертные заключения.

Вывод ВС РФ:

ВС РФ указал, что заключения специалиста, полученные по результатам внесудебной экспертизы, не являются экспертными заключениями по смыслу ст. 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, которые подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы, сочтя, что имеющиеся в деле доказательства (заключение специалиста) являются достаточными. Однако это было ошибочно, поскольку заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» — это не экспертное заключение, а письменное доказательство, которое должно быть оценено в совокупности с другими доказательствами, включая возможные результаты судебной экспертизы.

6. Надлежащие способы защиты права собственности и применение ст. 301–302 ГК РФ вместо ст. 304 ГК РФ

Применённые нормы материального права:

• Ст. 12 ГК РФ: Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения