ВС отменил решения о признании права гражданина на землю отсутствующим

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Внутрисудебный номер и номер определения: - Дело № 18-КГ25-258-К4 - Определение СКГД ВС РФ от 25 июля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П., Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Прокурор Адлерского района г. Сочи (действующий в интересах Российской Федерации) — орган публичной власти - Ответчик: Гасанли Аяза Шахбаз оглы — гражданин

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита прав собственности на земельный участок; спор о принадлежности земельного участка к определённой категории земель (земли населённых пунктов vs. земли лесного фонда в составе особо охраняемой природной территории).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор Адлерского района г. Сочи обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Гасанли А.Ш. оглы на земельный участок из категории земель «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 433 кв.м). Одновременно истец просил признать право собственности Российской Федерации на данный земельный участок. Правовое основание: утверждение о том, что участок расположен в границах земель Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и, следовательно, находится в федеральной собственности.

Возражения ответчика: Ответчик оспаривал требования прокурора, ссылаясь на: - Заключение кадастрового инженера (от 25 октября 2022 г.) о том, что земельный участок расположен вне границ особо охраняемой природной территории федерального значения; - Заключение специалиста ООО «Проектно-изыскательная экспедиция» (от 1 февраля 2023 г.) о том, что исходный земельный участок был образован в границах земель населённых пунктов на основании решений органов местного самоуправления и не входил в Сочинский национальный парк; - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для проверки выводов специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк».

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 17 октября 2023 г.): Иск удовлетворён. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно.

Постановление апелляции (Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 25 апреля 2024 г.): Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановление КСОЮ (Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 7 ноября 2024 г.): Указанные судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Гасанли А.Ш. оглы подал кассационную жалобу с просьбой отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 23 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокурора) в защите земель федеральной собственности, входящих в состав особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк), и интересом гражданина в защите своего права собственности на земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Конфликт касается:

1. Материально-правовой аспект: Принадлежность земельного участка к определённой категории земель (земли населённых пунктов vs. земли лесного фонда) и, как следствие, принадлежность к собственности (частная vs. федеральная).

2. Процессуально-правовой аспект: Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; надлежащий способ защиты права (признание права отсутствующим vs. виндикация); надлежащий истец в деле; необходимость назначения судебной экспертизы.

3. Межотраслевой аспект: Взаимодействие норм гражданского права (о праве собственности, о презумпции достоверности государственной регистрации, о добросовестном приобретателе), земельного права (о категориях земель, о переводе земель из одной категории в другую), природоохранного права (об особо охраняемых природных территориях) и процессуального права (о доказывании, о назначении экспертизы).

Категория проблемы: Материально-правовая, процессуально-правовая и межотраслевая.

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения, касающиеся защиты прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, презумпции достоверности государственной регистрации, распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, а также применения положений Конституции РФ о защите права собственности и приоритете гражданина в отношениях с органами публичной власти.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на земельный участок быть оспорено прокурором в интересах Российской Федерации без надлежащего доказывания фактического наложения границ участка на земли, исключённые из оборота, и без учёта презумпции добросовестности приобретателя?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании зарегистрированного права: должна ли сторона, оспаривающая право, доказать его отсутствие, или зарегистрированное право презюмируется действительным?

3. Является ли надлежащим способом защиты права требование о признании права отсутствующим (ст. 304 ГК РФ) в случае, когда спорный земельный участок находится в фактическом владении ответчика, или следует применять нормы о виндикации (ст. 301–302 ГК РФ)?

4. Какой орган должен быть привлечён в качестве истца при предъявлении требования в защиту интересов Российской Федерации: прокурор (как процессуальный истец) или соответствующий государственный орган (как материальный истец)?

5. Как должны разрешаться противоречия между сведениями о категории земельного участка в государственном лесном реестре (ГЛР) и в ЕГРН, а также в правоустанавливающих документах?

6. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента она начинает течь?

7. Какие гарантии должны быть предоставлены гражданину, если его право на земельный участок, предоставленный для личных нужд, признано отсутствующим в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории федерального значения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, признав, что они допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суд установил, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обратного лицом, оспаривающим право. При этом все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Суды нижестоящих инстанций необоснованно поставили под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и без учёта презумпции добросовестности ответчика как приобретателя земельного участка.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и приоритет гражданина

Применённые нормы: - Ч. 1 ст. 9 Конституции РФ: земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов - Ч. 2 ст. 9 Конституции РФ: земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности - Ч. 2 ст. 8 Конституции РФ: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности - Ст. 2, 18, 35, 36 Конституции РФ: приоритет гражданина в отношениях с органами публичной власти; право собственности и право на землю

Позиция КС РФ: Конституционный Суд РФ в постановлении от 28 января 2025 г. № 3-П указал, что подход, состоящий в удовлетворении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, должен учитывать, что для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество. Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование.

Вывод СКГД: Равная защита всех форм собственности и приоритет гражданина в отношениях с органами публичной власти требуют особой осторожности при оспаривании зарегистрированного права гражданина.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и распределение бремени доказывания

Применённые нормы материального права: - Ст. 130, 131, 141 ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации - Ст. 8¹ ГК РФ (п. 1): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра - Ст. 8¹ ГК РФ (п. 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прецращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - Ст. 8¹ ГК РФ (абзац третий п. 1): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином - Ст. 8¹ ГК РФ (абзац четвёртый п. 1): при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные - Ст. 234 и 302 ГК РФ: приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и вида реестра - Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22): - П. 36 (абзац третий): при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права - П. 52 (абзац первый): зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

3. Приоритет сведений ЕГРН над сведениями государственного лесного реестра при определении категории земель

Применённые нормы материального права: - Ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г. - Ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ (п. 1 ч. 6): положения ч. 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения

Позиция КС РФ: Конституционный Суд РФ в определении от 21 сентября 2017 г. № 1795-0 отметил, что Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ, внёсший изменения в ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ, был принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН, исключил возможность произвольного толкования оспариваемого законоположения.

Вывод СКГД: Установленная административная процедура устранения противоречий между сведениями публичных реестров и условия, при которых отдаётся приоритет сведениям ЕГРН, направлена на защиту добросовестных приобретателей земельных участков, полагавшихся на сведения из ЕГРН.

Суды нижестоящих инстанций нарушили указанную норму закона, определив принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 года вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. При этом суды не исключили обязанность исследования вопроса законности формирования и возникновения права на земельный участок, не учли принцип приоритета внесённых в ЕГРН сведений над сведениями в ГЛР.

4. Юридическая действительность прав, возникших до введения современной системы регистрации

Применённые нормы: - П. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется - П. 9 названного выше закона: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН - Ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН - Ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ (ч. 4): объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости

Вывод СКГД: Суды не учли, что границы лесничества определялись исключительно на основании графических планов лесоустройства, без каких-либо координат, и что судебные инстанции в нарушение установленного порядка сделали вывод о наложении на участок лесного фонда, границы которого не установлены по правилам кадастрового учёта.

5. Надлежащий способ защиты права и применимые нормы материального права

Применённые нормы: - Ст. 12 ГК РФ: защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом - Ст. 209 ГК РФ (п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом - Ст. 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения - Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли - Ст. 304 ГК РФ: право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику - Ст. 60 Земельного кодекса РФ (подп. 2 п. 1): нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка

Применённое постановление Пленума: - Постановление № 10/22 (п. 32): собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении; с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре - Постановление № 10/22 (п. 52): в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим; возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом

Позиция КС РФ: Конституционный Суд РФ в постановлении от 28 января 2025 г. № 3-П указал, что выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество. Указанный истцом способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Вывод СКГД: По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами).

Суды нижестоящих инстанций не установили, что ответчик не владеет спорным земельным участком в фактическом смысле, и не выяснили обстоятельства приобретения земельного участка, добросовестность ответчика, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком. Вследствие этого выводы о применении положений ст. 304 ГК РФ, а не ст. 301 и 302 ГК РФ, нельзя признать законными.

6. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы: - Ст. 196 ГК РФ: общий срок исковой давности - Ст. 208 ГК РФ (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется

Применённое постановление Пленума: - Постановление № 10/22 (п. 57, абзац 2): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН; сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права - Постановление № 10/22 (п. 57, абзац 3): в силу абзаца пятого ст. 208 ГК РФ, в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано