ВС РФ: зарегистрированное право на землю в ООПТ защищено презумпцией достоверности реестра

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-263-К4

Дата определения: 25 июля 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Петрушкина В.А. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец (процессуальный): заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Ковалева Жанетта Борисовна (гражданин)

Категория спора: жилищно-земельный спор; вещно-правовой конфликт о признании права собственности на земельный участок отсутствующим; спор о принадлежности земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории федерального значения (Сочинский национальный парк)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с исковым заявлением о: 1. признании отсутствующим права собственности Ковалевой Ж.Б. на земельный участок из категории земель «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» с кадастровым номером, площадью 610 кв.м; 2. снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета.

Правовое основание требования: статьи 209, 304 ГК РФ; статья 95 ЗК РФ; статья 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Доказательства прокурора: - Акт натурного обследования земельного участка от 24 марта 2022 г., свидетельствующий о том, что участок частично огорожен, свободен от строений и является лесопокрытым; - Заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 20 сентября 2021 г., согласно которому земельный участок частично расположен в границах земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк.

Возражения ответчика

Ковалева Ж.Б. возражала против требований прокурора, ссылаясь на: - Наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на спорный земельный участок (запись внесена 22 июля 2021 г. на основании договора купли-продажи); - Добросовестность приобретения имущества, опираясь на данные государственного реестра; - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Доказательства ответчика: - Заключение специалиста АНО «Московский областной судебно-экспертный криминалистический центр» от 5 мая 2023 г. № 308-05/РЗС/2023 (рецензия), согласно которому заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не является полным, всесторонним и объективным; - Заключение специалиста АНО «Московский областной судебно-экспертный криминалистический центр» от 5 мая 2023 г. № 199-05/2023, согласно которому пересечение кадастровых границ спорного земельного участка с земельным участком, входящим в состав Адлерского участкового лесничества, отсутствует, и земельный участок относится к землям населённых пунктов.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края, решение от 13 июля 2023 г.

Иск удовлетворён. Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для предоставления земельного участка первоначальному правообладателю (Ш. В.И.), что свидетельствует о незаконности перехода права собственности на него к ответчику. Суд руководствовался статьями 209 ГК РФ, 95 ЗК РФ, 12 Федерального закона № 33-ФЗ, ссылаясь на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» и указав, что участок частично расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, при этом решений об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось.

Постановление апелляции

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, определение от 16 января 2024 г.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции.

Постановление кассации

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, определение от 18 июня 2024 г.

Судебные постановления оставлены без изменения. Кассационный суд поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

Обращение в ВС РФ

Ковалева Ж.Б. подала кассационную жалобу, просив отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 23 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: 1. Российской Федерации (в лице органов публичной власти) — защита особо охраняемой природной территории федерального значения (Сочинский национальный парк) и земель лесного фонда от незаконного присвоения; 2. Гражданина-собственника (Ковалевой Ж.Б.) — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно на основании договора купли-продажи.

Конфликт норм и толкований

Столкновение между: - Принципом презумпции достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) — зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное; - Принципом защиты особо охраняемых природных территорий (ст. 12 Федерального закона № 33-ФЗ) — земли в границах ООПТ должны быть исключены из оборота; - Принципом добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) — добросовестный приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, получает защиту; - Распределением бремени доказывания — кто должен доказывать отсутствие права: истец (прокурор) или ответчик (собственник).

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая (межотраслевая): - Материально-правовая: применение норм ГК РФ (ст. 209, 301, 302, 304), ЗК РФ (ст. 95), Федерального закона № 33-ФЗ, Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями; - Процессуально-правовая: распределение бремени доказывания (ст. 56 ГПК РФ), оценка доказательств (ст. 67 ГПК РФ), назначение экспертизы (ст. 79 ГПК РФ), надлежащее определение сторон (ст. 38, 45 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы исключительной важности для единообразного применения судами норм материального и процессуального права, касающиеся: 1. Соотношения презумпции достоверности государственной регистрации и защиты особо охраняемых природных территорий; 2. Правильного применения способов защиты вещных прав (ст. 301, 302, 304 ГК РФ) в зависимости от фактического владения имуществом; 3. Распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; 4. Применения исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим; 5. Надлежащего определения сторон в спорах, поданных прокурором в интересах публично-правового образования.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на земельный участок быть признано отсутствующим на основании того, что участок частично расположен в границах особо охраняемой природной территории федерального значения, если гражданин приобрёл участок добросовестно, опираясь на данные государственного реестра?

2. Какие нормы ГК РФ (ст. 301, 302 или 304) должны применяться при рассмотрении требования о признании зарегистрированного права на земельный участок отсутствующим, и от каких обстоятельств зависит выбор способа защиты вещного права?

3. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина — прокурор или ответчик-собственник?

4. Распространяется ли исковая давность на требования о признании зарегистрированного права на земельный участок отсутствующим, и с какого момента начинает течь срок исковой давности?

5. Должны ли суды при удовлетворении требования о признании права отсутствующим одновременно возложить на органы публичной власти обязанность предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение его прав?

6. Был ли надлежащим образом определён круг сторон в деле, когда прокурор выступал процессуальным истцом в интересах Российской Федерации, но материальный истец (государственный орган, чьё право предполагалось нарушенным) не был привлечён к участию в деле?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все судебные постановления нижестоящих судов, найдя, что они содержат существенные нарушения норм материального и процессуального права. ВС РФ установил, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на земельный участок презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора). При этом выбор способа защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество, и суд обязан установить все юридически значимые обстоятельства, включая добросовестность приобретателя, наличие фактического владения, истечение исковой давности и надлежащее определение сторон в процессе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (п. 1, 2, 6): государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Статья 234 ГК РФ: добросовестный приобретатель недвижимого имущества получает защиту.

• Статья 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (ч. 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статьи 2, 195, 196, 198 ГПК РФ: требования к постановлению законного и обоснованного решения.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и реестра.

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 36, 52):

• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств;
• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке;
• Вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Позиция ВС РФ:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Вывод ВС РФ о нарушениях нижестоящих судов:

Ковалева Ж.Б. приобрела право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи, заключённого с Ш. В.И., право собственности которого было зарегистрировано в установленном порядке в публичном реестре. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Приоритет сведений ЕГРН над сведениями в государственном лесном реестре

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3 ст. 14): если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (ч. 6 ст. 14, п. 1): положения ч. 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция ВС РФ:

Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, в нарушение указанной нормы закона.

Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Суд не обеспечил установление координат характерных точек на местности, а также границы земель категории населённых пунктов. Границы лесничества определялись исключительно на основании графических планов лесоустройства, без каких-либо координат.

Судебные инстанции в нарушение установленного порядка сделали вывод о наложении на участок лесного фонда, границы которого не установлены по правилам кадастрового учёта (ранее учтённые), также не учитывая принцип приоритета внесённых в ЕГРН сведений над сведениями в ГЛР.

3. Выбор способа защиты вещного права в зависимости от фактического владения

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ (п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Земельный кодекс РФ (подп. 2 п. 1 ст. 60): нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (п. 32, 52):
• Собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении; с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре;
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Позиция ВС РФ:

По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами).

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьём фактическом владении находится спорное имущество.

Указанный истцом способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

4. Позиция Конституционного Суда РФ о защите прав граждан при оспаривании зарегистрированного права на земельный участок в границах ООПТ

Применённые нормы Конституции РФ:

• Статья 2 Конституции РФ: человек, его права и свободы являются высшей ценностью;
• Статья 18 Конституции РФ: права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими;
• Статья 35 Конституции РФ: право частной собственности охраняется законом;
• Статья 36 Конституции РФ: граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Позиция Конституционного Суда РФ:

Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П: подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отражённого в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований.

Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска, какова бы ни была его отраслевая квалификация, является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования.

С этой точ