ВС отменил признание права собственности гражданки на земельный участок в Сочи

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-165-К4

Дата определения: 18 июля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшков В.В., Кротова М.В. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Михайлиди Наталья Георгиевна (гражданин) - Представители ответчика: Буланов М.С., Журбенко В.Г. - Представитель истца: Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Клевцова Е.А.

Категория спора: Земельный спор; защита публичных интересов; признание права собственности отсутствующим; спор о праве собственности на недвижимое имущество (земельный участок).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор просил суд: 1. Признать право собственности Михайлиди Н.Г. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части) площадью 3500 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенный в г. Сочи, отсутствующим; 2. Признать право собственности Российской Федерации на данный земельный участок.

Правовое основание требований: Спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, в связи с чем оснований для возникновения права собственности у ответчика не имеется.

Возражения ответчика:

Михайлиди Н.Г. ссылалась на: - недоказанность наложения кадастровых границ её земельного участка с актуальными кадастровыми границами земель Сочинского национального парка; - необходимость назначения судебной землеустроительной экспертизы (ходатайство при апелляционном рассмотрении).

Решение первой инстанции (21 декабря 2023 г., Адлерский районный суд г. Сочи):

Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал, что в кадастровом деле по межеванию спорного земельного участка отсутствуют доказательства согласования его границ с территориальным органом Росимущества.

Апелляционное определение (16 мая 2024 г., Краснодарский краевой суд):

Решение первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (7 ноября 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции):

Судебные постановления оставлены без изменения. Кассационный суд согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Обращение в ВС РФ:

Кассационная жалоба подана Михайлиди Н.Г. (представители Буланов М.С. и Журбенко В.Г.). Жалоба поддержана представителями ответчика. Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Клевцова Е.А. возражала против удовлетворения жалобы.

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 16 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: - Публичного интереса (защита земель федеральной собственности в составе особо охраняемой природной территории — Сочинского национального парка); - Частного интереса (защита права собственности гражданина на земельный участок, зарегистрированного в государственном реестре).

Конфликт касается столкновения между: 1. Презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ); 2. Фактическим расположением земельного участка в границах особо охраняемой природной территории (по данным лесоустройства 1997 г.); 3. Правилами о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; 4. Процессуальными требованиями к доказыванию и назначению экспертизы.

Категория проблемы: Межотраслевая (материально-правовая и процессуально-правовая): - Материально-правовая: применение норм ГК РФ о праве собственности, презумпции достоверности регистрации, защите права собственности; применение норм Земельного кодекса РФ о категориях земель; применение Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями; применение Федерального закона № 33-ФЗ об особо охраняемых природных территориях. - Процессуально-правовая: распределение бремени доказывания (ст. 56 ГПК РФ); назначение судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ); определение судом обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ); надлежащая сторона в деле (ст. 45, 124, 125 ГК РФ).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики, касающиеся: - толкования и применения презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - правильного распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - применения специальных норм о категориях земель и их переводе; - процессуальных требований к доказыванию в спорах о праве собственности на недвижимое имущество; - надлежащего определения сторон в деле, когда прокурор действует в интересах публичного образования.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в государственном реестре право собственности на недвижимое имущество быть оспорено и признано отсутствующим на основании только справки специалиста заинтересованного учреждения без надлежащих доказательств и без назначения судебной экспертизы?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности гражданина на недвижимое имущество — должна ли обязанность доказать отсутствие права возлагаться на прокурора или на ответчика?

3. Применяются ли к спорному земельному участку положения части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями, и если да, то какие сведения (ЕГРН или лесоустройство) имеют приоритет при определении категории земель?

4. Установлено ли судом, что спорный земельный участок находился в границах особо охраняемой природной территории на момент его предоставления ответчику в 1994 г., и является ли это условием применения исключений из правил части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ?

5. Является ли надлежащей стороной в деле прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, или должен быть привлечён соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации?

6. Может ли графическое включение земельного участка в план лесоустройства без передачи земель в собственность или пользование национальному парку прекратить права владельца земельного участка?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при наличии надлежащих доказательств, опровергающих это право. При оспаривании зарегистрированного права прокурором обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, возлагается на прокурора, а не на ответчика. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право на основании только заинтересованного заключения специалиста без надлежащих доказательств и без назначения судебной экспертизы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и распределение бремени доказывания

Применённые нормы материального права:

• Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов; земля и природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Статья 8 Конституции РФ (часть 2): в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

• Статьи 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6):

• Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
• Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
• Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
• Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
• При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
• Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале ООО и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: ЕГРП, ЕГРЮЛ и т.д.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Однако данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Применение норм о переводе земель между категориями и приоритет ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14): если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (пункт 1 части 6 статьи 14): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД:

В нарушение указанной нормы закона суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа.

Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Из установленных судом обстоятельств следует, что данный земельный участок был предоставлен ответчику на основании постановления главы Молдовской сельской администрации Адлерского района г. Сочи от 28 июня 1994 г. № 172.

3. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях и момент включения земель в их состав

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула, вступил в силу 22 марта 1995 г.): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ (пункт 2 статьи 2): с учётом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются категории указанных территорий, в том числе национальные парки.

Вывод СКГД:

Обстоятельств того, что на момент его предоставления ответчику спорный земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено. Земельный участок был предоставлен в 1994 г., а Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях вступил в силу 22 марта 1995 г.

4. Категория земель по ЕГРН и Земельный кодекс РФ

Применённые нормы материального права:

• Земельный кодекс РФ (пункт 2 статьи 95, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска): земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов. Использование включённых в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учётом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

Вывод СКГД:

Из выписки из ЕГРН следует, что в настоящий момент спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов». Это соответствует положениям Земельного кодекса РФ о том, что земли в границах населённых пунктов, включённые в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

5. План лесоустройства не имеет правопорождающего значения

Вывод СКГД:

Судом не учтено, что план лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения, а распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей, в том числе спорного земельного участка, в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

6. Процессуальные нарушения: отказ в назначении судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ (часть 1): при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

• Статьи 55 и 79 ГПК РФ: заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу этих статей; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

Вывод СКГД:

Суд в назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы отказал, указав только на то, что оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется. Однако судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела. Ответчик ходатайствовала о назначении судебной землеустроительной экспертизы, однако суд отказал без надлежащих оснований.

7. Распределение бремени доказывания и определение судом обстоятельств, подлежащих доказыванию

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон.

Вывод СКГД:

Из положений статьи 56 ГПК РФ в совокупности с приведёнными выше положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

8. Надлежащие способы защиты права собственности и надлежащая сторона в деле

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

• Статья 124 ГК РФ (пункт 1): Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

• Статья 125 ГК РФ (пункт 1): от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• **Постановление Пленума