ВС РФ: зарегистрированное право собственности на землю презюмируется действительным и не может быть признано отсутствующим без надлежащих доказательств

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-186-К4, Определение СКГД ВС РФ от 18 июля 2025 г.

Состав коллегии: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего Марьина А.Н., судей Горшкова В.В. и Кротова М.В. (судья-докладчик Кротов М.В.)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Белявский Дмитрий Евгеньевич (гражданин, собственник недвижимого имущества) - Третьи лица: ФГБУ «Сочинский национальный парк» Министерства природных ресурсов и экологии РФ (заинтересованное лицо)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности отсутствующим; земельный спор; защита публичных интересов в сфере охраны особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор просил признать право собственности Белявского Д.Е. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытых частях, площадь 802 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «личное подсобное хозяйство») отсутствующим и снять участок с государственного кадастрового учёта. Основание: земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения права собственности у ответчика не существует.

Возражения ответчика: Белявский Д.Е. ссылался на недоказанность наложения кадастровых границ его участка с актуальными границами земель Сочинского национального парка; заявлял ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Решение первой инстанции (14 февраля 2023 г., Адлерский районный суд г. Сочи): Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 г.). Суд пришёл к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, в связи с чем он не имел права распоряжаться участком.

Апелляционное определение (19 сентября 2023 г., Краснодарский краевой суд): Оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

Кассационное определение (8 февраля 2024 г., Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции): Оставлено без изменения. Кассационный суд также согласился с выводами нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ: Белявский Д.Е. подал кассационную жалобу (через представителя Сорокина А.В.), оспаривая все три судебных акта как незаконные. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 23 декабря 2024 г. восстановлен процессуальный срок для подачи жалобы; определением от 16 июня 2025 г. жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом публичной власти (защита земель особо охраняемой природной территории — Сочинского национального парка) и интересом частного собственника (защита зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество). Конфликт заключается в столкновении двух подходов:

1. Позиция нижестоящих судов: Земельный участок графически включён в план лесоустройства 1997 г. как часть земель национального парка, поэтому право собственности ответчика незаконно и должно быть признано отсутствующим.

2. Позиция ВС РФ: Зарегистрированное право собственности презюмируется действительным; при его оспаривании обязанность доказать отсутствие права возлагается на оспаривающее лицо; графическое включение в план лесоустройства без надлежащих правоустанавливающих документов не влечёт прекращения прав собственника; требование о признании права отсутствующим — исключительный способ защиты, применимый только в специфических ситуациях.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о презумпции достоверности регистрации, о добросовестном приобретателе, о способах защиты права собственности) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Причина передачи на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования ВС РФ в целях защиты прав собственников и обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимого имущества.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество быть признано отсутствующим на основании графического включения земельного участка в план лесоустройства без надлежащих правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании зарегистрированного права собственности — оспаривающее лицо (прокурор) или собственник?

3. Является ли заключение специалиста заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») достаточным основанием для признания права собственности отсутствующим без проведения судебной землеустроительной экспертизы?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для применения исключительного способа защиты — иска о признании права отсутствующим?

5. Является ли надлежащим истцом прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, или должен быть привлечён соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при наличии надлежащих доказательств, опровергающих это право. Обязанность доказать отсутствие права возлагается на лицо, которое право оспаривает (прокурора). Графическое включение земельного участка в план лесоустройства без надлежащих правоустанавливающих документов не влечёт прекращения прав собственника. Требование о признании права отсутствующим — исключительный способ защиты, применимый только в специфических ситуациях, когда право не может быть защищено иными способами.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности

Верховный Суд исходит из положений ст. 9 Конституции РФ (часть 2), согласно которой земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Статья 8 Конституции РФ (часть 2) устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Эти конституционные нормы служат основой для защиты права собственности Белявского Д.Е. против необоснованного посягательства со стороны публичной власти.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Статья 8 ГК РФ (пункт 2) устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Ключевой вывод СКГД: вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Статья 56 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В совокупности с положениями ст. 8 ГК РФ это означает, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора.

3. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. и постановление № 10/22

СКГД ссылается на Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которое разъясняет, что ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) разъясняет:

• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП/ЕГРН) (пункт 36).
• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52).
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

4. Добросовестный приобретатель

Статья 8 ГК РФ (пункт 6) устанавливает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права.

Белявский Д.Е. приобрёл земельный участок по договору купли-продажи от 9 августа 2021 г., и 10 августа 2021 г. его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН. Нет никаких доказательств того, что Белявский знал или должен был знать об отсутствии права у продавца. Таким образом, он является добросовестным приобретателем.

5. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ и категория земель

Статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 ст. 14) устанавливает специальное правило: если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра, но отнесён к иной категории по ЕГРН или правоустанавливающим документам, то принадлежность определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающих документов (при отсутствии сведений в ЕГРН). Однако это правило не распространяется на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий (часть 6, пункт 1).

СКГД отмечает, что суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу (постановлению главы Кудепстинской сельской администрации от 29 декабря 1994 г. № 567), что нарушило указанную норму закона.

6. Нахождение участка в границах особо охраняемой природной территории — необходимое условие

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула) определяет особо охраняемые природные территории как участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Земельный кодекс РФ, статья 95 (пункт 2, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска), устанавливает, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённые в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

СКГД установила, что: - Спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов» по ЕГРН. - Судом не установлено, что на момент предоставления земельного участка первоначальному собственнику (29 декабря 1994 г.) он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка. - Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

7. Ранее учтённые земельные участки и кадастровые границы

Судами установлено, что на государственный кадастровый учёт 14 октября 2005 г. поставлен земельный участок с иным кадастровым номером (земли особо охраняемых территорий). Наличия пересечений или наложений границ этого участка с границами спорного земельного участка судом не установлено. По данным ЕГРН спорный земельный участок в федеральной собственности никогда не находился.

Это критическое обстоятельство: суды не установили совпадение кадастровых границ спорного участка с границами земель национального парка.

8. План лесоустройства не имеет правопорождающего значения

СКГД подчёркивает, что план лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения. Распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель, в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

9. Процессуальные нарушения: отказ в назначении экспертизы

Статья 79 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Белявский Д.Е. заявлял ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для установления совпадения кадастровых границ его участка с границами земель национального парка. Суд отказал в назначении экспертизы, ссылаясь только на то, что оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется.

СКГД указывает, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами. Более того, заключение специалиста исходит от заинтересованного в исходе спора лица (самого ФГБУ «Сочинский национальный парк»).

В нарушение положений ст. 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

10. Неполнота установленных обстоятельств

Согласно выводам заключения специалиста ФГБУ, в границах земельного участка Адлерского лесничества находится только часть принадлежащего ответчику земельного участка. Однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права ответчика на весь земельный участок. Эти обстоятельства не получили оценки суда.

11. Исключительный характер иска о признании права отсутствующим

СКГД развивает важную доктринальную позицию, ссылаясь на постановление № 10/22 (пункт 52):

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В данном деле прокурор просит признать право отсутствующим в интересах Российской Федерации, которая не владеет спорным участком. Это не соответствует условиям применения данного исключительного способа защиты.

12. Надлежащий истец в спорных материально-правовых отношениях

Статья 124 ГК РФ (пункт 1) устанавливает, что Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками.

Статья 125 ГК РФ (пункт 1) устанавливает, что от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции.

Статья 45 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Однако в данном деле прокурор фактически просит признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией. Суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

13. Обстоятельства, подлежащие доказыванию

Статья 56 ГПК РФ (часть 2) устанавливает, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено.

Основанием для первичной регистрации права собственности первоначального собственника послужило постановление главы Кудепстинской сельской администрации от 29 декабря 1994 г. № 567, что подтверждается архивной выпиской от 22 мая 2003 г. № 242. Обстоятельства владения земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было.

Белявский Д.Е. указывает, что он является фактическим владельцем данного земельного участка и использует его в соответствии с целевым назначением.

14. Способы защиты права собственности

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 ГК РФ устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путём помимо их воли.

Статья 304 ГК РФ устанавливает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

СКГД указывает, что суды применили положения ст. 304 ГК РФ (требование об устранении нарушения права), а не ст. 301 и 302 (истребование имущества). Однако выводы о применении ст. 304 нельзя признать законными, поскольку суды не установили, что Белявский Д.Е. не владеет спорным участком.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД выявила следующие существенные нарушения норм материального и процессуального права (в смысле ст. 390.14 ГПК РФ):

Нарушения норм материального права:

1. Игнорирование презумпции достоверности государственной регистрации. Суды поставили под сомнение зарегистрированное право собственности в отсутствие надлежащих к тому оснований. Обязанность доказать отсутствие права возлагалась на ответчика, а не на прокурора, что противоречит ст. 8 ГК РФ и постановлению № 10/22.

2. Неправильное применение норм о категории земель. Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу (постановлению главы администрации от 29 декабря 1994 г.), нарушив часть 3 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ.

3. Недоказанность нахождения участка в границах особо охраняемой природной территории. Суд не установил, что на момент предоставления земельного участка первоначальному собственнику (1994 г.) он находился в границах Сочинского национального парка. Это критическое обстоятельство не доказано.

4. Отсутствие совпадения кадастровых границ. Суд не установил наличие пересечений или наложений границ земельного участка, поставленного на кадастровый учёт как земли особо охраняемых территорий, с границами спорного земельного участка. По ЕГРН спорный участок в федеральной собственности никогда не находился.

5. Неправильное применение исключительного способа защиты.