ВС отменил решение о признании права собственника на участок в нацпарке отсутствующим

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-238-К4, Определение СКГД ВС РФ от 18 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Прокурор Лазаревского района г. Сочи Краснодарского края, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Харуца Алексей Тимофеевич (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности отсутствующим; земельно-имущественный спор, связанный с защитой права собственности на недвижимое имущество (земельный участок) в условиях его расположения в границах особо охраняемой природной территории федерального значения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Лазаревского района г. Сочи обратился в суд с иском к Харуце А.Т. о: 1. признании отсутствующим права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером (площадь 600 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства»), зарегистрированного в ЕГРН 28 мая 2021 г.; 2. признании права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

Правовое основание: спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения права собственности у ответчика не существует.

Возражения ответчика:

Ответчик оспаривал требования прокурора, представив заключение кадастрового инженера Адушевой П.В. от 12 апреля 2023 г., согласно которому пересечение границ земельного участка с границами земель Сочинского национального парка отсутствует.

Решение первой инстанции (Лазаревский районный суд г. Сочи, 9 октября 2023 г.):

Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Лазаревского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд пришёл к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя (У.) возникло незаконно, в связи с чем он не имел права распоряжаться участком. По мнению суда, земельный участок из владения Российской Федерации не выбывал, ответчик им не владеет и не пользуется.

Постановление апелляции (Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 25 января 2024 г.):

Решение первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и дополнительно указал, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, на которые в силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

Постановление кассации (Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 11 июня 2024 г.):

Определение оставлено без изменения. Кассационный суд согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Обращение в ВС РФ:

Харуца А.Т. подал кассационную жалобу на все три судебных постановления, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 27 марта 2025 г. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы, а определением от 17 июня 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: - Российской Федерации (в лице прокурора) — защита права собственности на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения (Сочинский национальный парк); - Гражданина-собственника (Харуца А.Т.) — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно у предыдущего собственника, чьё право также было зарегистрировано в ЕГРН.

Конфликт между нормами: - Конституционные принципы равной защиты всех форм собственности (ст. 8, 9 Конституции РФ); - Принцип презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹, 131, 302 ГК РФ); - Принцип добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные ЕГРН (ст. 234, 302 ГК РФ); - Правила об исковой давности при оспаривании зарегистрированного права (ст. 196, 208 ГК РФ); - Требования о защите публичных интересов в сфере охраны природных территорий.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, право собственности, исковая давность) в сочетании с процессуально-правовой (надлежащая сторона в деле, распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о защите права собственности на недвижимое имущество, о презумпции достоверности государственной регистрации, о добросовестности приобретателя, об исковой давности при оспаривании зарегистрированного права, а также о соотношении частных и публичных интересов при разрешении споров о земельных участках в границах особо охраняемых природных территорий.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть оспорено в судебном порядке право собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРН, без применения презумпции достоверности государственной регистрации и презумпции добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН?

2. Возлагается ли обязанность доказать отсутствие права собственности на лицо, оспаривающее зарегистрированное право (прокурора), или на собственника, чьё право зарегистрировано?

3. Является ли требование о признании зарегистрированного права отсутствующим исключительным способом защиты права, применимым только в отношении лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом?

4. Применяется ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, если нарушение права не связано с лишением владения?

5. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении спора о признании зарегистрированного права отсутствующим?

6. Является ли заключение специалиста заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») надлежащим доказательством без проведения судебной экспертизы?

7. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в деле, если прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией?

8. Какие компенсационные меры должны быть применены при удовлетворении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим в отношении добросовестного приобретателя?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное в ЕГРН право собственности ответчика без надлежащих оснований и без применения презумпции достоверности государственной регистрации и презумпции добросовестности приобретателя. СКГД ВС РФ отменила все судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость учёта правовых позиций Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. и применения исковой давности при разрешении спора.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и равенства форм собственности

СКГД ВС РФ исходила из положений статьи 9 Конституции РФ, устанавливающей, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов (часть 1), и что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

Коллегия подчеркнула, что в соответствии с частью 2 статьи 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это означает, что право частного собственника на земельный участок не может быть произвольно ущемлено в пользу государственной собственности без надлежащих правовых оснований и надлежащего судебного разбирательства.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Статья 8¹ ГК РФ устанавливает, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Ключевое положение: зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

СКГД ВС РФ подчеркнула, что из приведённых положений закона следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества

Статья 302 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 8¹ ГК РФ (пункт 6) устанавливает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

СКГД ВС РФ указала, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. Из установленных обстоятельств дела следует, что Харуца А.Т. приобрёл спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться, право Харуцы А.Т. также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное в данном случае должна была быть возложена на прокурора.

4. Право собственника на защиту от всяких нарушений его права

Статья 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это означает, что право собственности защищается не только от посягательств на владение, но и от иных нарушений.

Однако СКГД ВС РФ указала, что применение статьи 304 ГК РФ возможно только при условии, что установлено наличие права собственности у истца и что это право нарушено. В данном случае суды применили статью 304 без надлежащего установления того, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок существует и что оно нарушено регистрацией права ответчика.

5. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. о государственной регистрации прав на имущество

СКГД ВС РФ ссылалась на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации.

6. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. о защите права собственности

СКГД ВС РФ опиралась на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22).

Из этого постановления следует, что:

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

• Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

• Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника, против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество (пункт 52).

СКГД ВС РФ подчеркнула, что в силу приведённых норм права суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено.

7. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года.

Статья 208 ГК РФ (абзац пятый) предусматривает, что в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Из постановления № 10/22 (пункт 57) следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

СКГД ВС РФ указала, что от выяснения обстоятельств наличия у ответчика права собственности и фактического владения зависит разрешение вопроса об исковой давности. Между тем нижестоящие суды не установили эти обстоятельства и необоснованно применили положение статьи 208 ГК РФ об отсутствии исковой давности.

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П о защите прав добросовестного приобретателя

СКГД ВС РФ применила Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других».

Из этого постановления следует, что:

• Спор о принадлежности имущества — даже если он облечён в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

• Первое по времени из указанных обстоятельств — появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

• Если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) земельного участка (права на него) действовал добросовестно или что истёк срок исковой давности, исчисляемый с учётом выраженных в данном постановлении правовых позиций (и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий при приобретении участка), удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отражённого в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на предоставленный для личных нужд участок в связи с его нахождением в настоящее время или в момент его предоставления в границах особо охраняемой природной территории федерального значения должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешённого использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на участке объектов.

СКГД ВС РФ указала, что данные правовые позиции судебными инстанциями по настоящему делу не учтены.

9. Процессуальные нарушения: надлежащая сторона в деле

Статья 45 ГПК РФ (часть 1) предусматривает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статья 124 ГК РФ (пункт 1) устанавливает, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений.

Статья 125 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции.

СКГД ВС РФ указала, что по настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации. В силу приведённых выше норм материального и процессуального права суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

10. Процессуальные нарушения: назначение судебной экспертизы

Статья 79 ГПК РФ (часть 1) предусматривает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

СКГД ВС РФ указала, что в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

Также судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд первой инстанции не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о пересечении границ земельных участков.

11. Оценка доказательств и стандарт доказывания

СКГД ВС РФ подчеркнула, что при наличии презумпции достоверности государственной регистрации и презумпции добросовестности приобретателя обязанность доказать отсутствие права собственности у ответчика возлагается на прокурора как на лицо, оспаривающее зарегистрированное право. Однако прокурор представил лишь заключение заинтересованного органа, которое не может служить надлежащим доказательством без проведения судебной экспертизы.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. **Игнорирование презумпции достоверности государственной регист