ВС РФ: истечение срока аренды не препятствует регистрации дома, построенного в период договора

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер и дата определения: № 57-КАД26-1-К1 от 8 апреля 2026 г.

Инстанция: Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (СКАД ВС РФ)

Состав суда: Председательствующий Александров В.Н., судьи Калинина Л.А., Кирейкова Г.Г.

Стороны: - Административный истец: Илясов Игорь Викторович (гражданин) - Административный ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (Управление Росреестра по Белгородской области)

Категория спора: Глава 22 КАС РФ — оспаривание решений и действий (бездействия) органов публичной власти. Спор о признании незаконными административных решений органа регистрации прав и возложении обязанности на орган публичной власти.

Судебная история: - Решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 24 января 2025 г. — отказ в удовлетворении иска - Апелляционное определение Белгородского областного суда от 22 мая 2025 г. — оставило решение без изменения - Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2025 г. — оставило решение без изменения - Кассационная жалба в ВС РФ подана Илясовым И.В.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований

Илясов И.В. оспаривает два административных акта: 1. Уведомление Управления Росреестра по Белгородской области от 2 ноября 2024 г. № КУВД-001/2024-51045096/2 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом 2. Решение апелляционной комиссии при Управлении Росреестра от 13 декабря 2024 г. № 31/24-14, оставившее приостановление в силе

Истец требует: признать указанные решения незаконными и возложить на Управление Росреестра обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на жилой дом.

Фактические обстоятельства

История земельного участка и строительства: - Постановлением главы муниципального района от 21 мая 2007 г. № 2080 Илясову предоставлен в аренду земельный участок площадью 1200 кв. м, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома» - Заключены два договора аренды: - первый: с 21 мая 2007 г. по 21 мая 2010 г. - второй: с 30 июня 2016 г. по 30 июня 2019 г. (для завершения строительства) - На участке построен жилой дом в соответствии с градостроительным планом от 8 декабря 2017 г. и разрешением на строительство от 27 декабря 2017 г. - 22 февраля 2022 г. запись о государственной регистрации договора аренды прекращена по заявлению администрации

Основания приостановления регистрации: - В октябре 2024 г. Илясов обратился в Управление Росреестра с заявлением о кадастровом учете и регистрации права собственности на жилой дом, приложив два технических плана - Управление Росреестра приостановило учет и регистрацию до 3 февраля 2025 г. по п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ в связи с непредоставлением правоустанавливающих документов на земельный участок (запись о договоре аренды имеет статус «погашенная») - Орган регистрации также указал на заочное решение Старооскольского городского суда от 7 октября 2022 г. по гражданскому делу № 2-3399/2022, которым удовлетворены требования администрации о возложении на Илясова обязанности освободить участок путем демонтажа объектов - Согласно акту обследования от 14 декабря 2021 г., на участке находился только фундамент

Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций: Все три суда отказали в удовлетворении иска, исходя из того, что обстоятельства, указанные в решении о приостановлении, свидетельствуют об объективных препятствиях для проведения кадастрового учета и регистрации. Суды указали на отсутствие доказательств завершения строительства в период действия договора аренды (до 30 июня 2019 г.).

Позиция истца в кассационной жалобе

Илясов И.В. указал на нарушение судами норм материального и процессуального права, требуя отмены судебных актов и удовлетворения иска.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор затрагивает фундаментальное противоречие между:

1. Публичным интересом — обеспечение законности при государственной регистрации недвижимости, контроль за соответствием документов требованиям закона, защита от регистрации объектов, созданных с нарушением порядка

2. Правами гражданина — право на судебную защиту, право на регистрацию права собственности на объект, созданный в соответствии с законом и разрешениями, право на справедливое судебное разбирательство

Ключевая материально-правовая проблема: Может ли истечение срока действия договора аренды земельного участка служить препятствием для государственной регистрации права собственности на жилой дом, если строительство было завершено в период действия договора?

Процессуальная проблема: Должны ли суды при рассмотрении административного иска о признании незаконным решения органа регистрации учитывать преюдициальное значение установленных фактов в другом судебном деле (в данном случае — в гражданском деле о возложении обязанности освободить участок)?

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Препятствует ли истечение срока действия договора аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на жилой дом, если строительство было завершено в период действия договора?

2. Должны ли суды при оценке законности решения органа регистрации о приостановлении учета и регистрации учитывать преюдициальное значение фактов, установленных в другом судебном деле (в частности, факт завершения строительства в период действия договора аренды)?

3. Какие требования предъявляются к полноте и обоснованности проверки документов государственным регистратором при рассмотрении заявления о кадастровом учете и регистрации права собственности на созданный объект недвижимости?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, не препятствует осуществлению государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на объект недвижимости, если строительство было завершено в период действия договора. Юридическое значение имеет момент возведения здания — в период действия договора или за его пределами. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, не применив соответствующие положения Закона № 218-ФЗ и не учтя преюдициальное значение фактов, установленных в гражданском деле.

B. Развёрнутое обоснование

1. Материально-правовые основания

Норма части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ: Верховный Суд прямо ссылается на ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и регистрации прав истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства, при условии, что на момент ввода в эксплуатацию названных объектов срок действия договора не истек.

Суд подчеркивает: это специальная норма, которая прямо разрешает регистрацию в ситуации, когда договор аренды уже истек на момент обращения в орган регистрации, но был действителен на момент завершения строительства.

Норма части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ: Государственный кадастровый учет и регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Однако представление правоустанавливающего документа не требуется, если право на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Применение к фактам дела: В материалах дела имеются доказательства создания объекта в период действия договора аренды: - Декларация об объекте от 27 июня 2019 г. (до истечения договора 30 июня 2019 г.) - Технические планы на жилой дом от 27 июня 2019 г. и от 11 октября 2024 г. - Заключение кадастрового инженера, подтверждающее, что строительство завершено в 2017 году

Суд указывает: регистрирующий орган не должен ограничиваться только фактом отсутствия прав заявителя на земельный участок на дату обращения. Необходимо проверить, был ли объект создан в период действия договора аренды.

2. Позиции высших судебных инстанций и их применение

Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73: Пункт 24 этого постановления устанавливает правовую позицию: истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Верховный Суд РФ применяет эту позицию как основополагающую для разрешения спора.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44: В пункте 3 (абзац второй) разъяснено, что до 1 марта 2031 г. возведение объектов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ).

Это означает, что законодатель предусмотрел льготный режим для индивидуального жилищного строительства, позволяющий регистрировать право собственности на основании технического плана и декларации.

3. Процессуальные основания (ст. 64 КАС РФ — преюдициальное значение)

Критическое значение преюдициальности: Верховный Суд указывает, что суды нижестоящих инстанций не учли преюдициальное значение фактов, установленных в гражданском деле № 2-3399/2022.

В ходе рассмотрения гражданского дела суд установил: - По состоянию на 31 января 2022 г. (дата обследования) на участке имелся объект недвижимости, строительство которого завершено - Технический план составлен 27 июня 2019 г. (до истечения договора аренды 30 июня 2019 г.) - Заключение кадастрового инженера подтверждает завершение строительства в 2017 году - Земельный участок освоен по целевому назначению — возведением жилого дома

Важное уточнение: Заочное решение от 7 октября 2022 г. о возложении обязанности освободить участок было отменено определением суда от 17 декабря 2024 г., а затем вступило в законную силу решение от 9 января 2025 г., которым отказано в удовлетворении требований администрации о возложении обязанности освободить участок.

Это означает, что суд в гражданском деле признал, что Илясов надлежащим образом использовал земельный участок по его целевому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 64 КАС РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по другому делу, имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию в административном деле.

4. Активная роль суда (ст. 14 КАС РФ)

Хотя Верховный Суд не дает прямой ссылки на ст. 14 КАС РФ, его позиция отражает принцип активной роли суда в административном судопроизводстве:

Суды должны были самостоятельно проанализировать представленные документы (технические планы, декларацию, заключение кадастрового инженера) и установить факт завершения строительства в период действия договора аренды. Суды не должны были пассивно принимать позицию органа регистрации о наличии «объективных препятствий».

5. Распределение бремени доказывания (ст. 62 КАС РФ)

Верховный Суд подчеркивает, что суды указали на отсутствие доказательств завершения строительства в период действия договора. Однако в материалах дела такие доказательства имелись: - Технический план от 27 июня 2019 г. с указанием года возведения (2017 г.) - Декларация от 27 июня 2019 г. - Заключение кадастрового инженера

Суды не провели надлежащую оценку доказательств, не применили правила о преюдициальном значении фактов, установленных в гражданском деле.

6. Принципы публичного права

Принцип законности: Орган регистрации должен действовать в соответствии с законом. Закон № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 40) прямо предусматривает возможность регистрации в данной ситуации. Приостановление регистрации без учета этой нормы нарушает принцип законности.

Принцип соразмерности: Приостановление регистрации на основании отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок является несоразмерным, если строительство было завершено в период действия договора аренды и имеются все необходимые документы (технический план, декларация).

Защита законных ожиданий: Гражданин, получивший разрешение на строительство, построивший дом в соответствии с законом и разрешением, имеет законное ожидание на регистрацию своего права собственности.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

1. Неверное толкование материального закона

Ошибка: Суды исходили из того, что истечение срока действия договора аренды является абсолютным препятствием для регистрации, не применив норму ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, которая прямо разрешает регистрацию в такой ситуации при условии завершения строительства в период действия договора.

Последствие: Суды отказали в иске, хотя материальный закон предусматривает возможность удовлетворения требований истца.

2. Игнорирование преюдициального значения фактов

Ошибка: Суды не учли, что в гражданском деле № 2-3399/2022 были установлены факты, имеющие преюдициальное значение: - Завершение строительства в 2017 году - Составление технического плана 27 июня 2019 г. (до истечения договора) - Надлежащее использование земельного участка по целевому назначению

Более того, суды не учли, что заочное решение от 7 октября 2022 г. было отменено, а новое решение от 9 января 2025 г. отказало в удовлетворении требований администрации о возложении обязанности освободить участок.

Последствие: Суды применили устаревшую информацию (заочное решение, которое было отменено) и не учли преюдициальное значение новых судебных актов.

3. Неправильная оценка доказательств

Ошибка: Суды указали на отсутствие доказательств завершения строительства в период действия договора аренды, хотя в материалах дела имелись: - Технический план от 27 июня 2019 г. с указанием года возведения (2017 г.) - Декларация от 27 июны 2019 г. - Заключение кадастрового инженера о завершении строительства в 2017 году

Последствие: Суды провели неполную оценку доказательств, не учли документы, подтверждающие завершение строительства в период действия договора.

4. Нарушение активной роли суда

Ошибка: Суды пассивно приняли позицию органа регистрации о наличии «объективных препятствий», не проведя самостоятельного анализа представленных документов и не применив нормы Закона № 218-ФЗ.

Последствие: Суды не выполнили свою функцию по защите прав граждан в отношениях с публичной властью.

5. Неправильное применение норм о приостановлении регистрации

Ошибка: Орган регистрации приостановил учет и регистрацию по п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (непредоставление правоустанавливающих документов на земельный участок), не учитывая, что ч. 2 ст. 40 того же закона предусматривает исключение из этого правила.

Суды не проверили, применимо ли основание приостановления к данной ситуации.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Отмена судебных актов: - Решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 24 января 2025 г. - Апелляционное определение Белгородского областного суда от 22 мая 2025 г. - Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 6 августа 2025 г.

Признание незаконными: - Уведомление Управления Росреестра по Белгородской области от 2 ноября 2024 г. № КУВД-001/2024-51045096/2 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав - Решение апелляционной комиссии при Управлении Росреестра от 13 декабря 2024 г. № 31/24-14

Возложение обязанности: На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Илясова И.В. от 17 октября 2024 г. о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности в отношении индивидуального жилого дома.

Фактически: Административное исковое заявление удовлетворено.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Усиление гарантий граждан в отношениях с органами регистрации

Определение устанавливает четкий стандарт: орган регистрации не может отказать в регистрации права собственности на жилой дом, построенный в период действия договора аренды земельного участка, только на основании того, что договор аренды истек на момент обращения. Это существенно усиливает защиту прав граждан, занимающихся индивидуальным жилищным строительством.

2. Стандарт полноты и обоснованности проверки документов

Верховный Суд устанавливает, что при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор не должен ограничиваться только фактом отсутствия прав заявителя на земельный участок на дату обращения. Регистратор должен проверить: - Когда было завершено строительство - Был ли договор аренды действителен на момент завершения строительства - Имеются ли документы, подтверждающие завершение строительства в период действия договора

Это требует более глубокого анализа документов и применения норм материального права.

3. Контроль соответствия решений органов регистрации нормам закона

Определение подчеркивает, что суды должны проверять, применил ли орган регистрации все релевантные нормы закона. В данном случае орган регистрации применил п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, но не применил исключение, предусмотренное ч. 2 ст. 40 того же закона.

4. Преюдициальное значение фактов в административном судопроизводстве

Определение демонстрирует практическое применение ч. 2 ст. 64 КАС РФ: суды должны учитывать факты, установленные вступившими в законную силу судебными актами по другим делам. В данном случае факты, установленные в гражданском деле, имели критическое значение для разрешения административного спора.

5. Связь с конституционными гарантиями

Определение защищает конституционные права: - Право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ): суды должны надлежащим образом защищать права граждан в отношениях с публичной властью - Право собственности (ст. 35 Конституции РФ): гражданин, построивший дом в соответствии с законом, имеет право на регистрацию своего права собственности - Принцип законности (ст. 15 Конституции РФ): органы публичной власти должны действовать в соответствии с законом, применяя все релевантные нормы

6. Сферы применения позиции в смежных категориях публично-правовых споров

Индивидуальное жилищное строительство: Позиция применима ко всем случаям, когда граждане строят жилые дома на земельных участках, предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, и договор истекает после завершения строительства.

Государственная регистрация недвижимости: Позиция устанавливает общий принцип: при регистрации права собственности на созданный объект недвижимости орган регистрации должен проверить, был ли объект создан в период действия договора, предоставившего право на земельный участок, а не только проверить наличие прав на участок на момент обращения.

Контроль над решениями органов регистрации: Определение подтверждает, что решения органов регистрации о приостановлении учета и регистрации подлежат судебному контролю в порядке гл. 22 КАС РФ, и суды должны проверять их законность и обоснованность.

Применение специальных норм о льготном режиме регистрации: Определение демонстрирует, что суды должны применять специальные нормы Закона № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 40, ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70), предусматривающие льготный режим для индивидуального жилищного строительства, в том числе возможность регистрации на основании технического плана и декларации.

7. Значение для практики органов регистрации

Определение ВС РФ является обязательным ориентиром для органов регистрации при рассмотрении заявлений о кадастровом учете и регистрации прав на объекты, созданные на земельных участках, предоставленных в аренду. Органы должны проверять не только наличие прав на участок на момент обращения, но и факт завершения строительства в период действия договора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кассационное определение СКАД ВС РФ № 57-КАД26-1-К1 от 8 апреля 2026 г. представляет собой важное решение, которое:

1. Уточняет применение Закона № 218-ФЗ: Истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует регистрации права собственности на объект, созданный в период действия договора.

2. Устанавливает стандарты судебного контроля: Суды должны проверять полноту применения органом регистрации всех релевантных норм закона и не должны пассивно принимать позицию органа о наличии препятствий.

3. Применяет преюдициальное значение фактов: Суды должны учитывать факты, установленные в других судебных делах, в соответствии со ст. 64 КАС РФ.

4. Защищает права граждан: Определение усиливает гарантии граждан, занимающихся индивидуальным жилищным строительством, в отношениях с органами государственной регистрации.

5. Развивает доктрину административного судопроизводства: Определение демонстрирует практическое применение принципов активной роли суда, справедливого разбирательства и защиты прав граждан в административном судопроизводстве.