ВС РФ: зарегистрированное право на землю нельзя оспорить без надлежащих доказательств и экспертизы

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-179-К4; Определение ВС РФ от 15 июля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Кротова М.В. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Иосифиди Валерий Фёдорович (гражданин) - Третье лицо: ФГБУ «Сочинский национальный парк» (участвовал в деле как заинтересованное лицо)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; защита публичных интересов Российской Федерации; оспаривание права собственности на недвижимое имущество (земельные участки).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор г. Сочи обратился в суд с исками о: 1. Признании отсутствующим права собственности Иосифиди В.Ф., зарегистрированного в ЕГРН 23 мая 2013 г., на четыре земельных участка (площадью 700, 700, 700 и 515 кв.м) в садоводческом товариществе; 2. Снятии с государственного кадастрового учёта сведений о данных участках.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что земельные участки незаконно оформлены в собственность ответчика, поскольку образованы в границах ранее учтённых земель, находящихся в федеральной собственности (в составе Сочинского национального парка), и в установленном порядке не предоставлялись их первоначальным правообладателям. Участки не огорожены, свободны от строений, покрыты лесной растительностью и фактически не осваиваются.

Возражения ответчика: - Недоказанность наложения кадастровых границ его земельных участков с актуальными кадастровыми границами земель Сочинского национального парка; - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы; - Ссылка на вступившее в законную силу решение Центрального районного суда г. Сочи от 6 июля 2011 г. по делу П. к ФГБУ «Сочинский национальный парк» об устранении кадастровой ошибки, согласно которому спорные земельные участки не пересекаются с границами Сочинского национального парка.

Решение первой инстанции (Центральный районный суд г. Сочи от 1 марта 2022 г.): Исковые требования прокурора удовлетворены. Суд пришёл к выводу, что спорные земельные участки относятся к землям Нижне-Сочинского участкового лесничества Сочинского национального парка по данным лесоустройства 1997 года и находятся в федеральной собственности в составе ранее учтённого земельного участка особо охраняемой природной территории. Суд отказал в назначении судебной землеустроительной экспертизы, указав, что оснований не доверять заключениям специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд от 11 августа 2022 г.): Решение первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 21 февраля 2023 г.): Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Иосифиди В.Ф. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 19 января 2024 г. отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании. Определением судьи ВС РФ от 10 марта 2025 г. восстановлен процессуальный срок для подачи кассационной жалобы. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 3 июня 2025 г. отменено определение от 19 января 2024 г., и кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами Российской Федерации (в лице прокуратуры) в защите публичных интересов, связанных с сохранением земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка), и интересами частного собственника (Иосифиди В.Ф.), чьё право собственности на земельные участки надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о добросовестном приобретателе, о способах защиты права собственности) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, участие в деле надлежащего истца, действие преюдиции).

Почему дело передано на коллегию: СКГД усмотрела существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требовали пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд оспорить зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество, опираясь исключительно на заключение заинтересованного специалиста, без назначения судебной экспертизы и без надлежащего распределения бремени доказывания?

2. Применима ли презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при оспаривании зарегистрированного права, и на ком лежит обязанность доказать отсутствие этого права?

3. Может ли план лесоустройства (план лесонасаждений) 1997 года, не имеющий правопорождающего или правоудостоверяющего значения, служить основанием для признания отсутствующим права собственности, зарегистрированного в ЕГРН?

4. Должны ли суды учитывать обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу (преюдиция), при рассмотрении нового дела?

5. Является ли надлежащим истцом в деле о признании права собственности за Российской Федерацией прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, или должен быть привлечён соответствующий государственный орган?

6. Какие обстоятельства должны быть установлены судом для применения исключительного способа защиты права — иска о признании зарегистрированного права отсутствующим?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право, надлежащим образом докажет обстоятельства, опровергающие зарегистрированное право. При этом суд обязан обеспечить надлежащее доказывание таких обстоятельств, включая назначение судебной экспертизы при необходимости, и учитывать преюдициальное значение ранее вынесенных судебных постановлений. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлен только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Согласно статье 8¹ ГК РФ (пункт 2), права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 3).

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (пункт 5).

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 6).

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52).

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Статья 56 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из данной нормы процессуального права в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Ошибка нижестоящих судов: Суды в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим сослались только на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорных земельных участков к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

3. Применение специальных норм о категории земель

Согласно части 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

В силу пункта 1 части 6 статьи 14 названного Федерального закона положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Ошибка нижестоящих судов: В нарушение указанной нормы закона суд первой инстанции определил принадлежность земельных участков по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Между тем факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

4. Правовое значение плана лесоустройства и отсутствие правопорождающих документов

СКГД установила, что план лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения, а распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель в пределах которых расположены спорные земельные участки, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей, в том числе спорных земельных участков, в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на эти участки и не прекращает прав владельца.

5. Необходимость назначения судебной экспертизы

Согласно части 1 статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Ошибка нижестоящих судов: Суд в назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы отказал, указав только на то, что оснований не доверять заключениям специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется. Однако судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

6. Действие преюдиции (преюдициального значения ранее вынесенного судебного постановления)

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Ошибка нижестоящих судов: Ответчик указывал, что согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, проведённой в рамках рассмотрения Центральным районным судом г. Сочи гражданского дела по иску П. к ФГБУ «Сочинский национальный парк» об устранении кадастровой ошибки, спорные земельные участки не пересекаются с границами Сочинского национального парка. Указанное решение Центрального районного суда г. Сочи от 6 июля 2011 г. вступило в законную силу. Данные обстоятельства также не получили оценки суда.

7. Определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон.

Ошибка нижестоящих судов: По настоящему делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим. Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено.

8. Способы защиты права собственности и условия применения иска о признании права отсутствующим

Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Статьёй 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли (пункт 1).

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вывод СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом.

Ошибка нижестоящих судов: Выводы о применении положений статьи 304 ГК РФ, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными, поскольку суд не установил отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками.

9. Надлежащий истец в деле о защите публичных интересов

Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 124 ГК РФ, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

В силу пункта 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Ошибка нижестоящих судов: По настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорные земельные участки за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации. В силу приведённых выше норм материального и процессуального права суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Однако судом этого сделано не было; дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

10. Конституционные основы защиты права собственности

Статьёй 9 Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1). Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

При этом в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции РФ).

11. Правовой статус земельных участков как недвижимого имущества

В соответствии со статьями 130, 131, 141² ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

В силу статьи 8¹ ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).

12. Переходные положения о ранее учтённых объектах недвижимости

Согласно статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (пункт 1).

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином