ВС отменил решение о признании права собственности на землю отсутствующим

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-162-К4; Определение СКГД ВС РФ от 20 июня 2025 г. (внутрисудебный номер 23RS0058-01-2023-000773-63)

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Кротова М.В. (судья-докладчик Кротов М.В.)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Ботнари (Пишко) Марина Владимировна (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности на земельный участок отсутствующим; вещно-правовой спор о защите права собственности государства на земли особо охраняемых природных территорий

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи просил суд признать отсутствующим право собственности Ботнари (Пишко) М.В. на земельный участок из категории «земли населённых пунктов» с видом разрешённого использования «для садоводства» (кадастровый номер не раскрыт в определении) площадью 815 кв.м, расположенный в садоводческом товариществе, а также снять с государственного кадастрового учёта сведения о данном участке.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, входящего в систему особо охраняемых природных территорий. По мнению истца, оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорный участок не существует.

Возражения ответчика: Ботнари (Пишко) М.В. оспаривала законность судебных постановлений, указывая на то, что она является фактическим владельцем земельного участка и использует его в соответствии с целевым назначением. Ответчик полагалась на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором она зарегистрирована в качестве собственника.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи от 27 ноября 2023 г.): Суд удовлетворил требования прокурора. В обоснование решения суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Нижне-Сочинского участкового лесничества Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 года). Суд также пришёл к выводу, что постановление администрации Хостинского района от 3 ноября 1992 г. № 695/1 является неперсонифицированным, что не позволяет определить круг лиц, которым предоставлялись земельные участки. Следовательно, право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд от 19 марта 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оставила решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 18 октября 2024 г.): Кассационный суд также оставил судебные постановления без изменения, не устранив допущенные нарушения закона.

Обращение в ВС РФ: Ботнари (Пишко) М.В. подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, оспаривая законность всех трёх судебных постановлений. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 19 мая 2025 г. жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокуратуры) в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и правом гражданина на собственность, зарегистрированным в государственном реестре. Конфликт касается соотношения между: - презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - фактическим расположением земельного участка в границах особо охраняемой природной территории (по данным лесоустройства); - правом государства на защиту земель федеральной собственности; - добросовестностью приобретателя недвижимого имущества.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, право собственности, защита прав собственника) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, надлежащий истец, назначение судебной экспертизы, оценка доказательств).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики, касающиеся применения норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, презумпции достоверности реестра, распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, а также надлежащего истца в спорах о защите государственной собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать право собственности, зарегистрированное в ЕГРН, отсутствующим на основании данных лесоустройства и заключения специалиста заинтересованного органа без надлежащих судебных доказательств и без применения презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество — должна ли обязанность доказать отсутствие права возлагаться на прокурора или на собственника?

3. Является ли заключение специалиста заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») надлежащим доказательством для оспаривания зарегистрированного права без проведения судебной землеустроительной экспертизы?

4. Был ли надлежащий истец в деле — должна ли Российская Федерация как собственник земель быть привлечена в качестве истца вместо прокурора, действующего в её интересах?

5. Применяются ли к спорному земельному участку положения части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, и если да, то какие данные (ЕГРН или лесоустройства) должны приниматься в качестве определяющих при установлении категории земель?

6. Установлено ли судом, что спорный земельный участок находился в границах Сочинского национального парка на момент предоставления земли первоначальному правообладателю?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право собственности в отсутствие надлежащих оснований и без соблюдения презумпции достоверности государственной регистрации. Суды не применили правила о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, не провели необходимую судебную экспертизу, не привлекли надлежащего истца и не установили ключевые фактические обстоятельства, необходимые для разрешения спора. Судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её применение

Верховный Суд РФ исходил из следующих положений:

Конституционные основы: - Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2). - Статья 8 Конституции РФ (часть 2) предусматривает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Материально-правовые нормы ГК РФ: - Статьи 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Постановления Пленумов ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и вида реестра.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) устанавливает:
• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (пункт 36, абзац третий).
• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52, абзац первый).
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52, абзац первый).
• При оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество в порядке искового производства (пункт 52, абзац первый).

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Критика нижестоящих судов: Однако данные положения судами учтены не были. Права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований. Суды не применили презумпцию достоверности государственной регистрации и не возложили на прокурора обязанность доказать отсутствие права ответчика.

2. Применение специальных норм о категории земель и переводе земель

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: - Статья 3 (пункт 1): право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. - Статья 3 (пункт 2): государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. - Статья 3 (часть 4): технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными объектами недвижимого имущества.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: - Статья 14 (часть 3): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 (часть 6, пункт 1): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив норму части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ. Однако суд не установил, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории, что было бы исключением из этого правила (часть 6, пункт 1).

3. Отсутствие надлежащих оснований для оспаривания права

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»: - Преамбула: особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. - Статья 2 (пункт 2): с учётом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются категории указанных территорий, в том числе национальные парки.

Земельный кодекс РФ: - Статья 95 (пункт 2, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска): земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

Вывод СКГД: Суд не установил факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории на момент его предоставления первоначальному правообладателю. Из выписки из ЕГРН по состоянию на 21 ноября 2022 г. следует, что спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов». План лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения. Распоряжений органов власти об актах приёма-передачи земель в пределах которых расположен спорный земельный участок Сочинскому национальному парку истцом в материалы дела не предоставлено. При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

4. Нарушения норм процессуального права

Гражданский процессуальный кодекс РФ: - Статья 56 (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. - Статья 56 (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон. - Статья 79 (часть 1): при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Вывод СКГД: При оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное. Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

Суд не поставил вопрос о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы, указав только на то, что оснований не доверять заключению специалиста не имеется. Однако заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами. В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

Согласно выводам заключения специалиста, в границах земельного участка Нижне-Сочинского лесничества находится только часть принадлежащего ответчику земельного участка, однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права ответчика на весь земельный участок. Данное обстоятельство также не получило оценки суда.

5. Надлежащий истец в деле

Гражданский процессуальный кодекс РФ: - Статья 45 (часть 1): прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Гражданский кодекс РФ: - Статья 124 (пункт 1): Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. - Статья 125 (пункт 1): от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Вывод СКГД: По настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации. В силу приведённых норм материального и процессуального права суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Однако судом этого сделано не было; дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

6. Исковая давность и владение имуществом

Гражданский кодекс РФ: - Статья 196: общий срок исковой давности составляет три года. - Статья 208 (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление № 10/22 (пункт 57): Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вывод СКГД: От выяснения обстоятельств владения земельным участком ответчиком зависит также и разрешение вопроса об исковой давности. Ботнари (Пишко) М.В. указывает, что она является фактическим владельцем данного земельного участка и использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Суд не выяснил эти обстоятельства, что является существенным упущением.

7. Способы защиты права собственности и исключительный характер иска о признании права отсутствующим

Гражданский кодекс РФ: - Статья 209: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. - Статья 301: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. - Статья 302 (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или