ВС РФ защитил добросовестного собственника от оспаривания зарегистрированного права прокурором

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-137-К4

Дата вынесения: 20 июня 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Киселёва А.П. (судья-докладчик), Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Сватковская Ирина Викторовна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим и снятии земельного участка с государственного кадастрового учёта; спор о границах земель особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и категории земель.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор обратился с иском о признании права собственности Сватковской И.В. на земельный участок отсутствующим и снятии его с государственного кадастрового учёта. Исковое требование основано на утверждении, что спорный земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 4090 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства», адрес в г. Сочи) расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка. По мнению прокурора, оснований для возникновения права собственности у ответчика не существует.

Возражения ответчика:

Сватковская И.В. оспаривала требования прокурора, ссылаясь на то, что: - её право собственности надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) с 21 ноября 2019 г.; - земельный участок не пересекается с границами Адлерского участкового лесничества; - земельный участок полностью располагается в границах населённого пункта (с. [название]); - она является добросовестным приобретателем, полагавшейся на данные ЕГРП.

Ответчик представила заключение специалиста АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» от 19 сентября 2023 г. № 341, подтверждающее отсутствие пересечения границ лесничества с границами спорного участка.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 13 декабря 2023 г.):

Суд удовлетворил иск прокурора. В резолютивной части признал право собственности Сватковской И.В. отсутствующим и направил решение на снятие земельного участка с государственного кадастрового учёта.

Ключевые мотивы: суд установил, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал, что в кадастровом деле по межеванию отсутствуют доказательства согласования границ с территориальным органом Росимущества. Суд пришёл к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, в связи с чем он не имел права распоряжаться участком.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 21 марта 2024 г.):

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 22 октября 2024 г.):

Определение кассационного суда также оставило судебные постановления без изменения, не устранив допущенные нарушения закона.

Обращение в ВС РФ:

Сватковская И.В. подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, оспаривая все три судебных постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Киселёва А.П. от 20 мая 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами Российской Федерации (в лице прокурора) в защите земель особо охраняемой природной территории (национального парка) и интересами добросовестного приобретателя недвижимого имущества, чьё право собственности надлежащим образом зарегистрировано в государственном реестре.

Конфликт затрагивает фундаментальное противоречие между: 1. Презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ); 2. Защитой добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРП (ст. 234, 302 ГК РФ); 3. Охраной земель особо охраняемых природных территорий и необходимостью исключения их из частной собственности (ст. 95 ЗК РФ, Федеральный закон № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г.); 4. Распределением бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права.

Категория проблемы: Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой), межотраслевая (гражданское право, земельное право, природоохранное право).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на СКГД в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра. Вопрос о соотношении презумпции достоверности государственной регистрации и охраны земель особо охраняемых природных территорий имеет принципиальное значение для судебной практики.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество быть оспорено и признано отсутствующим без надлежащего доказывания прокурором обстоятельств, опровергающих это право, с учётом презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Распространяется ли презумпция достоверности государственной регистрации на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, и какие доказательства необходимы для опровержения такого права?

3. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении иска о признании зарегистрированного права отсутствующим: только отсутствие права собственности или также отсутствие фактического владения?

4. Применима ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, и с какого момента она начинает течь?

5. Может ли суд основывать решение об отсутствии права собственности исключительно на заключении специалиста заинтересованного в исходе спора лица без назначения судебной экспертизы?

6. Должна ли Российская Федерация как истец в спорных материально-правовых отношениях быть надлежащим образом привлечена к участию в деле через соответствующий государственный орган?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право (в данном случае прокурор), надлежащим образом докажет обстоятельства, опровергающие зарегистрированное право. Все сомнения толкуются в пользу лица, чьё право зарегистрировано в публичном государственном реестре. Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРП, защищается презумпцией добросовестности до тех пор, пока в суде не будет доказано обратное. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения как материального, так и процессуального права, неправомерно переложив бремя доказывания на ответчика и не установив необходимых обстоятельств для применения исключительного способа защиты (признания права отсутствующим).

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты собственности и государственной регистрации

СКГД указала на положения статьи 9 Конституции РФ, согласно которым земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом часть 2 статьи 8 Конституции РФ устанавливает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Эти конституционные положения создают правовую базу для защиты права собственности Сватковской И.В., независимо от того, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Статьи 130, 131, 141 ГК РФ устанавливают, что земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Статья 8¹ ГК РФ содержит ключевые положения: - Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1); - Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2); - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 3); - Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 3); - При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (пункт 3); - Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 3, подпункт б).

СКГД подчеркнула, что из приведённых положений закона следует: вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае на прокурора). Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Постановления Пленумов ВС РФ о государственной регистрации и защите права собственности

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) содержит следующие разъяснения:

• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП (пункт 36, абзац второй). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36, абзац третий);

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52, абзац первый);

• Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52);

• Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество (пункт 52);

• Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57). В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57, ссылка на абзац пятый статьи 208 ГК РФ);

• Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРП, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение (пункт 52).

4. Применение норм земельного законодательства о категориях земель

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит специальные положения, которые нижестоящие суды не применили.

Часть 3 статьи 14 этого закона устанавливает: если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Часть 6 статьи 14 этого же закона содержит исключение: положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения (пункт 1 части 6).

Однако СКГД подчеркнула, что факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Из установленных судом обстоятельств следует, что земельный участок изначально был предоставлен Мелконяну С.С., и обстоятельств того, что на момент его предоставления спорный земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

5. Земельное законодательство об особо охраняемых природных территориях

Статья 95 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) устанавливает: - Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности (пункт 2); - В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности (пункт 2); - Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов (пункт 2); - Использование включённых в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учётом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий (пункт 2).

Из выписки из ЕГРН следует, что в настоящий момент спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов». Согласно приведённым положениям ЗК РФ, земли населённых пунктов, включённые в состав особо охраняемых природных территорий, остаются землями населённых пунктов, и в них допускается включение земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности.

6. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» определяет особо охраняемые природные территории как участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны (преамбула).

СКГД подчеркнула, что обстоятельств того, что на момент предоставления земельного участка Мелконяну С.С. спорный земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

7. Нарушение норм процессуального права: распределение бремени доказывания

Статья 56 ГПК РФ устанавливает: - Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1); - Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).

СКГД указала, что из норм статьи 56 ГПК РФ в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует: при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

8. Нарушение норм процессуального права: назначение судебной экспертизы

Статья 79 ГПК РФ (часть 1) устанавливает: при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

СКГД отметила, что суд посчитал отсутствующими основания для назначения землеустроительной судебной экспертизы, поскольку оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется. Однако судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ; такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела, не назначив судебную экспертизу при наличии противоречивых заключений специалистов сторон.

9. Исключительный характер способа защиты: требование о признании права отсутствующим

Статьи 209, 301, 302, 304 ГК РФ определяют способы защиты права собственности: - Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209); - Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (ст. 301); - Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ст. 302, пункт 1); - Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304).

Согласно пункту 52 постановления № 10/22, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

СКГД подчеркнула, что в силу приведённых норм права суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

Из установленных обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок изначально предо