ВС РФ разграничил краткосрочный наём жилья и гостиничные услуги

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 81-КГ25-2-К8; Определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Асташов С.В., судьи Марьина А.Н. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Прокурор г. Таштагола Кемеровской области (орган публичной власти, действующий в интересах неопределённого круга лиц) - Ответчик: Мальцев Олег Владимирович (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: Жилищно-правовой спор о защите публичных интересов; спор о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда; деликтный (в аспекте ст. 1065 ГК РФ)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор г. Таштагола обратился в суд с иском к Мальцеву О.В. о признании незаконной деятельности по предоставлению гостиничных услуг и кратковременных услуг для проживания в жилом доме, а также о запрещении указанной деятельности. Исковое требование основано на том, что жилой дом (трёхэтажный, кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 347,5 кв. м), принадлежащий ответчику на праве собственности, эксплуатируется не по назначению и используется в качестве гостиницы, что нарушает права и законные интересы неопределённого круга лиц.

Возражения ответчика: Мальцев О.В. оспаривал квалификацию своей деятельности как предоставления гостиничных услуг, утверждая, что он предоставляет жилое помещение для краткосрочного проживания на основании договора найма.

Решение первой инстанции (Таштагольский городский суд, 5 июня 2024 г.): Суд удовлетворил требования прокурора. В обоснование суд указал, что: - установлен факт эксплуатации жилого дома не по назначению для предоставления гостиничных услуг; - наличие регистрации по месту жительства жены ответчика (Мальцевой М.Г.) и сына (Мальцева Т.О.) не опровергает факт оказания гостиничных услуг; - к строительству и эксплуатации гостиниц предъявляются более строгие требования; - это нарушает права и законные интересы неопределённого круга лиц.

Постановление апелляции (Кемеровский областной суд, 19 сентября 2024 г.): Апелляционная коллегия оставила решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации (Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, 26 ноября 2024 г.): Кассационный суд оставил решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения, не исправив ошибок нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ: Мальцев О.В. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 12 мая 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом (защита прав неопределённого круга лиц) и правом собственника жилого помещения на использование своего имущества. Конфликт заключается в квалификации деятельности ответчика: является ли предоставление жилого помещения для краткосрочного проживания (договор краткосрочного найма) оказанием гостиничных услуг, подлежащим запрету на основании ст. 1065 ГК РФ, или это допустимое использование собственником своего жилого помещения в соответствии со ст. 30 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ.

Категория проблемы: Материально-правовая (разграничение между договором краткосрочного найма жилого помещения и оказанием гостиничных услуг; применение норм жилищного и гражданского законодательства) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания при исках о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда).

Причина передачи на коллегию: Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными судами всех инстанций, которые повлияли на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли предоставление собственником жилого помещения для краткосрочного проживания на основании договора найма оказанием гостиничных услуг, подлежащим запрету на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ?

2. Какие требования предъявляются к доказыванию опасности причинения вреда в будущем при рассмотрении исков о запрещении деятельности, и как распределяется бремя доказывания между истцом (прокурором) и ответчиком?

3. Должны ли суды при оценке обстоятельств, свидетельствующих о наличии опасности причинения вреда, учитывать нормативные акты, регулирующие конкретную деятельность, и требования, предъявляемые к такой деятельности?

4. Допустимо ли применение требований, предъявляемых к гостиницам, к жилому помещению, предоставляемому собственником для краткосрочного проживания на основании договора найма?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ установила, что предоставление собственником жилого помещения для краткосрочного проживания на основании договора найма не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит законодательству о найме жилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций допустили существенное нарушение норм материального права, неправомерно применив к жилому помещению требования, предъявляемые к гостиницам, и не надлежащим образом исследовав обстоятельства, необходимые для установления опасности причинения вреда в будущем. Кассационный суд не исправил эти ошибки.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовое регулирование опасности причинения вреда и оснований для запрещения деятельности

В соответствии с п. 1 ст. 1065 ГК РФ, опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. По смыслу этой нормы опасность должна иметь реальный характер и подтверждаться соответствующими доказательствами.

При оценке обстоятельств, свидетельствующих о наличии или отсутствии опасности причинения вреда в будущем, суды обязаны учитывать нормативные акты, регулирующие деятельность, о прекращении которой ведётся речь в исковом заявлении, и требования, предъявляемые к такой деятельности.

2. Распределение бремени доказывания

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, бремя доказывания возможности причинения определённой деятельностью ответчика в будущем вреда, а также того, в чём конкретно он будет выражен и необходимости запрета этой деятельности, лежит на лице, обратившемся в суд.

С учётом ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, поскольку с иском обратился прокурор, на нём лежала двойная обязанность доказывания: - доказать нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц; - доказать опасность причинения им вреда в будущем.

3. Ошибки судов нижестоящих инстанций в исследовании доказательств

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на п. 1 ст. 1065 ГК РФ, оставили без исследования и надлежащей правовой оценки следующие обстоятельства: - действительно ли эксплуатация ответчиком спорного объекта нарушает права и законные интересы неопределённого круга лиц и создаёт опасность причинения им вреда в будущем; - какими нормативно-правовыми актами данная деятельность регулируется; - какие именно действия Мальцева О.В. можно расценить как предоставление гостиничных услуг, а какие — как услуг по предоставлению временного жилья для краткосрочного проживания.

4. Правовое регулирование использования жилого помещения собственником

Из содержания ч. 2 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину: - на основании договора найма; - договора безвозмездного пользования; - на ином законном основании; - юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Всё это допускается с учётом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ.

5. Разграничение между гражданским и жилищным законодательством

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Судам следует иметь в виду, что: - гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений); - жилищное законодательство регулирует иные аспекты использования жилого помещения.

6. Договор найма жилого помещения

П. 1 ст. 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

7. Налоговое законодательство как подтверждение допустимости сдачи жилья в наём

В силу подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач является предпринимательской деятельностью, в отношении которой применяется патентная система налогообложения. Это свидетельствует о том, что законодатель исходит из допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду (наем) собственных жилых помещений без оговорок о её сроках.

8. Классификация видов деятельности по предоставлению мест для временного проживания

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), принятый приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31 января 2014 года № 14-ст, в группировке 55 «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания» предусматривает в качестве самостоятельных:

• «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания» (55.10)
• «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» (55.20)

Относительно последней деятельности (55.20) классификатор указывает, что она включает: - предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе; - предоставление отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна; - места для приготовления и потребления пищи, кухонные принадлежности и полностью оборудованную кухню; - может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий, одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики; - помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма, при этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг.

Важное уточнение: классификатор конкретизирует, что в деятельность 55.20 не включается: - предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставлением кулинарной продукции и напитков; - предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе.

9. Разграничение между договором краткосрочного найма и гостиничными услугами

Поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нём, предоставление его гражданам в пользование на срок не является оказанием гостиничных услуг и не противоречит существу законодательного регулирования найма жилых помещений.

10. Существенное нарушение норм материального права судами нижестоящих инстанций

В нарушение приведённых выше норм права, установив, что деятельность Мальцева О.В., о запрете которой просит прокурор, связана с предоставлением принадлежащего ответчику на праве собственности жилого дома для кратковременного проживания, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно исходили из того, что данный жилой дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам.

Кассационный суд общей юрисдикции ошибки нижестоящих судов не исправил.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права:

1. Неправомерное применение требований к гостиницам к жилому помещению, предоставляемому по договору краткосрочного найма. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что жилой дом должен соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам, хотя законодательство (ст. 30 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ, классификатор ОК 029-2014) чётко разграничивает деятельность гостиниц (55.10) и деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания (55.20), включая помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма.

2. Неисследование и ненадлежащая правовая оценка обстоятельств, необходимых для установления опасности причинения вреда в будущем. Суды не исследовали: - действительно ли эксплуатация спорного объекта нарушает права и законные интересы неопределённого круга лиц; - какими нормативно-правовыми актами регулируется деятельность ответчика; - какие действия можно расценить как предоставление гостиничных услуг, а какие — как услуг по предоставлению временного жилья.

3. Нарушение требований ст. 1065 ГК РФ о реальном характере опасности. Суды не установили с надлежащей доказательственной базой, что деятельность ответчика создаёт реальную опасность причинения вреда в будущем, а не просто предоставляет жилое помещение для краткосрочного проживания на законном основании.

Существенные нарушения норм процессуального права:

1. Неправомерное распределение бремени доказывания. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ и ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, прокурор обязан был доказать: - нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц; - опасность причинения им вреда в будущем; - необходимость запрета деятельности.

Суды не потребовали от прокурора надлежащего доказывания этих обстоятельств и не оценили доказательства в совокупности с учётом нормативного регулирования деятельности ответчика.

Влияние на исход дела: Эти нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика (собственника жилого помещения).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Решение СКГД ВС РФ:

Руководствуясь ст. 390.14–390.16 ГПК РФ, СКГД ВС РФ отменила: - решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 5 июня 2024 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 сентября 2024 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2024 г.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Таштагольский городской суд Кемеровской области).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает обязательный для нижестоящих судов стандарт при рассмотрении исков о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ):

• Суды обязаны исследовать и оценивать обстоятельства с учётом нормативных актов, регулирующих конкретную деятельность, а не применять требования одного вида деятельности к другому виду деятельности, даже если они внешне похожи.

• Суды не могут исходить из презумпции опасности — опасность должна быть реальной и подтверждена доказательствами.

• Суды обязаны надлежащим образом исследовать и оценивать доказательства в совокупности, а не выборочно.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение усиливает защиту собственников жилых помещений, которые предоставляют их для краткосрочного проживания на основании договора найма. Позиция ВС РФ:

• Легализует краткосрочный наём жилых помещений как допустимую форму использования собственником своего имущества, не требующую соответствия требованиям, предъявляемым к гостиницам.

• Защищает право собственника на извлечение дохода от сдачи жилого помещения в краткосрочный наём (что подтверждается и налоговым законодательством — ст. 346.43 НК РФ).

• Повышает стандарт доказывания для истца (прокурора) при исках о запрещении деятельности, требуя реальной и доказанной опасности причинения вреда, а не предположительной.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение опирается на:

• Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 — о разграничении между гражданским и жилищным законодательством при регулировании отношений, связанных с жилым помещением как объектом экономического оборота.

• Статьи 30 ЖК РФ и 671 ГК РФ — о праве собственника предоставлять жилое помещение в пользование на основании договора найма.

• Статья 1065 ГК РФ — о необходимости реальной опасности причинения вреда в будущем как основания для запрещения деятельности.

Определение развивает и уточняет эти позиции, применяя их к конкретной ситуации с краткосрочным наймом жилого помещения.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение чётко устанавливает стандарт доказывания при исках о запрещении деятельности:

• Бремя доказывания лежит на истце (в данном случае — прокуроре), в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

• Истец обязан доказать:

• реальность опасности причинения вреда в будущем (не предположительность);
• конкретность вреда (в чём он будет выражен);
• нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц;

• необходимость запрета деятельности.

• Суды обязаны оценивать доказательства в совокупности и взаимосвязи, учитывая нормативное регулирование деятельности.

• Суды не могут применять требования одного вида деятельности к другому виду, даже если они внешне похожи.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД ВС РФ может быть применена по аналогии в следующих ситуациях:

• Иски о запрещении иной деятельности, создающей опасность причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ) — суды обязаны исследовать нормативное регулирование конкретной деятельности и не применять требования одного вида деятельности к другому.

• Споры о разграничении между различными видами деятельности (например, между туристическими услугами и краткосрочным наймом жилья, между услугами общественного питания и предоставлением питания в рамках краткосрочного найма).

• Иски прокурора в интересах неопределённого круга лиц — прокурор обязан надлежащим образом доказать нарушение прав и законных интересов этого круга лиц, а не исходить из презумпции нарушения.

• Споры о праве собственника на использование своего имущества — суды обязаны учитывать законодательное разграничение между различными формами использования имущества и не применять более строгие требования к одной форме использования, если законодательство допускает другую форму.

6. Доктринальное значение

Определение имеет важное доктринальное значение для развития учения о:

• Разграничении между гражданским и жилищным правом — уточняет, что жилое помещение может быть объектом как гражданских (коммерческих) отношений, так и жилищных отношений, и суды обязаны учитывать это разграничение.

• Праве собственности и его пределах — подтверждает, что право собственника на использование своего имущества не может быть ограничено без надлежащего доказывания опасности причинения вреда.

• Стандартах доказывания в исках о запрещении деятельности — устанавливает высокий стандарт доказывания реальной (а не предположительной) опасности причинения вреда.

• Роли нормативного регулирования при оценке доказательств — подчёркивает, что суды обязаны учитывать нормативное регулирование деятельности при оценке обстоятельств, свидетельствующих о наличии или отсутствии опасности причинения вреда.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 17 июня 2025 г. по делу № 81-КГ25-2-К8 является важным прецедентом, устанавливающим чёткое разграничение между договором краткосрочного найма жилого помещения и оказанием гостиничных услуг. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, неправомерно применив требования, предъявляемые к гостиницам, к жилому помещению, предоставляемому собственником для краткосрочного проживания. СКГД ВС РФ отменила все судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, установив обязательный для нижестоящих судов стандарт доказывания опасности причинения вреда в будущем и требование учитывать нормативное регулирование конкретной деятельности при оценке обстоятельств.