ВС РФ: зарегистрированное право на землю защищено презумпцией достоверности и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-143-К4; Определение СКГД ВС РФ от 6 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Киселева А.П.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Батаев Сергей Иванович (гражданин, собственник земельных участков)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; защита права собственности на недвижимое имущество (земельные участки); оспаривание зарегистрированного права собственности; конфликт между частной собственностью гражданина и федеральной собственностью в составе особо охраняемой природной территории.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор обратился с иском о признании права собственности Батаева С.И. на два земельных участка (кадастровые номера не указаны в открытой части; площадь каждого 500 кв. м; категория «земли населенных пунктов»; вид разрешённого использования «для строительства жилого дома и хозяйственных построек», расположенные в г. Сочи) отсутствующим и о признании права собственности Российской Федерации на эти участки. Основание: спорные участки расположены в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения права собственности ответчика не существует.

Возражения ответчика: Батаев С.И. оспаривал законность судебных постановлений, утверждая, что его право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН и защищено презумпцией достоверности государственной регистрации.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи от 7 сентября 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд пришёл к выводу, что спорные участки расположены в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Веселовского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и что право собственности первоначального правообладателя возникло незаконно, в связи с чем он не имел права распоряжаться участком.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд от 6 февраля 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оставила решение первой инстанции без изменения.

Определение кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 4 июня 2024 г.): Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Батаев С.И. подал кассационную жалобу, оспаривая законность всех трёх судебных постановлений. Определением судьи Марьина А.Н. от 18 декабря 2024 г. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы; определением от 5 мая 2025 г. жалоба с делом передана в СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами частного собственника (гражданина, добросовестно приобретшего земельные участки и зарегистрировавшего своё право в ЕГРН) и интересами Российской Федерации (в лице органов публичной власти, защищающих режим особо охраняемой природной территории — Сочинского национального парка). Конфликт касается приоритета между: - презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - фактическим расположением земельных участков в границах особо охраняемой природной территории федерального значения; - правами добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН; - распределением бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права.

Категория проблемы: Материально-правовая (гражданское право собственности, защита вещных прав, земельное право, право особо охраняемых природных территорий) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, надлежащее определение сторон, назначение экспертизы, исковая давность).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики: о соотношении презумпции достоверности государственной регистрации и фактического расположения имущества в границах особо охраняемых территорий; о правах добросовестного приобретателя; о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; о применении исковой давности к спорам о признании права отсутствующим; о надлежащем определении сторон в делах, где прокурор действует в интересах государства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности гражданина на земельный участок быть признано отсутствующим на основании того, что участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, если при этом не установлены факты фактического владения участком государством и добросовестности приобретателя?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности: истец (прокурор) или ответчик (собственник)?

3. Применяется ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента она начинает течь?

4. Является ли заключение специалиста заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») надлежащим доказательством для признания права отсутствующим без проведения судебной экспертизы?

5. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в деле, когда прокурор просит признать право собственности за государством?

6. Как применяется часть 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель при конфликте между данными лесоустройства и сведениями ЕГРН о категории земель?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании его отсутствия. При оспаривании такого права бремя доказывания возлагается на лицо, оспаривающее право (в данном случае — на прокурора). Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, защищается от необоснованного признания его права отсутствующим. Требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть применено только при соблюдении строгих условий, включая установление фактического владения имуществом истцом и отсутствия владения ответчиком. Кроме того, при удовлетворении такого требования в отношении добросовестного приобретателя органы публичной власти обязаны предоставить ему компенсацию.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Верховный Суд РФ исходил из положений статей 8¹, 130, 131, 141² Гражданского кодекса РФ, согласно которым: - земельные участки относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит регистрации (ст. 130, 131, 141²); - государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (ст. 8¹, п. 1); - права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (ст. 8¹, п. 2); - зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (ст. 8¹, п. 2).

Суд подчеркнул, что вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Добросовестный приобретатель и его защита

Верховный Суд РФ применил положения статей 301, 302, 304 Гражданского кодекса РФ: - собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (ст. 301); - если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество только в случае, когда оно утеряно, похищено или выбыло из владения помимо воли собственника (ст. 302, п. 1); - собственник может требовать устранения всяких нарушений его права (ст. 304).

Суд установил, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. В данном деле Батаев С.И. приобрел спорные участки у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться; его собственное право также зарегистрировано в ЕГРН.

3. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. и Постановление № 10/22

Верховный Суд РФ ссылался на Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которое разъясняет, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, применяемые независимо от объекта регистрации и реестра.

Также суд применил Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22), в котором разъяснено: - доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (п. 36); - государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52); - зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 52); - требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право (п. 52).

4. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Суд применил положения статей 196, 208 Гражданского кодекса РФ и разъяснения постановления № 10/22 (п. 57): - течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН (п. 57); - сама по себе запись в ЕГРН не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права; - к искам на оспаривание зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ); - в случаях, когда нарушение права путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ, абзац пятый).

5. Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

Верховный Суд РФ применил Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», которое установило: - спор о принадлежности имущества не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности; - началом течения срока исковой давности считается первое по времени из следующих обстоятельств: появление видимых признаков освоения участка правообладателем; отображение в кадастре конкретных сведений о расположении участка; правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина; отмена органом публичной власти правового акта, которым участок был предоставлен; - если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или истёк срок исковой давности, и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий, то удовлетворение требования о признании права отсутствующим должно сопровождаться возложением на органы публичной власти обязанности предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади с аналогичным видом разрешённого использования либо иным образом компенсировать прекращение прав гражданина и стоимость законно созданных на участке объектов.

6. Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. о переводе земель

Суд применил часть 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ, согласно которой, если земельный участок по данным государственного лесного реестра относится к категории земель лесного фонда, а по данным ЕГРН и правоустанавливающим документам — к иной категории, то принадлежность участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающих документов (при отсутствии сведений в ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя или предыдущих правообладателей возникли до 1 января 2016 г.

Суд отметил, что часть 6 статьи 14 (пункт 1) исключает применение части 3 к земельным участкам, расположенным в границах особо охраняемых природных территорий, однако факт нахождения спорных участков в границах особо охраняемой природной территории судом первой инстанции не установлен.

7. Федеральный закон № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г. об особо охраняемых природных территориях

Суд применил определение особо охраняемых природных территорий из преамбулы закона и положения статьи 2 (пункт 2), согласно которым национальные парки относятся к категориям особо охраняемых природных территорий. Однако суд установил, что обстоятельств того, что на момент предоставления исходного земельного участка в 1993 году он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

8. Федеральный закон № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. о введении в действие Земельного кодекса РФ

Суд применил статью 3 (пункт 1) этого закона, согласно которой право пожизненного наследуемого владения земельными участками, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется, и положения о равной юридической силе государственных актов и свидетельств, выданных до введения в действие закона о государственной регистрации (пункт 9).

9. Федеральный закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. о государственной регистрации недвижимости

Суд применил статью 69 этого закона, согласно которой права на объекты недвижимости, возникшие до введения в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г., признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в ЕГРН. Также суд применил положения о признании ранее учтённых объектов недвижимости (часть 4 статьи 69).

10. Процессуальное право: распределение бремени доказывания

Суд применил часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ суд установил, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

11. Процессуальное право: определение обстоятельств, подлежащих доказыванию

Суд применил часть 2 статьи 56 ГПК РФ, согласно которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. Суд установил, что при требовании о признании зарегистрированного права отсутствующим суду следовало определить в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными участками, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

12. Процессуальное право: назначение экспертизы

Суд применил часть 1 статьи 79 ГПК РФ, согласно которой при возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу. Суд установил, что в нарушение этой нормы суд первой инстанции не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении землеустроительной судебной экспертизы с целью проверки вопроса о наложении границ земельных участков. Суд также отметил, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ и может быть признано письменным доказательством, подлежащим оценке в совокупности с другими доказательствами.

13. Процессуальное право: надлежащее определение сторон

Суд применил часть 1 статьи 45 ГПК РФ, согласно которой прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Суд также применил пункт 1 статьи 124 и пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ, согласно которым Российская Федерация выступает в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками; от имени Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права органы государственной власти в рамках их компетенции.

Суд установил, что суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации, однако этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

14. Конституционные основы

Суд применил статьи 8 (часть 2) и 9 Конституции РФ, согласно которым: - земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9, ч. 2); - в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст. 8, ч. 2).

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Верховный Суд РФ выявил следующие существенные нарушения норм материального и процессуального права (в смысле ст. 390.14 ГПК РФ):

Нарушения материального права:

1. Игнорирование презумпции достоверности государственной регистрации. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поставили под сомнение зарегистрированное в ЕГРН право собственности Батаева С.И. в отсутствие надлежащих к тому оснований, не применив положения статей 8¹ и 302 ГК РФ о презумпции достоверности регистрации и защите добросовестного приобретателя.

2. Неправильное распределение бремени доказывания. Суды возложили на ответчика (Батаева С.И.) бремя доказывания законности его права собственности, тогда как в соответствии со статьёй 8¹ ГК РФ и постановлением № 10/22 обязанность доказать отсутствие права должна была быть возложена на прокурора, оспаривающего право.

3. Неправильное применение части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ. Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 года вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу, в нарушение части 3 статьи 14 названного закона, которая предусматривает приоритет сведений ЕГРН при конфликте с данными лесного реестра.

4. Неустановление факта нахождения участков в границах особо охраняемой природной территории. Суды не установили, что на момент предоставления исходного земельного участка в 1993 году он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка. Исключение из части 6 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ (о неприменении части 3 к участкам в границах особо охраняемых территорий) не может быть применено, если этот факт не установлен.

5. Неустановление фактического владения участками. Суды не установили, что ответчик не владеет спорными участками, хотя это является необходимым условием для применения статьи 304 ГК РФ (требование об устранении нарушений права) вместо статей 301–302 ГК РФ (истребование имущества из чужого владения).

6. Игнорирование правовых позиций Конституционного Суда РФ. Суды не учли Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П, согласно которому при удовлетворении требования о признании права отсутствующим в отношении добросовестного приобретателя органы публичной власти обязаны предоставить ему компенсацию.

Нарушения процессуального права:

1. Неправильное определение обстоятельств, подлежащих доказыванию. В нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ суд не определил в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствие у ответчика фактического владения спорными участками, что имело значение для выбора способа защиты права (статьи 301–302 или 304 ГК РФ).

2. Ненадлежащая оценка доказательств. Суд сослался только на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. Суд не привёл каких-либо иных объективных данных о принадлежности участков к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий.

3. Неназначение судебной экспертизы. В нарушение части 1 статьи 79 ГПК РФ суд не назначил землеустроительную судебную экспертизу для проверки вопроса о наложении границ земельных участков, хотя это требовалось для надл