ВС РФ: зарегистрированное право на землю в нацпарке защищено презумпцией достоверности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-135-К4

Дата: 6 июня 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. (докладчик), Киселёва А.П.

Стороны: - Истец (процессуальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Платонова Марина Анатольевна (гражданин) - Материальный истец (не привлечён): Российская Федерация (публично-правовое образование)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; вещно-правовой конфликт о признании права собственности на земельный участок отсутствующим; спор о принадлежности земель особо охраняемой природной территории (национального парка).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Платоновой М.А. на земельный участок с кадастровым номером (не указан в тексте), расположенный в границах Сочинского национального парка. Основание иска: земельный участок находится в границах земель федеральной собственности, входящих в состав Мацестинского участкового лесничества Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 г.); решение об изъятии участка уполномоченными органами не принималось; следовательно, оснований для возникновения права собственности у ответчика не было.

Возражения ответчика

Ответчик ссылалась на: - Наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на спорный участок (регистрация 8 апреля 2021 г.) - Добросовестность приобретения участка по договору купли-продажи (30 марта 2021 г.) - Презумпцию достоверности государственной регистрации - Отсутствие надлежащей судебной экспертизы для установления фактического наложения границ участков - Ходатайство о назначении землеустроительной судебной экспертизы (отклонено судом)

Решение первой инстанции

Хостинский районный суд г. Сочи, 20 февраля 2024 г.: - Резолюция: Исковые требования прокурора удовлетворены - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал, что решение Хостинского районного суда от 1 июля 2016 г. (по которому первоначальная собственница А. признана собственником исходного участка) не имеет преюдициального значения, поскольку правомерность формирования участка исследовалась в том деле, а прокурор в нём не участвовал. Суд также сослался на отмену указанного решения 2016 г. апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2022 г. и последующими определениями кассационного суда. Вывод: право собственности первоначального собственника возникло незаконно, поэтому право собственности на образованный из его состава спорный участок не могло перейти к Платоновой М.А.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 2 июля 2024 г.: - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения - С выводами суда первой инстанции согласились

Постановление кассационного суда

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 7 ноября 2024 г.: - Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Платоновой М.А.: Поставлен вопрос об отмене названных судебных актов.

Определение судьи ВС РФ Кротова М.В., 6 мая 2025 г.: Кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между: - Публичным интересом (защита земель особо охраняемой природной территории федерального значения — Сочинского национального парка) и - Частным интересом (защита права собственности гражданина на земельный участок, зарегистрированный в ЕГРН, приобретённый добросовестно по возмездной сделке).

Конфликт также касается: - Нормативного противоречия между презумпцией достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) и фактическим расположением земельного участка в границах земель федеральной собственности (по данным лесоустройства); - Процессуального вопроса о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - Материально-правового вопроса о применимых нормах защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) и о наличии оснований для признания права отсутствующим.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая (межотраслевая): - Материальное право: презумпция достоверности регистрации, добросовестность приобретателя, способы защиты вещных прав, исковая давность - Процессуальное право: распределение бремени доказывания, оценка доказательств, назначение судебной экспертизы, определение надлежащего истца - Конституционное право: баланс между защитой частной собственности (ст. 35, 36 Конституции РФ) и охраной природных ресурсов (ст. 9 Конституции РФ)

Почему дело передано на коллегию

Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 6 мая 2025 г. дело передано на коллегию как содержащее вопросы, требующие развёрнутого толкования норм материального и процессуального права, а также позиций Конституционного Суда РФ по защите прав граждан при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество в контексте охраны особо охраняемых природных территорий.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли прокурор, действуя в интересах Российской Федерации, требовать признания отсутствующим права собственности гражданина на земельный участок, зарегистрированного в ЕГРН, если этот участок (полностью или частично) находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения?

2. Какое распределение бремени доказывания применяется при оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество: должен ли истец (прокурор) доказать отсутствие права, или ответчик должен доказать наличие оснований для его возникновения?

3. Является ли презумпция достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) абсолютной при наличии доказательств того, что земельный участок фактически расположен в границах земель федеральной собственности?

4. Какие нормы материального права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) применяются к требованию о признании права собственности отсутствующим, и от каких обстоятельств зависит выбор способа защиты?

5. Должны ли суды учитывать добросовестность приобретателя земельного участка и применять правила ст. 302 ГК РФ при рассмотрении требования о признании права отсутствующим?

6. Распространяется ли исковая давность на требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, и с какого момента начинает течь срок исковой давности?

7. Должен ли суд определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации, или достаточно участия прокурора как процессуального истца?

8. Какие правовые последствия должны наступить для ответчика в случае удовлетворения требования о признании права отсутствующим, если установлено, что он действовал добросовестно?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право, доказало его отсутствие. При этом требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, применяемым только в случаях, когда иные способы защиты (истребование имущества из чужого незаконного владения, признание права) не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца. Добросовестный приобретатель земельного участка, полагавшийся на данные ЕГРН, должен получать защиту, сопоставимую с защитой, предусмотренной ст. 302 ГК РФ, а не только ст. 304 ГК РФ. При удовлетворении требования о признании права отсутствующим в отношении земельного участка, находящегося в границах особо охраняемой природной территории, суд обязан возложить на органы публичной власти обязанность предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение его прав.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 1, 2, 6): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Ст. 130, 131, 141 ГК РФ: Земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Применённые нормы процессуального права:

• Ст. 56 ГПК РФ (ч. 1): Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Ст. 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Разъяснено, что ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• П. 36 (абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.
• П. 52 (абзац первый): Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Ошибка нижестоящих судов: Суды поставили зарегистрированное право собственности Платоновой М.А. под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований, не применив презумпцию достоверности регистрации и не возложив на прокурора обязанность доказать отсутствие этого права.

2. Применение специальных норм о категории земель и приоритет ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3): Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ (ч. 6, п. 1): Положения ч. 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

• Ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 1, 4): Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Вывод СКГД:

Суд, ссылаясь на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, не учёл положения ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ о приоритете сведений ЕГРН и правоустанавливающих документов при определении категории земель. Суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Наличие пересечений или наложений границ спорного участка с границами земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учёт в качестве ранее учтённого, судом не установлено.

3. Способы защиты вещных прав и исключительный характер требования о признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права:

• Ст. 12 ГК РФ: Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Ст. 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Ст. 304 ГК РФ: Право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Ст. 60 Земельного кодекса РФ (п. 1, подп. 2): Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (п. 32): Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Соответственно, с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.

• Постановление № 10/22 (п. 52): Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Вывод СКГД:

Из приведённых норм права следует, что требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Ошибка нижестоящих судов: Суды не установили, в чьём фактическом владении находится спорное имущество, не выяснили обстоятельства приобретения земельного участка, не дали оценку добросовестности ответчика, не определили отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком. Вследствие этого выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ нельзя признать законными.

4. Позиция Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П и защита прав добросовестного приобретателя

Применённые источники:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности ст. 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»

• Ст. 2, 18, 35 (чч. 1 и 2), 36 (ч. 2), 55 (ч. 3) Конституции РФ: Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства. Каждый имеет право на частную собственность, владение, пользование и распоряжение ею. Право наследования гарантируется. Гражданам и их объединениям гарантируется право на судебную защиту.

• Ст. 9 Конституции РФ (ч. 1, 2): Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Ст. 8 Конституции РФ (ч. 2): В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Вывод КС РФ, воспринятый СКГД:

Конституционный Суд РФ указал, что возможна ситуация, когда земельный участок, требование о признании зарегистрированного права на который отсутствующим заявлено, находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично. В том случае, если остальная (находящаяся за пределами этих границ) его часть в силу действующего регулирования может использоваться в соответствии с установленным видом его разрешённого использования, то по смыслу ст. 2, 18, 35 (чч. 1 и 2), 36 (ч. 2) и 55 (ч. 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту его часть.

Подход КС РФ к защите добросовестного приобретателя:

КС РФ указал, что подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований. Однако для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. **Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает