ВС РФ восстановил право собственников земельных долей на расторжение договора аренды

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 32-КГ26-3-К1, Определение СКГД ВС РФ от 31 марта 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшков В.В., Киселев А.П.

Стороны: - Истцы (граждане): Пеньков Сергей Павлович, Лазутин Александр Федорович, Корнеев Михаил Федорович, Косенкова Ольга Васильевна, Михрячев Сергей Валерьевич (собственники земельных долей) - Ответчик (юридическое лицо): Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственный производственный комбинат «Уфтюга» (арендатор) - Третьи лица: Спиридонова Г.Ф. (представитель ответчика)

Категория спора: Жилищно-земельный спор (расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения); договорный спор (аренда имущества).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Пеньков С.П., Лазутин А.Ф., Корнеев М.Ф., Косенкова О.В., Михрячев С.В. обратились в суд с исковым требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 8 апреля 2008 г., заключённого между собственниками земельного участка (230 человек, в том числе истцами) и ООО «СПК «Уфтюга» (универсальным правопреемником ООО «Агрофирма «Золотая степь» после реорганизации в форме присоединения).

Правовое основание: Истцы ссылались на: - неоднократные существенные нарушения условий договора аренды ответчиком; - изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Конкретные нарушения: - неполная и несвоевременная выплата арендной платы за период с 2012 по 2014 год и далее; - сдача земельного участка в субаренду без согласия арендодателей (договор субаренды от 26 марта 2014 г. с ИП главой КФХ Шиндиным В.П.).

Решение первой инстанции

Решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 3 мая 2024 г.: - Исковые требования удовлетворены. - Расторгнут договор аренды земельного участка от 8 апреля 2008 г. - Суд установил, что общее собрание собственников земельных долей от 22 апреля 2014 г. правомочно принимало решение о расторжении договора; решение принято с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. - Суд признал действия истцов добросовестными; установил существенность и неоднократность нарушений условий договора со стороны ответчика.

Определение того же суда от 17 мая 2024 г.: Исправление описки в определении от 5 марта 2024 г. (о привлечении третьих лиц).

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 28 января 2025 г.: - Решение районного суда от 3 мая 2024 г. и определение от 17 мая 2024 г. отменены. - Вынесено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. - Мотивы: Апелляционный суд установил, что основанием принятия общим собранием решения о расторжении договора (22 апреля 2014 г.) являлись обстоятельства, не относящиеся к предусмотренным законом основаниям для расторжения договора аренды земельного участка. Решением общего собрания не избиралось уполномоченное лицо для обращения с иском в защиту всех собственников. Невыплата арендной платы части арендодателей не может быть признана достаточным основанием для удовлетворения требований.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июля 2025 г.: - Апелляционное определение оставлено без изменения. - Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба истцов: - Поставлен вопрос об отмене апелляционного определения от 28 января 2025 г. и определения кассационного суда от 2 июля 2025 г. как незаконных. - Восстановление срока: Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 17 декабря 2025 г. истцам восстановлен срок для подачи кассационной жалобы. - Передача в СКГД: Определением от 26 февраля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Собственников земельных долей (истцов), стремящихся защитить своё право собственности и получить арендную плату, нарушенное ненадлежащим исполнением договора аренды; - Арендатора (ООО «СПК «Уфтюга»), который длительное время не выплачивал арендную плату в полном объёме и передавал земельный участок в субаренду без согласия собственников.

Конфликт также касается толкования: 1. Материально-правовых норм: Что признаётся существенным нарушением договора аренды, достаточным для его расторжения по требованию арендодателя? 2. Процессуально-правовых норм: Кто вправе обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности более чем пяти лиц? Требуется ли избрание уполномоченного лица на общем собрании собственников? 3. Земельно-правовых норм: Какие решения вправе принимать общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Категория проблемы

Межотраслевая: Спор затрагивает нормы гражданского права (договор аренды, существенное нарушение, расторжение договора), земельного права (долевая собственность на земельный участок сельскохозяйственного назначения, полномочия общего собрания), и процессуального права (надлежащая сторона в деле, представительство интересов множественности лиц).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в кассационном порядке в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, допущенными судами апелляционной и кассационной инстанций, которые повлияли на исход дела и препятствовали восстановлению и защите нарушенных прав истцов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Вправе ли собственники земельных долей, составляющие часть множественности собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности более чем пяти лиц, обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды этого участка на основании решения общего собрания собственников, или требуется избрание уполномоченного лица?

2. Признаётся ли существенным нарушением договора аренды земельного участка неполная и несвоевременная выплата арендной платы в течение нескольких лет в сочетании с неоднократной передачей участка в субаренду без согласия арендодателей, достаточным для расторжения договора по требованию арендодателя?

3. Может ли общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения принимать решение о расторжении договора аренды этого участка, и является ли такое решение, надлежащим образом оформленное и доведённое до сведения арендатора, основанием для обращения собственников в суд?

4. Допустили ли суды апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права при переоценке доказательств и переквалификации оснований для расторжения договора аренды?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что апелляционное и кассационное определения подлежат отмене, а решение районного суда о расторжении договора аренды подлежит оставлению в силе. СКГД признала, что суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и не допустил существенных нарушений процессуального права, тогда как суды апелляционной и кассационной инстанций допустили ошибки в толковании и применении норм права.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовая природа договора аренды и обязанности арендатора

Применённые нормы: - Статья 309 ГК РФ (абзац первый): обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. - Пункт 1 статьи 310 ГК РФ: односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. - Статья 606 ГК РФ: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование; арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. - Пункт 1 статьи 614 ГК РФ: порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Позиция СКГД: Договор аренды земельного участка предусматривает взаимные обязанности сторон. Арендатор обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату, установленную договором. В данном случае договор от 8 апреля 2008 г. предусматривал арендную плату в размере 1 195 000 рублей в год за весь участок, делимую между собственниками пропорционально размеру долей (5 000 рублей за одну долю в год), выплачиваемую не позднее 31 марта года, следующего за текущим.

2. Право арендатора на передачу имущества в субаренду и его ограничения

Применённые нормы: - Пункт 2 статьи 615 ГК РФ: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности другому лицу; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. - Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ: арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Позиция СКГД: Договор аренды от 8 апреля 2008 г. в пункте 4.1 предусматривал, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок целиком или его часть в субаренду. Таким образом, договором было установлено требование согласия собственников на передачу участка в субаренду. Ответчик нарушил это условие, заключив договор субаренды от 26 марта 2014 г. с ИП главой КФХ Шиндиным В.П. без согласия собственников. Это нарушение было подтверждено решением Пугачевского районного суда от 25 ноября 2014 г., признавшим договор субаренды недействительным.

3. Существенное нарушение договора как основание для расторжения

Применённые нормы: - Пункт 2 статьи 450 ГК РФ: договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. - Пункт 2 статьи 450 ГК РФ (определение существенного нарушения): существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. - Статья 619 ГК РФ: по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Позиция СКГД: Суд первой инстанции правильно установил, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора аренды:

1. Неполная и несвоевременная выплата арендной платы: Ответчик не выплачивал арендную плату в полном объёме некоторым собственникам в течение нескольких лет (период с 2012 по 2014 год и далее). Суд первой инстанции справедливо отметил, что выплата арендной платы только части арендодателей не может свидетельствовать об исполнении договора в полном объёме. Это нарушение соответствует критериям пункта 3 статьи 619 ГК РФ (более двух раз подряд неуплата в установленный срок).

2. Неоднократная передача в субаренду без согласия: Ответчик неоднократно нарушал условие договора о необходимости согласия собственников на передачу участка в субаренду. Это соответствует критериям пункта 1 статьи 619 ГК РФ (пользование с неоднократными нарушениями условий договора).

3. Совокупность нарушений: Совокупность указанных нарушений привела к тому, что собственники земельных долей в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (получение арендной платы и контроль над использованием земельного участка).

4. Полномочия общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения

Применённые нормы: - Пункт 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей на момент принятия решения): владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. - Подпункт 7 пункта 3 статьи 14 того же закона: участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. - Пункт 5 статьи 14 того же закона: общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нём участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Позиция СКГД: Земельный участок находился в долевой собственности 239 лиц (в приложении к договору указано 230 человек как собственники). Согласно Федеральному закону № 101-ФЗ, владение, пользование и распоряжение таким участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании.

22 апреля 2014 г. состоялось общее собрание, на котором: - Присутствовало 134 собственника из 230 (установлено наличие кворума, превышающего требуемые 20 процентов); - Было принято решение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2008 г.; - Решение было надлежащим образом оформлено протоколом; - Представитель ответчика присутствовал на собрании и был поставлен в известность о принятом решении.

Суд первой инстанции установил, что решение общего собрания: - отразило волеизъявление собственников земельного участка; - не было оспорено, не отменено, не признано недействительным; - принято с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства.

Критика позиции апелляционного суда: Апелляционный суд ошибочно полагал, что решением общего собрания должно было быть избрано уполномоченное лицо для обращения с иском в защиту всех собственников. Однако закон не требует такого избрания. Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ, решение общего собрания об условиях договора аренды является достаточным основанием для действий собственников. Собственники земельных долей, являясь участниками долевой собственности, вправе обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании принятого общим собранием решения.

5. Надлежащая сторона в деле и представительство интересов

Применённые нормы: - Статья 309 ГК РФ (принцип надлежащего исполнения обязательств); - Статья 450 ГК РФ (расторжение договора по требованию одной из сторон); - Статья 619 ГК РФ (право арендодателя требовать расторжения договора аренды).

Позиция СКГД: Истцы являются собственниками земельных долей спорного земельного участка и, следовательно, арендодателями по договору аренды. Они вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьёй 619 ГК РФ. Решение общего собрания от 22 апреля 2014 г. о расторжении договора аренды является волеизъявлением всех собственников земельного участка и служит основанием для обращения истцов в суд.

Суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что истцы действовали добросовестно: - направляли в адрес ответчика уведомление о нарушении договора аренды (9 февраля 2016 г.); - неоднократно обращались за судебной защитой; - ответчик был извещён о всех предпринимаемых действиях.

6. Досудебный порядок и письменное предупреждение

Применённые нормы: - Статья 619 ГК РФ (последний абзац): арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Позиция СКГД: Истцы направили ответчику уведомление от 9 февраля 2016 г. о расторжении договора аренды с 30 августа 2016 г., в котором указали причину (заключение договора субаренды без согласия собственников) и предложили передать земельный участок на основании акта приема-передачи. Это уведомление служит письменным предупреждением в смысле статьи 619 ГК РФ. Ответчик не исполнил требования в установленный срок, что дало основание истцам обратиться в суд.

7. Оценка доказательств и переквалификация оснований

Применённые нормы: - Статья 67 ГПК РФ: суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непредвзятом рассмотрении доказательств в их совокупности. - Статья 390 ГПК РФ: основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Позиция СКГД: Суд первой инстанции исследовал и оценил доказательства в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ и пришёл к обоснованным выводам о существенности и неоднократности нарушений условий договора со стороны ответчика. Апелляционный суд, переоценив доказательства, пришёл к иному выводу, полагая, что основанием решения общего собрания о расторжении договора являлись обстоятельства, не относящиеся к предусмотренным законом основаниям. Однако это переквалификация, а не исправление ошибок в применении норм права.

Кассационный суд не устранил допущенные апелляционным судом нарушения норм права.

8. Процессуальные нарушения, допущенные апелляционным судом

Применённые нормы: - Статья 390 ГПК РФ (существенные нарушения норм процессуального права); - Правила об исправлении описок в судебных определениях.

Позиция СКГД: Апелляционный суд отменил определение Пугачевского районного суда от 17 мая 2024 г. об исправлении описки, однако это определение было вынесено не в отношении решения от 3 мая 2024 г., а в отношении определения от 5 марта 2024 г. (о привлечении третьих лиц), которое в установленном законом порядке не обжаловалось. Апелляционный суд не привёл оснований для отмены определения об исправлении описки, что является существенным нарушением норм процессуального права.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки апелляционного суда (Саратовский областной суд, определение от 28 января 2025 г.)

1. Существенное нарушение норм материального права — неправильное толкование статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ: - Апелляционный суд полагал, что решением общего собрания должно было быть избрано уполномоченное лицо для обращения с иском в защиту всех собственников. - Однако закон не предусматривает такого требования. Решение общего собрания об условиях договора аренды является достаточным основанием для действий собственников земельных долей. - Это нарушение повлияло на исход дела, так как апелляционный суд отказал в удовлетворении иска именно на этом основании.

2. Существенное нарушение норм материального права — неправильная оценка существенности нарушений договора: - Апелляционный суд переквалифицировал основания для расторжения договора, полагая, что невыплата арендной платы части арендодателей не может быть признана достаточным основанием. - Однако суд первой инстанции установил, что ответчик не выплачивал арендную плату в полном объёме некоторым собственникам в течение нескольких лет, что соответствует критериям пункта 3 статьи 619 ГК РФ (более двух раз подряд неуплата в установленный срок). - Апелляционный суд не учёл совокупность нарушений (неполная выплата арендной платы + неоднократная передача в субаренду без согласия), которые в совокупности образуют существенное нарушение договора.

3. Существенное нарушение норм процессуального права — необоснованная отмена определения об исправлении описки: - Апелляционный суд отменил определение от 17 мая 2024 г. об исправлении описки, однако не привёл оснований для такой отмены. - Определение было вынесено в отношении определения от 5 марта 2024 г., которое не обжаловалось в апелляционном порядке. - Это нарушение процессуального права в смысле статьи 390 ГПК РФ.

Ошибки кассационного суда (Первый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 2 июля 2025 г.)

1. Неустранение ошибок апелляционного суда: - Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил апелляционное определение без изменения. - Однако кассационный суд не провёл самостоятельной проверки применения норм материального права и не устранил допущенные апелляционным судом нарушения. - Это нарушение норм процессуального права в смысле статьи 390 ГПК РФ.

Характер нарушений в смысле статей 387, 390 ГПК РФ

Допущенные нарушения являются существенными в смысле статей 387 и 390 ГПК РФ, так как: - они касаются применения норм материального права (толкование статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ, статей 450 и 619 ГК РФ); - они повлияли на исход дела (привели к отказу в