ВС РФ: при оспаривании права на землю в нацпарке нужно учитывать статус добросовестного приобретателя

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-91-К4

Дата: 23 мая 2025 г.

Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В., Киселёв А.П.

Судья-докладчик: Горшков В.В.

Стороны: - Истец (процессуальный): Прокурор Адлерского района г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Рыскин Денис Вадимович (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; спор о праве собственности на земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории (национального парка).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор Адлерского района г. Сочи обратился в суд с исковыми требованиями о: 1. признании отсутствующим права собственности Рыскина Д.В. на земельный участок с кадастровым номером [указан в деле]; 2. признании права собственности Российской Федерации на данный земельный участок.

Правовое основание: истец полагал, что спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, и что решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось, а потому основания для возникновения у ответчика права собственности отсутствовали.

Возражения ответчика: Ответчик Рыскин Д.В. возражал против требований прокурора, ссылаясь на: - наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности; - добросовестность приобретения земельного участка; - недоказанность наложения кадастровых границ его участка на границы земель Сочинского национального парка; - необходимость проведения судебной землеустроительной экспертизы для установления фактических границ.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи от 11 апреля 2023 г.): Исковые требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Кудепстинского участкового лесничества, входит в состав земель Сочинского национального парка, и что волеизъявление собственника на его отчуждение отсутствовало, а потому право собственности ответчика на данный земельный участок не возникло. Суд также указал, что свидетельство на право собственности на землю от 14 июля 1993 г. № 01843 на имя первоначального собственника в Адлерском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации на хранении не числится.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд от 6 февраля 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение суда первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 14 мая 2024 г.): Определение кассационного суда оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Рыскин Д.В. подал кассационную жалобу на все три судебных акта. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 11 декабря 2024 г. ему восстановлен срок для подачи кассационной жалобы. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 25 апреля 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами: - Российской Федерации (в лице прокурора) в сохранении земель федеральной собственности в составе особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка); - Гражданина-собственника (Рыскина Д.В.) в защите его зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого им в порядке возмездных сделок на основе доверия к данным государственного реестра.

Конфликт также затрагивает фундаментальные вопросы: - о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - о защите добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН; - о надлежащем распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - о надлежащем способе защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ); - о процессуальной надлежащести истца при защите интересов публично-правового образования; - о применении исковой давности к спорам о признании права отсутствующим.

Категория проблемы: Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой и конституционно-правовой).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра в ВС РФ. Кроме того, дело затрагивает вопросы конституционного значения о защите прав граждан на имущество (ст. 35, 36 Конституции РФ) и о приоритете гражданина в отношениях с органами публичной власти (ст. 2, 18 Конституции РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли прокурор, действуя в интересах Российской Федерации, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права собственности на земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории, без привлечения к участию в деле в качестве истца соответствующего государственного органа, имеющего право выступать от имени Российской Федерации?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права собственности на недвижимое имущество: должна ли обязанность доказать отсутствие права возлагаться на оспаривающее право лицо (прокурора) или на собственника, чьё право оспаривается?

3. Какой способ защиты вещного права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) надлежит применять при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения?

4. Должны ли суды при удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права гражданина на земельный участок, находящийся в границах особо охраняемой природной территории, одновременно возлагать на органы публичной власти обязанность предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение его прав?

5. Применяется ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента начинает течь срок исковой давности?

6. Должны ли суды отклонить ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы при наличии внесудебного заключения специалиста, и может ли такое заключение служить единственным доказательством наложения границ земельных участков?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела. Ключевая позиция состоит в том, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке, при этом обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае на прокурора). Все сомнения толкуются в пользу лица, чьё право зарегистрировано в публичном государственном реестре. Кроме того, при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, а не ст. 304 ГК РФ, которая не предназначена для решения вопроса о принадлежности имущества.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и распределение бремени доказывания

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 1, 2): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

• Ст. 8¹ ГК РФ (абзац третий п. 1): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Ст. 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъяснено, что ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• п. 36 (абзац третий): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств;
• п. 52 (абзац первый): государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Применение к фактам дела: Рыскин Д.В. стал собственником спорного земельного участка уже после того, как права его предыдущих собственников были зарегистрированы в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Его право также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды не учли эти положения, поставили зарегистрированные в ЕГРН права под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Правовой статус земельного участка и применение норм о категориях земель

Применённые нормы материального права:

• Ст. 9 Конституции РФ (ч. 1, 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов; земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Ст. 8 Конституции РФ (ч. 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 1 ст. 3): право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (п. 9 ст. 3): государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве собственности на землю по форме, утверждённой указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 69, ч. 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ч. 4 ст. 69): объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3 ст. 14): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами он отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, при отсутствии таких сведений в ЕГРН. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (п. 1 ч. 6 ст. 14): положения ч. 3 ст. 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции, ссылаясь на справку специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», основанную на материалах лесоустройства 1997 года, не учёл положения ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также не применил специальные положения ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ.

В нарушение указанной нормы закона суд определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа.

Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Обстоятельств того, что на момент предоставления первоначального собственника исходный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

3. Надлежащий способ защиты вещного права и применение ст. 301, 302, 304 ГК РФ

Применённые нормы материального права:

• Ст. 12 ГК РФ: защита гражданских прав осуществляется перечисленными в данной статье способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

• Ст. 209 ГК РФ (п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Ст. 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Ст. 304 ГК РФ: право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

• Ст. 60 Земельного кодекса РФ (подп. 2 п. 1): нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.

Применённое постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (п. 32): собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении; с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.

• Постановление № 10/22 (п. 52): в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Вывод СКГД: Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведёт к реальной защите законного интереса.

По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом (лицами).

Возможность обращения с требованием о признании права собственности отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника.

4. Позиция Конституционного Суда РФ о защите прав граждан при оспаривании зарегистрированного права на земельный участок в границах особо охраняемой природной территории

Применённая позиция КС РФ:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П: КС РФ разъяснил, что подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отражённого в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишён некоторых оснований.

Однако КС РФ указал на конституционные ограничения:

Для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. Поскольку в силу ст. 2 и 18 Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования.

С этой точки зрения и ввиду отсутствия специального правового регулирования исков о признании зарегистрированного права отсутствующим, а также поскольку в подобных спорах ответчик имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом и ожиданиями добросовестного приобретателя по смыслу ст. 302 ГК РФ, при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учётом положений ст. 302 ГК РФ.

Использование же без учёта этого обстоятельства ст. 304 ГК РФ, не предназначенной для решения вопроса о