ВС РФ: при оспаривании зарегистрированного права собственности на землю бремя доказывания лежит на истце

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-19-К4, Определение СКГД ВС РФ от 16 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Кротов М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти, представляющий государственный интерес) - Ответчик: Гергишан Николай Васильевич (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, защита права собственности на земельный участок; спор о признании права собственности отсутствующим; вещные права на недвижимое имущество (земельный участок в составе особо охраняемой природной территории).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности Гергишана Н.В. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытых частях акта, площадь 512 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид использования «для садоводства», расположенный в Адлерском районе г. Сочи в товариществе) отсутствующим и о признании права собственности Российской Федерации на этот участок. Основание: земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения у ответчика права собственности не существует.

Возражения ответчика: Гергишан Н.В. оспаривал законность судебных постановлений, подав кассационную жалобу с требованием их отмены как незаконных.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 10 октября 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд пришел к выводу, что право собственности первоначального правообладателя (Нагорного А.И.) возникло незаконно, так как земельный участок расположен в границах ранее учтенных земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд указал, что ответчик не владеет и не пользуется участком, земельный участок из владения Российской Федерации не выбывал.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 6 февраля 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и дополнительно указал, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, на которые в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

Постановление кассации (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, 4 июня 2024 г.): Определение оставило судебные постановления без изменения, согласившись с выводами нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ: Гергишан Н.В. подал кассационную жалобу, оспаривая все состоявшиеся судебные постановления как незаконные. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 13 ноября 2024 г. истцу восстановлен срок для подачи кассационной жалобы, определением от 10 апреля 2025 г. дело передано на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом Российской Федерации (через прокурора) в защите земель федеральной собственности, входящих в состав особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк), и правом гражданина Гергишана Н.В. на земельный участок, право собственности которого надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Конфликт касается соотношения между: - презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - добросовестностью приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН; - правом государства на защиту земель особо охраняемых природных территорий; - применением исковой давности при оспаривании зарегистрированного права; - надлежащим распределением бремени доказывания между сторонами.

Категория проблемы: Материально-правовая (гражданское право, вещные права, право собственности, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, защита прав собственника) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, надлежащее определение сторон в деле).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования ВС РФ положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, презумпции добросовестности приобретателя, исковой давности и надлежащем распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Распределение бремени доказывания: На ком лежит обязанность доказать отсутствие права собственности при оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права — на истце (прокуроре), оспаривающем право, или на ответчике (собственнике)?

2. Презумпция добросовестности: Должна ли презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН, применяться при оспаривании зарегистрированного права, и может ли она быть опровергнута без надлежащих доказательств?

3. Применение исковой давности: Распространяется ли исковая давность (ст. 196 ГК РФ) на иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, когда нарушение права не связано с лишением владения (ст. 208 ГК РФ), и каков порядок исчисления срока исковой давности?

4. Надлежащее определение сторон: Должен ли суд привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации, при предъявлении иска в интересах государства?

5. Судебная экспертиза: Требуется ли назначение судебной землеустроительной экспертизы для проверки наложения границ земельных участков, или заключение специалиста заинтересованного органа достаточно?

6. Применение специальных норм о категории земель: Как применять положения ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о переводе земель при конфликте между данными лесоустройства и сведениями ЕГРН?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ установила, что при оспаривании зарегистрированного в ЕГРН права собственности на недвижимое имущество действует презумпция достоверности государственной регистрации и презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные реестра. Обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора). Все сомнения толкуются в пользу собственника, чье право зарегистрировано в публичном государственном реестре. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и без надлежащего распределения бремени доказывания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Коллегия исходила из положений ст. 9 Конституции РФ (части 1 и 2), устанавливающих, что земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ст. 8 Конституции РФ (часть 2) закрепляет, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Эти конституционные нормы устанавливают равный уровень защиты различных форм собственности, что исключает произвольное лишение гражданина зарегистрированного права собственности.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как основание возникновения и доказательства права

Статьи 130, 131, 141 ГК РФ определяют земельные участки как недвижимые вещи, право собственности на которые подлежит регистрации.

Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй) устанавливает, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пункт 2 ст. 8¹ ГК РФ закрепляет, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Ключевое положение: Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

3. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. о государственной регистрации

Коллегия ссылалась на Постановление Пленума ВС РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которое разъясняет, что ст. 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

4. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. о защите права собственности

Постановление № 10/22 содержит ключевые разъяснения:

• Пункт 36 (абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

• Пункт 52 (абзац первый): Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Вывод Коллегии из этих положений: Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

5. Презумпция добросовестности приобретателя

Коллегия установила, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

В данном деле установлено, что: - Гергишан Н.В. приобрел спорный земельный участок у лица (Нагорного А.И.), чье право было зарегистрировано в ЕГРН; - Гергишан Н.В. вправе был полагаться на данные ЕГРН; - право Гергишана Н.В. также зарегистрировано в ЕГРН.

Следовательно, при разрешении спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

6. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ

Статья 3, пункт 1 устанавливает, что право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Пункт 9 этого же закона предусматривает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

В данном деле первоначальный правообладатель Нагорный А.И. получил земельный участок на основании акта на право пожизненного наследуемого владения, выданного на основании постановления главы администрации Адлерского района от 3 декабря 1992 г. № 1139/3. Этот акт имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

7. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости

Статья 69, часть 1 устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Часть 4 ст. 69 устанавливает, что технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

8. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о переводе земель из одной категории в другую

Часть 3 статьи 14 этого закона содержит специальное правило: если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра или лесного плана, но отнесен к иной категории земель по сведениям ЕГРН или правоустанавливающим документам, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя или предыдущих правообладателей возникли до 1 января 2016 г.

Часть 6, пункт 1 ст. 14 устанавливает исключение: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод Коллегии: Суд первой инстанции нарушил эту норму, определив принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу. Однако исключение из части 6, пункт 1 применяется только при условии, что факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории установлен судом. В данном деле суд не установил, что на момент предоставления земельного участка Нагорному А.И. в 1992 году он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка.

9. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ об особо охраняемых природных территориях

Коллегия отметила, что согласно преамбуле этого закона, вступившего в силу 22 марта 1995 г., особо охраняемые природные территории — это участки земли, где располагаются природные комплексы и объекты, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Пункт 2 статьи 2 этого закона различает категории особо охраняемых природных территорий, включая национальные парки.

Вывод: Суд не установил, что на момент предоставления земельного участка Нагорному А.И. в 1992 году он находился в границах Сочинского национального парка.

10. Гражданский процессуальный кодекс РФ: распределение бремени доказывания

Часть 1 статьи 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вывод Коллегии: Из этой нормы в совокупности с положениями ст. 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

11. Судебная экспертиза и оценка доказательств

Часть 1 статьи 79 ГПК РФ устанавливает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Статьи 55 и 79 ГПК РФ различают экспертные заключения (заключения экспертов) и иные доказательства.

Вывод Коллегии: Заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не является экспертным заключением по смыслу ст. 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами. Более того, это заключение исходит от заинтересованного в исходе спора лица, участвующего в деле.

Суд первой инстанции не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков. Это является существенным нарушением норм процессуального права.

12. Определение обстоятельств, имеющих значение для дела

Часть 2 статьи 56 ГПК РФ устанавливает, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учетом доводов и возражений сторон.

Вывод Коллегии: Суд должен был определить в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Суд должен был поставить на обсуждение сторон вопрос о владении земельным участком и потребовать соответствующие доказательства. Этого сделано не было.

13. Статьи 209, 301, 302, 304 ГК РФ: способы защиты права собственности

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 ГК РФ устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Статья 304 ГК РФ устанавливает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Вывод Коллегии: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК РФ, нельзя признать законными.

14. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года.

Абзац пятый статьи 208 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление № 10/22, пункт 57 разъясняет, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Вывод Коллегии: От выяснения обстоятельств владения земельным участком зависит разрешение вопроса об исковой давности. Суд не установил эти обстоятельства, что является существенным нарушением норм материального права.

15. **Постановление Конституционного