ВС РФ отменил решения по спору о земле в нацпарке: презумпция достоверности регистрации защищает добросовестного собственника

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-13-К4
Дата определения: 16 мая 2025 г.
Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Павлуша Станислав Юрьевич (гражданин) - Третьи лица: ПАО Сбербанк (участвовал в кассационном производстве)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемой природной территории (национального парка).

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Павлуши С.Ю., зарегистрированного 16 октября 2020 г. в ЕГРН, на земельный участок площадью 500 кв. м (категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства»).

Истец также просил: - снять земельный участок с государственного кадастрового учета; - указать, что решение суда является основанием для аннулирования записи о праве собственности в ЕГРН.

Правовое основание: Спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, вследствие чего оснований для возникновения права собственности у ответчика не существует.

Возражения ответчика

Павлуша С.Ю. оспаривал требования прокурора, ссылаясь на: - законность регистрации его права в ЕГРН; - добросовестность приобретения земельного участка; - необходимость назначения судебной землеустроительной экспертизы для проверки факта пересечения границ его участка с актуальными границами земель национального парка.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи (5 июня 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд установил, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд пришёл к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, ответчик не владеет и не пользуется участком. Суд отказал в применении исковой давности и положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя.

Постановление апелляции

Краснодарский краевой суд (14 ноября 2023 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции: - Определение от 30 января 2024 г.: Кассационная жалоба Павлуши С.Ю. оставлена без удовлетворения. - Определение от 2 июля 2024 г.: Кассационная жалоба ПАО Сбербанк оставлена без удовлетворения.

Обращение в ВС РФ

Павлуша С.Ю. подал кассационную жалобу в ВС РФ, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи Марьина А.Н. от 13 ноября 2024 г. истцу восстановлен срок для подачи жалобы. Определением от 7 апреля 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между двумя взаимоисключающими интересами:

1. Интерес Российской Федерации — защита земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) от незаконного присвоения;

2. Интерес гражданина-собственника — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно на основе данных публичного реестра.

Конфликт норм и принципов

Основной конфликт лежит в плоскости материального права:

• Принцип презумпции достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) — зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное;

• Принцип защиты добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) — лицо, приобретшее имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, но не знавшее об этом, защищается от виндикации;

• Принцип охраны особо охраняемых природных территорий (Федеральный закон № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г.) — земли национальных парков изъяты из хозяйственного использования и находятся в федеральной собственности;

• Специальное правило о категории земель (ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.) — при конфликте между данными ЕГРН и лесным реестром приоритет отдаётся ЕГРН (при определённых условиях).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - применение исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим; - надлежащее определение истца в спорных материально-правовых отношениях; - оценка доказательств (внесудебное заключение специалиста vs. судебная экспертиза).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, защите добросовестного приобретателя, охране особо охраняемых природных территорий и применении исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим. Кроме того, в ходе рассмотрения дела в ВС РФ была опубликована новая позиция Конституционного Суда РФ (Постановление от 28 января 2025 г. № 3-П), непосредственно относящаяся к спорным правоотношениям.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим на основании того, что участок находится в границах особо охраняемой природной территории, если суд не установил факт нахождения участка в этих границах на момент его предоставления первоначальному правообладателю?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании зарегистрированного права собственности — на истца (прокурора) или на ответчика (собственника)?

3. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента она начинает течь?

4. Должны ли суды применять положения ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя при рассмотрении требований о признании права отсутствующим?

5. Может ли суд отклонить ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы и положиться исключительно на внесудебное заключение специалиста заинтересованного органа?

6. Кто должен быть надлежащим истцом в деле о признании права собственности отсутствующим — прокурор или соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и отменила все судебные постановления нижестоящих судов как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Ключевая позиция: Зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее право, докажет обстоятельства, опровергающие это право. При этом добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, защищается от виндикации и требований о признании права отсутствующим, если не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение. Требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Нормативная база: - Статья 9 Конституции РФ (части 1–2) — земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни; могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. - Статья 8 Конституции РФ (часть 2) — признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Позиция СКГД: Конституция устанавливает равную защиту всех форм собственности. Это означает, что право собственности гражданина на земельный участок, зарегистрированное в ЕГРН, подлежит защите наравне с правом собственности Российской Федерации на земли национального парка.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и распределение бремени доказывания

Нормативная база: - Статья 130, 131, 141² ГК РФ — земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации. - Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1–2) — государственная регистрация прав осуществляется на основе принципов проверки законности, публичности и достоверности реестра; права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр. - Статья 8¹ ГК РФ (абзац третий пункта 1) — зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном порядке в реестр не внесена запись об ином.

Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» — статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации, применяемые независимо от объекта регистрации и вида реестра.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 52) — государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; при оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах в порядке искового производства.

Позиция СКГД: Из приведённых норм закона и разъяснений Пленумов следует, что вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Критика нижестоящих судов: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не учли эту презумпцию и поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих оснований, возложив на ответчика бремя доказывания законности его права, что противоречит закону.

3. Защита добросовестного приобретателя

Нормативная база: - Статья 302 ГК РФ (пункт 1) — если имущество возмездно приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество только в случаях, когда оно утеряно, похищено или выбыло из владения иным путём помимо воли собственника.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 36) — при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается любыми предусмотренными процессуальным законодательством доказательствами.

Позиция СКГД: Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Павлуша С.Ю. приобрёл спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право самого Павлуши также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Критика нижестоящих судов: Суды отказали в применении положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя, ссылаясь на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Однако такое обоснование не соответствует закону.

4. Специальные правила о категории земель и приоритет ЕГРН

Нормативная база: - Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14) — если земельный участок в государственном лесном реестре отнесён к лесному фонду, а в ЕГРН или правоустанавливающих документах отнесён к иной категории, принадлежность определяется по сведениям ЕГРН или правоустанавливающих документов (при отсутствии в ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 статьи 14. Эти правила применяются, если права возникли до 1 января 2016 г.

• Часть 6 статьи 14 названного закона (пункт 1) — положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий.

Позиция СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 года вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, что нарушило ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ.

Однако исключение из части 6 статьи 14 (для особо охраняемых территорий) применяется только при условии, что факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом установлен. В данном деле суд не установил: - пересечения или наложения границ ранее учтённого участка (кадастровый номер [скрыт], категория «земли особо охраняемых природных территорий») с границами спорного участка; - факт нахождения спорного участка в границах особо охраняемой территории на момент его предоставления первоначальному правообладателю Матяшову В.М. в 1993 году.

5. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

Нормативная база: - Статья 209 ГК РФ — собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. - Статья 301 ГК РФ — собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. - Статья 302 ГК РФ (пункт 1) — защита добросовестного приобретателя. - Статья 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 52) — оспаривание зарегистрированного права осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Позиция СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право.

Суду следовало определить в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию: - отсутствие у ответчика права собственности; - отсутствие у ответчика фактического владения спорным земельным участком.

Между тем таких обстоятельств судом не установлено. Из материалов дела следует, что спорный участок предоставлен Матяшову В.М. в 1993 году, право собственности ответчика зарегистрировано в 2020 году. Обстоятельства владения участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить доказательства, однако судом этого сделано не было.

6. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Нормативная база: - Статья 196 ГК РФ — общий срок исковой давности составляет три года. - Статья 208 ГК РФ (абзац пятый) — в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 57) — течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. Сама по себе запись в ЕГРН не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. К таким искам применяется общий срок исковой давности (три года), если законом не установлено иное.

Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других» — спор о принадлежности имущества, даже если облечён в форму спора о признании права отсутствующим, не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Дни, с которых начинает течь исковая давность: - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем; - отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка; - правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на участок; - отмена органом публичной власти правового акта, которым участок был предоставлен.

Позиция СКГД: Нижестоящие суды не установили обстоятельства, необходимые для определения момента начала течения исковой давности. Суды также не учли, что если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или истёк срок исковой давности (исчисляемый с учётом позиций КС РФ), и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий, то удовлетворение требования о признании права отсутствующим должно сопровождаться возложением на органы публичной власти обязанности предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение прав.

7. Частичное нахождение земельного участка в границах особо охраняемой территории

Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П — возможна ситуация, когда земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично.

Если остальная часть участка не может использоваться в соответствии с установленным видом разрешённого использования (например, из-за предельных параметров строительства), это лишает практического смысла её сохранение за гражданином.

Если же остальная часть может использоваться в соответствии с установленным видом разрешённого использования, то по смыслу статей 2, 18, 35 (части 1–2), 36 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту часть.

Требование о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению только в отношении той части участка, которая находится в границах особо охраняемой территории, при учёте судом фактических обстоятельств и положений земельного и регистрационного законодательства.

Критика нижестоящих судов: Согласно заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», в границах земельного участка Адлерского лесничества находится только часть принадлежащего ответчику участка, однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права на весь спорный участок. Суды не учли эту обстоятельство.

8. Процессуальные нарушения: распределение бремени доказывания и назначение экспертизы

Нормативная база: - Статья 56 ГПК РФ (часть 1) — каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. - Статья 56 ГПК РФ (часть 2) — суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались. - Статья 79 ГПК РФ — суд назначает экспертизу по ходатайству стороны или по собственной инициативе для установления фактических обстоятельств дела.

Позиция СКГД: При оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора (истца).

Ответчик заявлял ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для проверки факта пересечения границ его участка с актуальными границами земель национального парка. Суд отклонил ходатайство, сочтя, что имеющиеся доказательства (заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк») достаточны.

Критика: Заключение специалиста, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Оно может быть признано письменным доказательством, подлежащим оценке в совокупности с другими доказательствами. Кроме того, специалист ФГБУ «Сочинский национальный парк» является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле.

В нарушение ст. 79 ГПК РФ суд не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении землеустроительной судебной экспертизы