ВС РФ: зарегистрированное право собственности на землю защищено презумпцией достоверности

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-66-К4; Определение СКГД ВС РФ от 16 мая 2025 г.

Дата рассмотрения: 16 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Храпалева Анна Ивановна (гражданин) - Третьи лица: ФГБУ «Сочинский национальный парк» Министерства природных ресурсов и экологии РФ (заинтересованное лицо)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о праве собственности на земельный участок; спор о признании права собственности отсутствующим; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор просил признать право собственности Храпалевой А.И. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 498 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «для садоводства», расположен в садоводческом товариществе в г. Сочи) отсутствующим и признать право собственности Российской Федерации на данный участок. Основание: земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, поэтому оснований для возникновения права собственности у ответчика не имеется.

Возражения ответчика: Храпалева А.И. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что она является собственником земельного участка на основании свидетельства о праве собственности № 1149 от 5 декабря 1994 г., выданного на основании постановления главы администрации Хостинского района г. Сочи от 30 декабря 1994 г. № 2108 «О передаче земельных участков в собственность». Право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 28 апреля 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд пришёл к выводу, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Нижне-Сочинского участкового лесничества Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 года). Суд указал, что постановление главы администрации от 30 декабря 1994 г. № 2108 является неперсонифицированным, что не позволяет определить круг лиц, которым предоставлялись земельные участки. Вывод: право собственности у Храпалевой А.И. возникло незаконно.

Апелляционное определение (Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 5 октября 2023 г.): Решение первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационное определение (Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 29 февраля 2024 г.): Судебные постановления оставлены без изменения.

Обращение в ВС РФ: Храпалева А.И. подала кассационную жалобу, оспаривая все три судебных акта как незаконные. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 16 января 2025 г. восстановлен срок подачи кассационной жалобы, определением от 8 апреля 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом гражданина на защиту зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок и интересом Российской Федерации на возврат земель, якобы входящих в состав федеральной особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка). Конфликт также касается соотношения между: - презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - материалами лесоустройства 1997 года, которые не имеют правопорождающего значения; - правом собственности, возникшим в 1994 году, до момента, когда спорный участок мог быть включён в границы национального парка; - правилами о категориях земель и их переводе из одной категории в другую.

Категория проблемы: Материально-правовая (гражданское право собственности, земельное право, право особо охраняемых природных территорий) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, роль прокурора, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы принципиального значения о применении норм ГК РФ (ст. 8¹, 130, 131, 141², 209, 301, 302, 304), Земельного кодекса РФ (ст. 95), Федеральных законов о введении ЗК РФ (№ 137-ФЗ от 25.10.2001), о переводе земель (№ 172-ФЗ от 21.12.2004), о государственном кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007), о регистрации прав (№ 122-ФЗ от 21.07.1997), об особо охраняемых природных территориях (№ 33-ФЗ от 14.03.1995), а также норм ГПК РФ (ст. 45, 56, 79) и Постановлений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим на основании материалов лесоустройства и справки заинтересованного лица (национального парка) без надлежащего доказывания того, что участок находился в границах особо охраняемой природной территории на момент возникновения права собственности?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество: на ответчика (собственника) или на истца (прокурора)?

3. Применима ли презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при оспаривании такого права прокурором в интересах Российской Федерации?

4. Может ли заключение специалиста заинтересованного лица (национального парка) заменить судебную экспертизу при разрешении вопроса о принадлежности земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий?

5. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении иска о признании права собственности отсутствующим, и какие нормы материального права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) подлежат применению?

6. Был ли надлежащий истец в деле, и должна ли была Российская Федерация быть привлечена в качестве истца через соответствующий государственный орган?

7. Применяются ли сроки исковой давности к искам об оспаривании зарегистрированного права в случае, когда нарушение права не связано с лишением владения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право, надлежащим образом докажет обстоятельства, опровергающие зарегистрированное право. При оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности обязанность доказать обстоятельства, опровергающие это право, возлагается на прокурора, а не на собственника. Материалы лесоустройства не имеют правопорождающего или правоудостоверяющего значения и сами по себе не влекут возникновения прав на земельный участок и не прекращают прав его владельца. Суд допустил существенные нарушения как норм материального, так и норм процессуального права, которые повлияли на исход дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и её применение

Судебная коллегия исходит из положений статьи 8¹ ГК РФ (пункт 2), согласно которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Коллегия подчёркивает, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Из приведённых положений закона следует, что вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ о регистрации прав и оспаривании зарегистрированных прав

Коллегия ссылается на Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором разъяснено, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Коллегия также применяет Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Согласно пункту 36 этого постановления, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

3. Исключительный характер иска о признании права отсутствующим и условия его применения

Коллегия указывает, что согласно пункту 52 Постановления № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Однако решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

4. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Коллегия исходит из положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из данной нормы процессуального права в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Однако в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

5. Применение норм земельного законодательства о категориях земель

Коллегия применяет часть 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», согласно которой, если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

В нарушение указанной нормы закона суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа.

Коллегия отмечает, что в силу пункта 1 части 6 статьи 14 названного Федерального закона положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения. Между тем факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

6. Правовое значение материалов лесоустройства и отсутствие правопорождающего эффекта

Коллегия подчёркивает, что план лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения, а распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей, в том числе спорного земельного участка, в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

7. Процессуальные нарушения: назначение экспертизы и оценка доказательств

Коллегия указывает на нарушение норм части 1 статьи 79 ГПК РФ, согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Суд вопрос о назначении по делу экспертизы не поставил, указав только на то, что оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется. Однако судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

8. Определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела

Коллегия ссылается на часть 2 статьи 56 ГПК РФ, согласно которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон.

По настоящему делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим. В соответствии со статьёй 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Статьёй 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Коллегия указывает, что суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

Из установленных обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок предоставлен в 1994 году ответчику в собственность, далее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было.

Храпалева А.И. указывает, что она является фактическим владельцем данного земельного участка, использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Между тем от выяснения этих обстоятельств зависит также и разрешение вопроса об исковой давности.

9. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Коллегия ссылается на разъяснения в пункте 57 Постановления № 10/22, согласно которым течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Данные разъяснения судебными инстанциями по настоящему делу не учтены.

10. Надлежащий истец и роль прокурора

Коллегия ссылается на часть 1 статьи 45 ГПК РФ, согласно которой прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 124 ГК РФ, Российская Федерация, субъекты РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

В силу пункта 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

По настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации.

В силу приведённых выше норм материального и процессуального права суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации.

Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации