ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только при надлежащем доказывании

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-45-К4, Определение СКГД ВС РФ от 16 мая 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец (первоначальный): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик (первоначальный): Пуголовок Илья Павлович (гражданин) - Истец по встречному иску: Пуголовок Илья Павлович (гражданин) - Ответчик по встречному иску: Российская Федерация в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный спор, защита права собственности на земельный участок, вопрос о добросовестном приобретателе недвижимого имущества, спор о регистрации прав на недвижимость.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор Краснодарского края обратился с иском к Пуголовку И.П. о: 1. Признании отсутствующим права собственности Пуголовка И.П. на земельный участок категории «земли населенных пунктов», вида разрешенного использования «для садоводства» (кадастровый номер не указан в открытом виде), площадью 850 кв. м, расположенный в садоводческом товариществе в Хостинском районе г. Сочи; 2. Признании права собственности Российской Федерации на спорный участок; 3. Указании, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании записи о праве ответчика и регистрации права собственности РФ.

Правовое основание требований: Спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка и не предоставлялся в установленном законом порядке первоначальному правообладателю Ковригину А.Ю., вследствие чего оснований для возникновения права собственности у Пуголовка И.П. не было.

Возражения ответчика: Пуголовок И.П. подал встречный иск к Российской Федерации о признании его добросовестным приобретателем земельного участка, ссылаясь на презумпцию добросовестности при полагании на данные ЕГРН.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 3 июля 2023 г.): - Требования прокурора удовлетворены полностью - В удовлетворении встречного иска Пуголовка И.П. отказано - Суд установил, что спорный участок полностью расположен в границах земель федеральной собственности в составе Мацестинского участкового лесничества Сочинского национального парка, что свидетельствует о незаконности его формирования и передачи в собственность первоначальному правообладателю - Суд указал на неперсонифицированность постановления главы администрации Хостинского района от 2 июня 1993 г. № 772 - Суд сослался на недопустимость доказательств, представленных прокурором (акт натурного обследования и заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк»), как подготовленных заинтересованными лицами без уведомления собственника - Суд отказал в применении исковой давности, указав на то, что требования об устранении нарушений права собственности не связаны с лишением владения

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 3 октября 2023 г.): - Решение суда первой инстанции оставлено без изменения по апелляционной жалобе Пуголовка И.П. - Апелляционное представление прокурора удовлетворено: из мотивировочной части решения исключены указания на недопустимость доказательств, представленных прокурором - Суд апелляции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» является надлежащим доказательством и подтверждает факт наложения границ земельных участков

Постановление кассации (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, 12 марта 2024 г.): - Судебные постановления оставлены без изменения

Обращение в ВС РФ: Пуголовок И.П. подал кассационную жалобу на все три судебных акта, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Срок для подачи жалобы был восстановлен определением судьи Марьина А.Н. от 10 декабря 2024 г., жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД определением от 10 апреля 2025 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами: 1. Государства (РФ) — защита федеральной собственности на земли особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и устранение нарушений права собственности путем признания зарегистрированного права отсутствующим; 2. Гражданина (Пуголовка И.П.) — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретенного по возмездной сделке в 2010 г., и признание его добросовестным приобретателем.

Конфликт норм и толкований: - Столкновение между презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) и требованием государства об аннулировании зарегистрированного права на основании того, что участок находится в границах особо охраняемой природной территории; - Вопрос о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - Вопрос о применении исковой давности к требованиям об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения; - Вопрос о критериях добросовестности приобретателя недвижимого имущества; - Вопрос о надлежащем субъекте в спорных материально-правовых отношениях (прокурор vs. государственный орган, уполномоченный выступать от имени РФ).

Категория проблемы: Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой) — касается применения норм ГК РФ о праве собственности, презумпции достоверности регистрации, добросовестном приобретателе, исковой давности, а также норм ГПК РФ о распределении бремени доказывания, оценке доказательств, назначении экспертизы и надлежащем истце.

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования положений ГК РФ о государственной регистрации прав, презумпции добросовестности, исковой давности и надлежащем субъекте в спорах о праве собственности на недвижимое имущество.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество быть оспорено и признано отсутствующим без надлежащего доказывания прокурором (истцом) обстоятельств, опровергающих это право, и без применения презумпции добросовестности приобретателя?

2. Распределяется ли бремя доказывания таким образом, что прокурор (истец) обязан доказать отсутствие права у ответчика, или ответчик обязан доказать наличие своего права?

3. Должны ли суды назначить судебную экспертизу (землеустроительную) для установления фактических обстоятельств о наложении границ земельных участков, когда ответчик заявляет соответствующее ходатайство и имеется противоречие между доказательствами сторон?

4. Применяется ли исковая давность к требованиям об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, и если да, то с какого момента начинает течь срок давности?

5. Является ли надлежащим истцом в спорах о праве собственности на недвижимое имущество прокурор, действующий в интересах РФ, или должен быть привлечен соответствующий государственный орган, уполномоченный выступать от имени РФ?

6. Может ли требование о признании зарегистрированного права отсутствующим быть удовлетворено в отношении добросовестного приобретателя, действовавшего в соответствии с данными ЕГРН, без возложения на органы публичной власти обязанности предоставить ему земельный участок аналогичной площади или иной компенсации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии надлежащего доказывания истцом обстоятельств, опровергающих это право. При оспаривании зарегистрированного права бремя доказывания возлагается на лицо, которое право оспаривает (прокурора/государство), а не на собственника. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у продавца. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом. При удовлетворении такого требования в отношении добросовестного приобретателя органы публичной власти обязаны предоставить ему земельный участок аналогичной площади или иным образом компенсировать прекращение его прав.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и распределение бремени доказывания

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• Статья 209 ГК РФ: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (части 1 и 2): Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

• Статья 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

• Статья 79 ГПК РФ: Суд может назначить экспертизу для установления фактических обстоятельств дела.

• Статья 390.14 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 36, 52): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из этого следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Позиция ВС РФ: Из установленных обстоятельств дела следует, что Пуголовок И.П. приобрел спорный земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право Пуголовка И.П. также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу приведенных выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора. Однако данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Применение специальных норм о категории земель и презумпция достоверности ЕГРН

Применённые нормы материального права:

• Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3): Если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 Федерального закона № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1): Положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция ВС РФ: Суд апелляционной инстанции не применил специальные положения части 3 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ, согласно которым при конфликте между данными лесного реестра и ЕГРН принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН. В нарушение указанной нормы закона суды определили принадлежность земельных участков по данным лесоустройства вопреки сведениям в ЕГРН и в правоустанавливающих документах. Однако исключение из этого правила предусмотрено для земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий. Между тем факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судами не установлен. Судом установлено, что в качестве ранее учтенного на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером (земли особо охраняемых природных территорий). Наличия наложений или пересечений границ данного земельного участка с границами спорного земельного участка судом не установлено.

3. Исковая давность и требование о признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: Общий срок исковой давности составляет три года.

• Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): В случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 57): Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Позиция Конституционного Суда РФ:

• Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»: Спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. Первое по времени из следующих обстоятельств — появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Позиция ВС РФ: Суд первой инстанции отказал в применении исковой давности с указанием на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Между тем из установленных обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок приобретен Пуголовком И.П. по возмездной сделке в 2010 году, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было. От выяснения этих обстоятельств зависит разрешение вопроса об исковой давности. Судебные инстанции не учли правовые позиции, выраженные в постановлении КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П.

4. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

Применённые нормы материального права:

• Статья 301 ГК РФ: Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ: Добросовестный приобретатель защищен от виндикации.

• Статья 304 ГК РФ: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 52): Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Позиция ВС РФ: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это