ВС РФ: право собственности на земельный участок нельзя признать отсутствующим без надлежащих доказательств

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-15-К4
Номер определения ВС РФ: 23RS0002-01-2023-003019-76
Дата: 16 мая 2025 г.
Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Оградюк Александр Васильевич (гражданин)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с иском к Оградюку А.В. о признании отсутствующим права собственности, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 3 сентября 2020 г., на два земельных участка: - участок с кадастровым номером площадью 802 кв. м; - участок с кадастровым номером площадью 610 кв. м.

Оба участка категоризированы как «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположены в г. Сочи.

Правовое основание требования: Истец ссылался на то, что спорные земельные участки расположены в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка, вследствие чего оснований для возникновения у ответчика права собственности не существует. Истец просил также снять участки с государственного кадастрового учета и внести в ЕГРН сведения об аннулировании записей о праве собственности ответчика.

Возражения ответчика

Ответчик оспаривал требования прокурора, ссылаясь на законность регистрации его права собственности в ЕГРН и добросовестность приобретения земельных участков.

Решение первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи (25 августа 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд пришел к выводу, что спорные земельные участки расположены в границах ранее учтенных земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. На этом основании суд признал, что право собственности у первоначального правообладателя исходного земельного участка возникло незаконно, вследствие чего он не имел права распоряжаться им.

Постановление апелляции

Краснодарский краевой суд (26 марта 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (23 июля 2024 г.): Определение оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ

Оградюк А.В. подал кассационную жалобу на все три судебных акта, оспаривая их законность. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 7 апреля 2025 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Публичного интереса (защита земель особо охраняемых природных территорий федерального значения — Сочинского национального парка); - Частного интереса (защита права собственности гражданина, добросовестно приобретшего земельные участки на основании зарегистрированного в ЕГРН права).

Конфликт касается применения принципа презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ситуации, когда зарегистрированное право якобы противоречит статусу земель как входящих в состав особо охраняемой природной территории.

Категория проблемы

Материально-правовая и процессуально-правовая (межотраслевая): - Материальное право: применение норм ГК РФ о презумпции достоверности государственной регистрации, о добросовестном приобретателе, о способах защиты права собственности; применение норм земельного законодательства о категориях земель и особо охраняемых природных территориях. - Процессуальное право: распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, определение надлежащего истца, определение обстоятельств, подлежащих доказыванию.

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования положений ГК РФ о государственной регистрации прав, а также применения новых правовых позиций Конституционного Суда РФ, сформулированных в постановлении от 28 января 2025 г. № 3-П.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим на основании того, что участок якобы расположен в границах особо охраняемой природной территории, без надлежащего доказывания этого факта и без учета презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Кто несет бремя доказывания при оспаривании зарегистрированного права собственности — истец (прокурор) или ответчик (собственник)?

3. Является ли заключение специалиста заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») достаточным доказательством для признания зарегистрированного права отсутствующим без проведения судебной экспертизы?

4. Должны ли суды применять положения части 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о приоритете сведений ЕГРН при определении категории земель?

5. Может ли требование о признании права отсутствующим быть удовлетворено в отношении всего земельного участка, если установлено, что только часть его находится в границах особо охраняемой природной территории?

6. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента она начинает течь?

7. Был ли надлежащий истец в деле, и должна ли была быть привлечена Российская Федерация в качестве истца?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем распределении бремени доказывания. При оспаривании зарегистрированного права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие это право, возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора). Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не учтя презумпцию добросовестности приобретателя и презумпцию достоверности государственной регистрации, а также не применив специальные нормы земельного законодательства и не проведя надлежащей судебной экспертизы.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Применённые нормы: - Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2) — земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни; земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. - Статья 8 Конституции РФ (часть 2) — признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Вывод СКГД: Конституция устанавливает равную защиту всех форм собственности, что предполагает надлежащую защиту права собственности гражданина, зарегистрированного в ЕГРН.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Применённые нормы материального права: - Статья 130 ГК РФ — земельные участки относятся к недвижимым вещам. - Статья 131 ГК РФ — право собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации. - Статья 141² ГК РФ — земельные участки как объекты недвижимости. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй) — государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2) — права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3) — зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» — разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и вида реестра (ЕГРН, ЕГРЮЛ и т.д.).

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):
• Пункт 36: доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается иными предусмотренными процессуальным законодательством доказательствами.
• Пункт 52: государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Ключевой вывод СКГД:

«Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.»

3. Презумпция добросовестности приобретателя

Применённые нормы: - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3) — при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Правовая позиция СКГД:

«Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.»

Применение к фактам дела: Оградюк А.В. приобрел спорные земельные участки у лица (Арутюняна А.Г.), чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право самого Оградюка также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельных участков, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

4. Приоритет сведений ЕГРН при определении категории земель

Применённые нормы: - Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», часть 3 статьи 14: если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими/правоудостоверяющими документами он отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов (при отсутствии таких сведений в ЕГРН), за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Часть 6 статьи 14 названного закона, пункт 1: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, что нарушило норму закона. Однако исключение из части 6 статьи 14 (о землях особо охраняемых территорий) не применимо, поскольку факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

5. Ранее учтённые земельные участки и их правовой статус

Применённые нормы: - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69 (часть 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

• Статья 69 (часть 4): объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены условные номера, считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Критическое замечание СКГД: Суд установил, что в качестве ранее учтенного на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером категории «земли особо охраняемых природных территорий». Однако наличие пересечений или наложений границ данного земельного участка с границами спорных земельных участков судом не установлено. Это является существенным упущением.

6. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях и момент их создания

Применённые нормы: - Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (вступил в силу 22 марта 1995 г.): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

• Пункт 2 статьи 2 названного закона: различаются категории особо охраняемых природных территорий, в том числе национальные парки.

Важный вывод СКГД: Исходный земельный участок был предоставлен Христофорову В.С. в 1991 году, то есть до вступления в силу Федерального закона об особо охраняемых природных территориях (22 марта 1995 г.). Обстоятельств того, что на момент предоставления исходного земельного участка он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

7. Распределение бремени доказывания и презумпция добросовестности

Применённые нормы процессуального права: - Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вывод СКГД:

«Из данной нормы процессуального права в совокупности с приведенными выше положениями статьи 8¹ Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.»

Суд первой инстанции сослался только на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», который является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. Каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорных земельных участков к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привел.

8. Заключение специалиста vs. экспертное заключение

Применённые нормы процессуального права: - Статья 55 ГПК РФ — виды доказательств. - Статья 79 ГПК РФ (часть 1): при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Правовая позиция СКГД: Заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам гражданского процессуального законодательства.

Существенное нарушение: В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд первой инстанции не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков.

9. Частичное нахождение земельного участка в границах особо охраняемой природной территории

Применённые нормы: - Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других».

Ключевая позиция КС РФ, применённая СКГД: Возможна ситуация, когда земельный участок, требование о признании зарегистрированного права на который отсутствующим заявлено, находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично.

• Если остальная часть участка не может использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования (например, из-за предельных параметров разрешенного строительства), это лишает практического смысла ее сохранение на праве собственности за гражданином.

• Если остальная часть участка может использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то по смыслу статей 2, 18, 35 (части 1 и 2), 36 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту часть.

Применение к делу: Согласно выводам заключений специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», в границах земельного участка Адлерского лесничества находится только часть принадлежащих ответчику земельных участков. Однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права на все спорные земельные участки. Это нарушает принцип соразмерности и требует дифференцированного подхода.

10. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы материального права: - Статья 196 ГК РФ — общий срок исковой давности (три года). - Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые разъяснения Пленума ВС РФ: - Постановление № 10/22, пункт 57: течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. Сама по себе запись в ЕГРН не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. К таким искам применяется общий срок исковой давности (три года), если законом не установлено иное.

Позиция КС РФ (постановление от 28 января 2025 г. № 3-П): Спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Первое по времени из следующих обстоятельств должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности: - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем; - отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка; - правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок; - отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен.

Существенное упущение судов: Суды не выяснили обстоятельства владения спорными земельными участками, хотя от этого зависит разрешение вопроса об исковой давности. Исходный земельный участок был предоставлен Христофорову В.С. в 1991 году, право собственности ответчика зарегистрировано в 2020 году. Обстоятельства владения должны были быть поставлены на обсуждение сторон.

11. Способы защиты права собственности и исключительность требования о признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права: - Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. - Статья