ВС подтвердил законность требования проводить конкурс при установлении платы за содержание дома

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела: А-ПЛ26-34
Номер определения ВС РФ: Апелляционное определение (формат не содержит стандартного номера типа ХХХ-ЭС)
Дата принятия: 26 марта 2026 г.

Состав Апелляционной коллегии ВС РФ: - Председательствующий: Зайцев В.Ю. - Члены коллегии: Зинченко И.Н., Киселев А.П. - Секретарь: Иванов В.Н. - Участие прокурора: Слободин С.А. (Генеральная прокуратура РФ)

Стороны спора: - Административный истец (истец по апелляции): Головко Максим Александрович (собственник помещения в многоквартирном доме) - Ответчик: Правительство Российской Федерации (орган государственной власти, издавший оспариваемый нормативный акт)

Категория спора: Административное дело об оспаривании нормативного правового акта (пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Головко М.А., собственник помещения в многоквартирном доме, оспаривает пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, в редакции постановления от 26 декабря 2016 г. № 1498). Оспариваемая норма предусматривает, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления исключительно по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации. Истец полагает, что данное положение противоречит частям 3 и 4 статей 156 и 158 Жилищного кодекса РФ, которые предусматривают возможность установления размера платы органом местного самоуправления без привязки к проведению конкурса. Истец также указывает на отсутствие правовой определенности: норма не регламентирует, каким образом устанавливается размер платы в период до проведения конкурса. Оспариваемая норма была применена в гражданском деле истца к управляющей организации о возложении обязанности уменьшить начисленную плату за содержание помещения; суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов, исходя из того, что в период до проведения конкурса размер платы органом местного самоуправления определяться не мог и правомерно был установлен застройщиком и управляющей компанией в договоре управления.

Процессуальная история

Первая инстанция (Верховный Суд РФ, решение от 26 ноября 2025 г. по делу № АКПИ25-803):
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении административного иска Головко М.А. Суд исходил из того, что пункт 34 Правил утвержден Правительством РФ в пределах предоставленных ему полномочий, соответствует действующему законодательству (в частности, частям 3, 4 статей 156, 158 ЖК РФ), не содержит противоречий и не нарушает прав и законных интересов истца. Суд также пришел к выводу, что оспариваемая норма не регулирует определение размера платы в случае, когда конкурс не проводился, и что управление домом в период до проведения конкурса осуществляется управляющей организацией на основе договора, заключенного застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ.

Апелляционная инстанция (Апелляционная коллегия ВС РФ, определение от 26 марта 2026 г.):
Апелляционная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу и дополнения к ней Головко М.А., в которых он просил отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить административный иск. Истец ссылался на нарушение норм материального и процессуального права, а также на то, что суд первой инстанции не учел правовую позицию пункта 17 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». Истец утверждал, что пункт 34 Правил ограничивает применение норм ЖК РФ и делает невозможным определение размера платы органом местного самоуправления до проведения конкурса.

Правительство РФ в письменном отзыве просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Прокурор Генеральной прокуратуры РФ Слободин С.А. в судебном заседании полагал апелляционную жалобу необоснованной.

Решение Апелляционной коллегии:
Апелляционная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения и отклонила апелляционную жалобу как необоснованную.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Правовой конфликт возникает между двумя подходами к регулированию установления размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме в ситуации, когда собственники помещений не приняли решение о способе управления домом:

1. Позиция истца (узкое толкование пункта 34 Правил): Пункт 34 Правил содержит избыточное ограничение, связывая установление размера платы органом местного самоуправления исключительно с проведением открытого конкурса. Между тем части 3 и 4 статей 156 и 158 ЖК РФ предусматривают возможность установления размера платы органом местного самоуправления как самостоятельное полномочие, не зависящее от проведения конкурса. Это создает правовую неопределенность в отношении периода до проведения конкурса.

2. Позиция суда (широкое толкование пункта 34 Правил и ЖК РФ): Пункт 34 Правил конкретизирует порядок установления размера платы органом местного самоуправления и не противоречит ЖК РФ. Установление размера платы органом местного самоуправления по результатам конкурса является частью комплексного механизма управления домом, предусмотренного ЖК РФ. В период до проведения конкурса управление домом осуществляется управляющей организацией на основе договора, заключенного застройщиком (часть 14 статьи 161 ЖК РФ), и размер платы определяется в соответствии с этим договором.

Принципиальное значение дела: Спор касается баланса между полномочиями органов местного самоуправления по установлению размера платы и правами собственников помещений на участие в управлении домом. Дело также затрагивает вопрос о правовой определенности нормативного регулирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и о соотношении между законодательным регулированием (ЖК РФ) и подзаконным регулированием (Правила, утвержденные Правительством РФ).

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной правовой вопрос:
Противоречит ли пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (в части, предусматривающей установление размера платы за содержание жилого помещения органом местного самоуправления исключительно по результатам открытого конкурса в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления домом) частям 3 и 4 статей 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушает ли он право собственников на определение размера платы органом местного самоуправления в период до проведения конкурса?

Дополнительные вопросы: - Содержит ли пункт 34 Правил предписания, противоречащие действующему жилищному законодательству? - Влечет ли пункт 34 Правил неопределенность в вопросе установления платы за содержание жилого помещения в период до проведения конкурса? - Правомерно ли установление размера платы управляющей организацией на основе договора, заключенного застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, в период до проведения конкурса?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Пункт 34 Правил не содержит предписаний, противоречащих Жилищному кодексу Российской Федерации, и конкретизирует порядок установления органом местного самоуправления размера платы за содержание жилого помещения в соответствии с законом. Установление размера платы органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса является частью комплексного механизма управления многоквартирным домом, предусмотренного ЖК РФ. В период до проведения конкурса управление домом осуществляется управляющей организацией на основе договора, заключенного застройщиком, и размер платы определяется в соответствии с этим договором. Пункт 34 Правил не регулирует определение размера платы в случае, когда конкурс не проводился, и поэтому не создает правовую неопределенность.

B. Развёрнутое обоснование

1. Основание для признания нормативного правового акта не действующим

Согласно пункту 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для признания нормативного правового акта не действующим полностью или в части является его несоответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по данному административному делу такое основание для признания пункта 34 Правил не действующим в оспариваемой части отсутствует. Апелляционная коллегия подтвердила этот вывод, установив, что пункт 34 Правил не противоречит федеральному закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

2. Полномочия Правительства Российской Федерации и процедура принятия Правил

С учетом положений: - статьи 23 ранее действовавшего Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»; - статьи 5 Федерального конституционного закона от 6 ноября 2020 г. № 4-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»; - части 4 статьи 5, части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации; - Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1996 г. № 736 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»

суд правомерно указал, что Правила утверждены Правительством Российской Федерации в пределах предоставленных ему полномочий с соблюдением порядка принятия и введения в действие. Данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу решениями Верховного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2019 г. № АКПИ19-78 и от 23 апреля 2024 г. № АКПИ24-166. Процедура принятия и опубликования постановления Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498, в соответствии с которым пункт 34 Правил изложен в действующей редакции, также соблюдена.

3. Анализ норм Жилищного кодекса РФ о размере платы за содержание жилого помещения

Апелляционная коллегия провела детальный анализ норм ЖК РФ, регулирующих установление размера платы за содержание жилого помещения:

Часть 1 статьи 153 ЖК РФ устанавливает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ определяет, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Части 1 и 3 статьи 156 ЖК РФ предусматривают, что: - плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства; - размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом субъекта РФ не установлено иное).

Части 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают, что: - собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества путем внесения платы за содержание жилого помещения; - если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления домом, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Вывод суда: Из приведенных законоположений следует, что ЖК РФ предусмотрены случаи, когда размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (при отсутствии решения собственников о выборе способа управления домом). Вместе с тем указанные случаи являются исключением из общего правила, согласно которому регулирование ценообразования в жилищной сфере осуществляется посредством законодательного закрепления за собственниками помещений обязанности по принятию на их общем собрании решения о выборе формы управления домом и установлению размера платы за содержание жилого помещения (части 7 статьи 156, часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

4. Назначение полномочия органов местного самоуправления по установлению размера платы

Апелляционная коллегия установила, что наделение органов местного самоуправления полномочием по установлению размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме обусловлено отсутствием волеизъявления собственников помещений по самостоятельному установлению данной платы и направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

Это означает, что полномочие органов местного самоуправления носит субсидиарный характер и применяется только в случае пассивности собственников. Пункт 34 Правил конкретизирует порядок реализации этого полномочия, связывая его с проведением открытого конкурса, что соответствует целям обеспечения прозрачности и конкурентности в отборе управляющей организации.

5. Процедура проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

Часть 4 статьи 161 ЖК РФ закрепляет, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 данной статьи и части 5 статьи 200 ЖК РФ, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Вывод суда: Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации в указанных случаях (в том числе в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение шести месяцев до дня его проведения не выбран способ управления домом) непосредственно предусмотрено законом. Пункт 34 Правил не содержит каких-либо предписаний, противоречащих этим законодательным нормам, и конкретизирует порядок установления органом местного самоуправления размера платы за содержание жилого помещения.

6. Отсутствие неопределенности в вопросе установления платы до проведения конкурса

Апелляционная коллегия отклонила довод истца о том, что пункт 34 Правил создает неопределенность в вопросе установления платы в период до проведения конкурса. Суд указал, что пункт 34 Правил не регулирует определение размера платы в случае, когда конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился, и поэтому не влечет неопределенности.

Вместо этого, в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: - непосредственное управление собственниками помещений (для домов с количеством квартир не более 30); - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; - управление управляющей организацией.

7. Механизм управления домом в период до выбора способа управления и до проведения конкурса

Часть 17 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, осуществляется управляющей организацией, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению домом до выбора собственниками способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками или по результатам открытого конкурса, но не более одного года.

Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомляет всех собственников помещений о принятии указанного решения, об условиях договора управления и об условиях прекращения договора управления с данной организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

8. Управление вновь построенным многоквартирным домом

Апелляционная коллегия также рассмотрела специальный режим управления вновь построенным домом, предусмотренный частью 13 статьи 161 ЖК РФ. В течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших помещения в данном доме, о результатах конкурса и об условиях договора управления. Указанные лица обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор, такой договор считается заключенным на условиях, определенных конкурсом.

Часть 14 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что до заключения договора управления между лицом, принявшим помещение от застройщика, и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161, сторонами договора управления являются управляющая организация и застройщик.

Часть 7 статьи 155 ЖК РФ предусматривает, что при заключении застройщиком договора управления многоквартирным домом в соответствии с частью 14 статьи 161 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, принявшим помещение от застройщика, такой управляющей организации.

Вывод суда: С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома управление им осуществляется организацией, с которой застройщиком заключен договор управления, срок которого в силу пункта 3 части 5 статьи 162 ЖК РФ не может составлять более трех месяцев. После выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию у органа местного самоуправления возникает обязанность по проведению открытого конкурса в установленном законом порядке. Кроме того, собственники помещений имеют возможность выбрать один из способов управления домом, предусмотренных частью 2 статьи 161 ЖК РФ, в том числе до проведения открытого конкурса.

Таким образом, управление домом управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ, должно осуществляться в течение определенного законом срока действия такого договора, а также до проведения органом местного самоуправления открытого конкурса либо до момента выбора собственниками способа управления домом.

9. Анализ довода о нарушении позиции Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22

Истец ссылался на пункт 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», согласно которому управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату в размере, превышающем размер, определенный в соответствии с заключенным договором управления.

Апелляционная коллегия отклонила этот довод как несостоятельный, указав, что пункт 34 Правил эти вопросы не регламентирует. Как указано в данной норме, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления домом, размер платы устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в предусмотренном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом (которая, в свою очередь, устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, приведенной в конкурсной документации). Это согласуется с положениями действующего жилищного законодательства.

10. Отсутствие оснований для возложения судом обязанности на Правительство РФ по нормативному регулированию

Доводы как административного иска, так и апелляционной жалобы сводятся, по существу, к несогласию с действующим правовым регулированием в рассматриваемой сфере и необходимости иной регламентации