ВС отменил признание права собственности отсутствующим из-за нарушений при оспаривании регистрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ24-384-К4, Определение СКГД ВС РФ

Дата: 18 апреля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. (судья-докладчик) - Судьи: Горшкова В.В., Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Марьина Маргарита Александровна (гражданин)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности на земельные участки отсутствующим; защита публичных интересов в области охраны особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Краснодарского края обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности ответчика Марьиной М.А. на два земельных участка (кадастровые номера не указаны в открытой части; площадь 504 кв. м и 610 кв. м соответственно), расположенные в г. Сочи, категория земель — земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Одновременно истец просил признать право собственности Российской Федерации на эти участки.

Правовое основание требований: Исходный земельный участок, из которого путём раздела образованы спорные участки, расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка. Следовательно, у первоначального владельца отсутствовали основания для возникновения права собственности, и ответчик не могла приобрести права на вновь образованные участки.

Возражения ответчика:

Ответчик оспаривала требования прокурора. В судах первой и апелляционной инстанций она заявляла ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы, ссылаясь на недоказанность наложения кадастровых границ её земельных участков на актуальные границы земель Сочинского национального парка. Ответчик также просила приобщить к делу заключения независимых экспертов и рецензии на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк».

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 28 февраля 2023 г.):

Требования прокурора удовлетворены. Суд, ссылаясь на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», установил, что спорные земельные участки полностью расположены в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Суд пришёл к выводу, что право собственности на исходный земельный участок у Минасян В.Ж. (первоначального владельца) возникло незаконно, а следовательно, она не могла им распоряжаться.

Постановление апелляции (Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, 21 сентября 2023 г.):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции отклонил повторное ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы и отказал в приобщении заключений независимых экспертов, посчитав имеющиеся доказательства достаточными.

Постановление кассации (Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции, 6 февраля 2024 г.):

Определение оставило судебные постановления без изменения, согласившись с выводами нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ:

Марьина М.А. подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Первоначально судья ВС РФ отказал в передаче жалобы (определение от 10 июля 2024 г.), однако судья Кротов М.В. восстановил срок на подачу жалобы (определение от 30 сентября 2024 г.). Заместитель Председателя ВС РФ Глазов Ю.В. отменил отказ в передаче жалобы и направил дело на рассмотрение в СКГД (определение от 7 марта 2025 г.).

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом Российской Федерации в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и интересом гражданина в защите своего зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельные участки. Конфликт заключается в столкновении двух принципов:

1. Принцип публичной охраны природных ресурсов — земли национального парка должны находиться в федеральной собственности и не могут быть предметом частной собственности;

2. Принцип презумпции достоверности государственной регистрации — право собственности, надлежащим образом зарегистрированное в ЕГРН, презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке с надлежащим распределением бремени доказывания.

Дополнительный конфликт касается надлежащего истца в деле: прокурор действовал в интересах Российской Федерации, но сама Российская Федерация не была привлечена в качестве истца.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о презумпции достоверности регистрации, о добросовестном приобретателе, о способах защиты права собственности) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, надлежащий истец) и межотраслевой (земельное право, природоохранное право, гражданское право).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит принципиальные вопросы о соотношении презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и публичных интересов в охране особо охраняемых природных территорий, о надлежащем распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, о применении исковой давности к спорам о признании права отсутствующим, а также о правовых последствиях признания права отсутствующим в контексте защиты прав добросовестного приобретателя.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок отсутствующим, основываясь исключительно на заключениях заинтересованного в исходе дела специалиста, без надлежащего доказывания того, что спорные земельные участки фактически находятся в границах особо охраняемой природной территории?

2. Соблюдены ли нижестоящими судами принципы презумпции достоверности государственной регистрации и добросовестности приобретателя недвижимого имущества при оспаривании зарегистрированного права?

3. Правомерно ли судами отклонено ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы в целях установления фактического наложения границ спорных земельных участков на границы земель национального парка?

4. Надлежащим ли образом определено распределение бремени доказывания между прокурором (истцом) и ответчиком при оспаривании зарегистрированного права собственности?

5. Применяется ли институт исковой давности к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и если да, то с какого момента начинает течь срок исковой давности?

6. Надлежащим ли образом определён истец в деле, учитывая, что прокурор действовал в интересах Российской Федерации?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, необоснованно поставив под сомнение зарегистрированное в ЕГРН право собственности ответчика. Суды не учли презумпцию достоверности государственной регистрации, неправомерно возложили бремя доказывания на ответчика вместо истца (прокурора), отклонили необходимую судебную экспертизу и не установили ключевые фактические обстоятельства, включая наличие исковой давности и добросовестность приобретателя. Кроме того, суды не привлекли надлежащего истца (Российскую Федерацию) в лице уполномоченного государственного органа.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её применение

Нормативная база:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1 и 2): государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 4): при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Позиция ВС РФ:

Из приведённых положений закона следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Применение к делу:

Марьина М.А. приобрела исходный земельный участок у лица (Минасян В.Ж.), чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Марьиной М.А. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были; права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. и Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

Содержание разъяснений:

Постановление № 25 разъясняет, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации, и распространяются на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

Постановление № 10/22 разъясняет, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Применение к делу:

Суды первой и апелляционной инстанций не применили эти разъяснения Пленума, необоснованно отдав предпочтение заключениям специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» перед презумпцией достоверности регистрации.

3. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14)

Содержание нормы:

Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Исключение (часть 6, пункт 1):

Положения части 3 статьи 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция ВС РФ:

В нарушение указанной нормы закона суд первой инстанции определил принадлежность земельных участков по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Однако факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Суд не провёл необходимого анализа того, находились ли спорные участки в границах особо охраняемой природной территории на момент предоставления исходного земельного участка Минасян В.Ж. в 1991 году.

4. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

Содержание:

Особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Позиция ВС РФ:

Обстоятельств того, что на момент предоставления исходного земельного участка Минасян В.Ж. он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено. Это ключевое обстоятельство не было надлежащим образом исследовано.

5. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (статья 3)

Содержание:

Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Применение к делу:

Минасян В.Ж. получила право пожизненного наследуемого владения на исходный земельный участок в 1991 году (запись в похозяйственной книге от 1 января 1991 г.). Это право имело юридическую силу и было надлежащим образом документировано. Впоследствии это право было переоформлено в право собственности и зарегистрировано в ЕГРН 14 января 2019 г.

6. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 69)

Содержание:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтённными объектами недвижимого имущества.

Позиция ВС РФ:

Суд установил, что в качестве ранее учтённого на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером (земли особо охраняемых природных территорий). Однако наличия пересечений или наложений границ данного земельного участка с границами спорных земельных участков судом не установлено. Это критическое упущение в установлении фактических обстоятельств.

7. Распределение бремени доказывания (статья 56 ГПК РФ)

Нормативная база:

Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Позиция ВС РФ:

Из норм статьи 56 ГПК РФ в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорных земельных участков к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

8. Судебная экспертиза (статья 79 ГПК РФ)

Нормативная база:

Статья 79 ГПК РФ предусматривает назначение судебной экспертизы для установления фактических обстоятельств дела.

Позиция ВС РФ:

Ответчик в судах первой и апелляционной инстанций заявляла ходатайства о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, ссылаясь на недоказанность наложения кадастровых границ её земельных участков на актуальные кадастровые границы земель Сочинского национального парка. Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и удовлетворяя требования прокурора, суд пришёл к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для рассмотрения дела по существу.

Однако судами не учтено, что заключение специалиста, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такое заключение может быть признано судом письменным доказательством, которое подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков.

9. Способы защиты права собственности (статьи 209, 301, 302, 304 ГК РФ)

Нормативная база:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Позиция ВС РФ (со ссылкой на Постановление № 10/22, пункт 52):

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В силу приведённых норм права суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

10. Исковая давность (статья 196 ГК РФ и Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П)

Нормативная база:

Статья 196 ГК РФ: общий срок исковой давности составляет три года.

Позиция ВС РФ (со ссылкой на Постановление № 10/22, пункт 52):

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Позиция ВС РФ (со ссылкой на Постановление КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П):

Спор о принадлежности имущества — даже если он облечён в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности.

Первое по времени из следующих обстоятельств — появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставл