ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-59-К4, Определение СКГД ВС РФ

Дата: 18 апреля 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшкова В.В., Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Черкашина Валентина Владимировна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; защита прав собственности на недвижимое имущество (земельный участок); спор о признании права собственности отсутствующим; конфликт между интересами Российской Федерации (особо охраняемая природная территория) и частного собственника.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с иском к Черкашиной В.В. о признании отсутствующим права собственности, зарегистрированного в ЕГРН 10 сентября 2020 г., на земельный участок с кадастровым номером (площадь 950 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства»).

Правовое основание требований: Прокурор указал, что спорный земельный участок незаконно оформлен в собственность ответчика, поскольку: - расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка; - не предоставлялся в установленном порядке первоначальному правообладателю Хатковой Н.А.

Истец также просил снять участок с государственного кадастрового учета и указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности.

Возражения ответчика

Черкашина В.В. оспаривала требования прокурора, заявляя ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы, ссылаясь на отсутствие доказательств наложения границ её земельного участка на границы земель федеральной собственности. Ходатайства были отклонены судом первой инстанции.

Решение первой инстанции

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 7 ноября 2022 г.: - Резолюция: Требования прокурора удовлетворены. - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что земельный участок изначально сформирован за счет земель Сочинского национального парка и выбыл из владения Российской Федерации помимо её воли. Суд пришел к выводу, что право собственности у первоначального владельца Хатковой Н.А. возникло незаконно, соответственно, она не имела права распоряжаться участком. Суд сослался на то, что защитные леса в Сочинском национальном парке после включения в границы города Сочи приобрели статус городских лесов, изменение целевого назначения и уменьшение площади которых не допускается. Суд отказал в применении исковой давности и положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 марта 2023 г.: - Оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 июля 2023 г.: - Оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба Черкашиной В.В.: - Ставила вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. - Определением судьи ВС РФ от 14 декабря 2023 г. отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании. - Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 16 декабря 2024 г. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы. - Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 13 марта 2025 г. отменено определение об отказе в передаче жалобы; жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между: - Интересом Российской Федерации в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) от незаконного отчуждения; - Интересом частного собственника (Черкашиной В.В.) в защите своего зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно у предыдущего собственника.

Конфликт норм и толкований: 1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) vs. требование о признании права отсутствующим в интересах защиты государственной собственности. 2. Защита добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) vs. невозможность отчуждения земель особо охраняемых природных территорий. 3. Применение исковой давности (ст. 196, 208 ГК РФ) vs. требование о признании права отсутствующим без учёта сроков давности. 4. Распределение бремени доказывания: должна ли Российская Федерация доказать отсутствие права, или ответчик должна доказать его наличие?

Категория проблемы

Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой): - Применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹, 130, 131, 141² ГК РФ); - Применение норм о защите права собственности (ст. 209, 301, 302, 304 ГК РФ); - Применение норм о земельных участках в составе особо охраняемых природных территорий (Федеральный закон № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г., Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.); - Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права (ст. 56 ГПК РФ); - Назначение судебной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра в ВС РФ для формирования единообразной судебной практики по вопросам: - Презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - Защиты добросовестного приобретателя при оспаривании зарегистрированного права; - Применения исковой давности при признании права отсутствующим; - Процессуального порядка рассмотрения исков о признании права отсутствующим.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать право собственности на земельный участок отсутствующим, если это право надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, при наличии презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Какое распределение бремени доказывания должно применяться при оспаривании зарегистрированного права: должна ли Российская Федерация доказать отсутствие права, или ответчик должна доказать его наличие?

3. Применяется ли исковая давность к искам о признании права собственности отсутствующим, и если да, то с какого момента начинается её течение?

4. Должна ли суд назначить судебную экспертизу для установления факта наложения границ земельных участков, если ответчик заявляет соответствующее ходатайство?

5. Может ли суд удовлетворить требование о признании права отсутствующим на весь земельный участок, если установлено, что в границах особо охраняемой природной территории находится только часть этого участка?

6. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в деле, если прокурор заявляет требование о признании права собственности за Российской Федерацией?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем распределении бремени доказывания в пользу добросовестного приобретателя. При оспаривании зарегистрированного права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие это право, возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора, действующего в интересах Российской Федерации). Суд не может игнорировать презумпцию достоверности государственной регистрации и отклонять ходатайства о назначении судебной экспертизы, необходимой для установления фактических обстоятельств дела. Кроме того, при частичном нахождении земельного участка в границах особо охраняемой природной территории суд должен рассмотреть возможность сохранения права собственности на ту часть участка, которая находится вне этих границ, с одновременным возложением на органы публичной власти обязанности по компенсации.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 4): при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Применённые Постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (пункт 52): государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Защита добросовестного приобретателя

Применённые нормы материального права:

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Позиция СКГД:

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Из установленных обстоятельств дела следует, что Черкашина В.В. приобрела спорный земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Черкашиной В.В. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды учли эти положения не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

3. Применение норм о переводе земель между категориями

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3 статьи 14): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1 статьи 14): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД:

Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, в нарушение указанной нормы закона. Однако исключение из части 6 статьи 14 Федерального закона № 172-ФЗ применяется только в случае, если факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом установлен. Между тем факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

4. Применение норм о переходе прав при введении в действие Земельного кодекса РФ

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (статья 3, пункт 1): право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (статья 3, пункт 9): признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 69, часть 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (статья 69, часть 4): объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Вывод СКГД:

Из установленных судом обстоятельств следует, что спорный земельный участок был предоставлен Хатковой Н.А. на праве пожизненного наследуемого владения в 1993 году (по свидетельству от 25 июня 1993 г. № 4897). Право собственности Хатковой Н.А. было зарегистрировано 25 марта 2008 г. Таким образом, обстоятельств того, что на момент предоставления спорного земельного участка Хатковой Н.А. он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

5. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вывод СКГД:

Из норм процессуального права в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Между тем в обоснование признания зарегистрированного права отсутствующим суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привел.

6. Назначение судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ: суд может назначить экспертизу по ходатайству стороны или по собственной инициативе в случаях, когда при разрешении дела необходимы специальные знания в области науки, техники, искусства или ремесла.

• Статья 55 ГПК РФ: доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон.

Вывод СКГД:

Ответчик в судах первой и апелляционной инстанций заявляла ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы, ссылаясь на недоказанность пересечения кадастровых границ её земельного участка с актуальными кадастровыми границами земель Сочинского национального парка.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и удовлетворяя требования прокурора, суд пришел к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для рассмотрения дела по существу. Однако заключение специалиста, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такое заключение может быть признано судом письменным доказательством, которое подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков.

7. Требование о признании права отсутствующим: условия и пределы

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённое Постановление Пленума ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (пункт 52): оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и