ВС РФ отменил решение о признании права собственности на землю отсутствующим

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определения: Дело № 18-КГ25-25-К4; Определение СКГД ВС РФ от 18 апреля 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Майлян Давид Торкомович (гражданин, собственник недвижимого имущества)

Категория спора: Вещно-правовой спор о признании права собственности отсутствующим; земельно-имущественный спор; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи обратился в суд с иском о признании права собственности Майляна Д.Т. на земельный участок отсутствующим и снятии с государственного кадастрового учёта сведений о данном участке. Исковые требования основаны на утверждении, что спорный земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части; площадь 3603 кв.м; категория «земли населённых пунктов»; вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства») расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка и не был предоставлен в установленном порядке первоначальному правообладателю Князевой Л.П.

Возражения ответчика:

Майлян Д.Т. оспаривал исковые требования, ссылаясь на наличие зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) права собственности, а также на фактическое владение и использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Решение первой инстанции:

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 7 июня 2023 г. требования прокурора удовлетворены. Суд пришёл к выводу, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Веселовского участкового лесничества Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 года). Суд указал, что в похозяйственных книгах администрации Нижнешиловского сельского округа г. Сочи отсутствуют сведения о предоставлении земельного участка Князевой Л.П., вследствие чего право собственности первоначального правообладателя возникло незаконно.

Постановление апелляции:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 февраля 2024 г. оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июля 2024 г. также оставило судебные постановления без изменения, согласившись с выводами нижестоящих судов.

Обращение в ВС РФ:

Майлян Д.Т. подал кассационную жалобу в ВС РФ, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 18 марта 2025 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами Российской Федерации (в лице прокуратуры) в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и интересами гражданина-собственника, чьё право собственности на земельный участок зарегистрировано в государственном реестре недвижимости. Конфликт касается соотношения между:

1. Презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) и защитой добросовестного приобретателя;
2. Публичными интересами в защите земель особо охраняемых природных территорий и частными правами собственника;
3. Данными государственного кадастрового учёта и ЕГРН (где участок отнесён к категории «земли населённых пунктов») и материалами лесоустройства 1997 года (где участок якобы входит в состав лесничества национального парка);
4. Правом прокурора на защиту публичных интересов и надлежащей процессуальной формой такой защиты.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, право собственности, категория земель) в сочетании с процессуально-правовой (распределение бремени доказывания, роль прокурора, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Причина передачи на коллегию:

Дело передано на СКГД в связи с необходимостью разрешения вопроса о применении норм материального права, касающихся презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и процессуального права, касающихся распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, а также надлежащего определения истца в спорных материально-правовых отношениях.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать право собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное в ЕГРН, отсутствующим на основании материалов лесоустройства и заключения заинтересованного специалиста, без надлежащего доказывания обстоятельств, опровергающих презумпцию достоверности государственной регистрации?

2. На какую сторону возлагается бремя доказывания при оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество?

3. Является ли заключение специалиста заинтересованного лица (ФГБУ «Сочинский национальный парк») надлежащим доказательством для оспаривания зарегистрированного права без проведения судебной экспертизы?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении иска о признании зарегистрированного права отсутствующим, и какие нормы материального права подлежат применению (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ)?

5. Должна ли Российская Федерация как истец в спорных материально-правовых отношениях быть надлежащим образом привлечена к участию в деле?

6. Как применяются положения ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о переводе земель при наличии противоречия между данными ЕГРН и материалами лесоустройства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

СКГД ВС РФ занимает позицию, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право собственности в отсутствие надлежащих оснований и без соблюдения презумпции достоверности государственной регистрации. При оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество бремя доказывания обстоятельств, опровергающих это право, возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора). Суд не вправе основывать своё решение исключительно на заключении заинтересованного специалиста без проведения надлежащей судебной экспертизы и без установления всех необходимых фактических обстоятельств.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовое значение

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6): устанавливает, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права.

• Статьи 130, 131, 141 ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (части 1 и 2): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъясняет, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации, и распространяется на регистрацию в различных реестрах.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22): устанавливает, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52).

Ключевой вывод СКГД:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Ошибка нижестоящих судов: Суды учли эти положения не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

2. Применение норм о категории земель и переводе земель из одной категории в другую

Применённые нормы материального права:

• Статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 1): право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтёнными объектами недвижимого имущества (часть 4).

• Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3): если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 Федерального закона № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

• Статья 95 Земельного кодекса РФ (пункт 2, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска): земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

Ключевой вывод СКГД:

В нарушение указанной нормы закона суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа.

Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Из установленных судом обстоятельств следует, что данный земельный участок был предоставлен Князевой Л.П. на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок.

Обстоятельств того, что на момент его предоставления Князевой Л.П. спорный земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

3. Правовое значение плана лесоустройства и отсутствие правопорождающих документов

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Ключевой вывод СКГД:

План лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения. Распоряжений органов власти, актов приёма-передачи земель в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей, в том числе спорного земельного участка, в план лесонасаждений 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

4. Процессуальные нарушения: роль заключения специалиста и необходимость судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 79 ГПК РФ (часть 1): при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

• Статьи 55 и 79 ГПК РФ: определяют статус экспертного заключения как доказательства.

Ключевой вывод СКГД:

Суд вопрос о назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы не поставил, указав только на то, что оснований не доверять заключению специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» не имеется.

Однако судом не учтено, что заключение специалиста не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

Дополнительное нарушение: Согласно выводам, изложенным в заключении специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», в границах земельного участка Веселовского лесничества находится только часть принадлежащего ответчику земельного участка, однако истцом заявлено требование о признании отсутствующим права Майляна Д.Т. на весь земельный участок. Данное обстоятельство также не получило оценки суда.

5. Определение надлежащих обстоятельств, подлежащих доказыванию, и применение норм о способах защиты права собственности

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (пункт 52): оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ключевой вывод СКГД:

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В силу приведённых норм права суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

6. Обстоятельства владения и исковая давность

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: общий срок исковой давности составляет три года.

• Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22 (пункт 57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Ключевой вывод СКГД:

Из установленных обстоятельств дела следует, что основанием для первичной регистрации права собственности Князевой Л.П. на спорный земельный участок послужила выписка из похозяйственной книги о наличии у граждан права на земельный участок № 44 от 15 января 2009 г., в соответствии с которой земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт. В связи с этим обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было.

Майлян Д.Т