ВС РФ: зарегистрированное право на землю защищено презумпцией достоверности и исковой давностью

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-43-К4
Дата определения: 18 апреля 2025 г.
Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Сенченко Виктор Владимирович (гражданин, собственник земельного участка) - Третьи лица: ФГБУ «Сочинский национальный парк» Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации (заинтересованное лицо)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности на земельный участок отсутствующим; спор о принадлежности земель особо охраняемой природной территории федерального значения.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:
Прокурор г. Сочи обратился в суд с иском о признании права собственности Сенченко В.В. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 720 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для садоводства») отсутствующим. Истец просил также снять участок с государственного кадастрового учета и указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности.

Обоснование требований:
Прокурор ссылался на результаты проверки, установившей, что спорный участок частично образован в границах ранее учтенных земель федеральной собственности (земли Кудепстинского участкового лесничества Сочинского национального парка) и в установленном порядке не предоставлялся первоначальному правообладателю Дзарагасову О.М. Участок не огорожен, свободен от строений, частично покрыт лесной растительностью и фактически не используется ответчиком.

Возражения ответчика:
Ответчик представил заключение специалиста ООО «СтройНадзор» от 20 сентября 2022 г., согласно которому при сопоставлении границ земельного участка с границами Сочинского национального парка наложений и/или пересечений не выявлено. Ответчик заявил ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.

Решение первой инстанции (30 сентября 2022 г.):
Хостинский районный суд г. Сочи удовлетворил требования прокурора, признав право собственности Сенченко В.В. отсутствующим. Суд исходил из того, что спорный участок расположен в границах ранее учтенных земель федеральной собственности в составе земель Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, и в силу закона находится в федеральной собственности. Суд отказал в применении исковой давности, указав, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

Постановление апелляции (17 января 2023 г.):
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (30 мая 2023 г.):
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции оставила судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ:
Сенченко В.В. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 23 августа 2023 г. в передаче жалобы было отказано. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 19 декабря 2024 г. срок на подачу кассационной жалобы был восстановлен. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 13 марта 2025 г. определение об отказе в передаче жалобы отменено, и жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:
Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокуратуры) в защите земель особо охраняемой природной территории федерального значения (Сочинского национального парка) и правом гражданина на собственность, зарегистрированное в ЕГРН. Конфликт касается соотношения между: - презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - принципом добросовестности приобретателя; - защитой земель особо охраняемых территорий; - применением исковой давности к спорам о признании права отсутствующим; - надлежащим процессуальным порядком рассмотрения дел о признании права на имущество отсутствующим.

Категория проблемы:
Материально-правовая (соотношение норм гражданского и земельного права о регистрации прав, добросовестности, исковой давности, защите особо охраняемых территорий) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, надлежащий истец, определение обстоятельств, подлежащих доказыванию).

Почему дело передано на коллегию:
Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, защите прав добросовестного приобретателя, применении исковой давности и защите земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, в процессе рассмотрения дела возникли существенные нарушения норм материального и процессуального права, требующие кассационного пересмотра.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим без надлежащего доказывания прокурором обстоятельств, опровергающих это право, с учетом презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Распространяется ли презумпция добросовестности приобретателя на гражданина, приобретшего земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, и какова роль этой презумпции при оспаривании зарегистрированного права?

3. Применяется ли исковая давность к искам о признании зарегистрированного права на земельный участок отсутствующим, и если да, то с какого момента начинается течение срока?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении иска о признании права собственности отсутствующим, и какова роль фактического владения имуществом?

5. Допустимо ли отклонение ходатайства о проведении судебной экспертизы при наличии противоречивых заключений специалистов по вопросу о наложении границ земельного участка на земли федеральной собственности?

6. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца при предъявлении прокурором требования о признании права собственности отсутствующим в интересах Российской Федерации?

7. Какие последствия должны наступить в случае, если земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории лишь частично, и может ли остальная часть участка сохраняться за гражданином?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее право, надлежащим образом доказало обстоятельства, опровергающие это право. Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, защищается презумпцией добросовестности, пока не доказано обратное. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом. При этом к таким спорам применяется исковая давность, и суд обязан установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, включая фактическое владение имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и защита добросовестного приобретателя

Применённые нормы материального права:

• Статья 8 ГК РФ, пункт 1 (абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

• Статья 8¹ ГК РФ, пункт 2: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

• Статья 8¹ ГК РФ: зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

• Статья 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ, часть 1: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ, часть 2: суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22):

• Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (пункт 36, абзац третий).
• Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (пункт 52, абзац первый).
• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52, абзац первый).
• Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52, абзац первый).

Ключевая позиция СКГД:
Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

2. Категория земель и применение специальных норм земельного законодательства

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3, пункт 1: право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, пункт 9: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве собственности на землю и государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные по установленным формам.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69, часть 1: права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, статья 69, часть 4: технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», статья 14, часть 3: если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами он отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо в соответствии со сведениями правоустанавливающих документов, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, статья 14, часть 6, пункт 1: положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»: особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны (преамбула). Национальные парки относятся к категориям особо охраняемых природных территорий (статья 2, пункт 2, подпункт «б»).

Ключевая позиция СКГД:
Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 года вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, что нарушило норму статьи 14, части 3 Федерального закона № 172-ФЗ. Однако исключение из этого правила (часть 6, пункт 1) применяется только в случае, если земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории. Факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Из установленных судом обстоятельств следует, что данный земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения Дзарагасову О.М. в 1993 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ (22 марта 1995 г.). Обстоятельств того, что на момент предоставления спорного земельного участка он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

3. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: общий срок исковой давности составляет три года.

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ, пункт 1: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22, пункт 52: течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Применённые позиции Конституционного Суда РФ:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»: спор о принадлежности имущества — даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. Первое по времени из следующих обстоятельств — появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Ключевая позиция СКГД:
Суд первой инстанции отказал в применении исковой давности, указав, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Однако согласно постановлению КС РФ от 28 января 2025 г. № 3-П спор о принадлежности имущества не может быть произвольно изъят из-под действия исковой давности. От выяснения обстоятельств владения земельным участком зависит разрешение вопроса об исковой давности. Суд обязан был установить, когда прокурор узнал или должен был узнать о нарушении права Российской Федерации.

4. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

Применённые нормы материального права:

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ, пункт 1: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление № 10/22, пункт 52: оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

• Постановление № 10/22, пункт 52: в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ключевая позиция СКГД:
Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участ