ВС РФ: встроенно-пристроенные помещения в доме платят за содержание по полной площади

I. РЕКВИЗИТЫ И ПАРАМЕТРЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № А65-2114/2023; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 306-ЭС24-22309.

Дата принятия: Резолютивная часть объявлена 1 апреля 2025 г.; полный текст изготовлен 11 апреля 2025 г.

Состав СКЭС: - Председательствующий: Попов В.В. - Судьи: Грачева И.Л. (судья-докладчик), Чучунова Н.С. - Секретарь судебного заседания: Кунаков В.В.

Стороны спора: - Истец (кассант): Общество с ограниченной ответственностью «УютСервис Групп» (управляющая организация многоквартирного дома) - Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Внешнеторговое Научно-производственное объединение «Карамай» (собственник нежилых помещений в многоквартирном доме)

Категория спора: Договорный спор по взысканию задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; вопрос о правовом статусе встроенно-пристроенных нежилых помещений и размере доли собственника в праве общей собственности на общее имущество.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Краткая фабула

Общество «УютСервис Групп» осуществляет управление многоквартирным домом № 29 по улице Хусаина Мавлютова в городе Казани. Общество «Карамай» является собственником нежилых помещений общей площадью 925,10 кв.м (кадастровые номера 16:50:160207:1499 площадью 801,1 кв.м и 16:50:160207:1500 площадью 124,9 кв.м), встроенно-пристроенных к указанному дому. 1 января 2018 г. между сторонами заключен договор № 103 по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с расчетом платежей исходя из полной площади помещений ответчика (925,10 кв.м). Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности в размере 284 097 руб. 12 коп., образовавшейся за период с 1 января по 31 октября 2022 г. по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома. Ключевой вопрос спора: должна ли оплата производиться исходя из полной площади встроенно-пристроенных помещений (925,10 кв.м) или только из площади встроенной части (481 кв.м), поскольку пристроенная часть может эксплуатироваться отдельно.

Решения нижестоящих инстанций

Арбитражный суд Республики Татарстан (решение от 20 декабря 2023 г.): Полностью удовлетворил иск истца. Суд первой инстанции, исследовав доказательства, включая заключение судебной строительной экспертизы, и руководствуясь статьями 1, 210, 249, 290, 309 ГК РФ, статьями 36, 37, 39, 153, 154, 155, 158 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) и Правилами предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354), пришел к выводу о том, что помещения ответчика являются встроенно-пристроенными к дому, расположены на одном земельном участке, образуют единый объект с одним адресом, и поэтому ответчик обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества пропорционально площади всех принадлежащих ему помещений (925,10 кв.м).

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 5 апреля 2024 г.): Изменил решение суда первой инстанции. Апелляционный суд, повторно исследовав заключение судебной экспертизы, установил, что помещения ответчика состоят из встроенной части (481 кв.м) и пристроенной части (604 кв.м), которые могут эксплуатироваться отдельно и в случае разделения не будут иметь признака единства с домом. Суд также отметил, что ответчик не использует места общего пользования и имеет отдельный вход. На этом основании апелляционный суд взыскал с ответчика только 119 964 руб. 96 коп. (задолженность, рассчитанная исходя из площади встроенной части 481 кв.м), в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Поволжского округа (постановление от 4 октября 2024 г.): Оставил постановление апелляционного суда без изменения, согласившись с выводами о различном правовом статусе встроенной и пристроенной частей помещений.

Основание передачи в коллегию

Общество «УютСервис Групп» подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права. Определением от 3 марта 2025 г. судьи ВС РФ Грачевой И.Л. жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКЭС ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Спор касается определения правового статуса встроенно-пристроенных нежилых помещений в многоквартирном доме и, как следствие, размера доли собственника таких помещений в праве общей собственности на общее имущество дома. Конфликт возникает между двумя подходами:

1. Формально-технический подход (позиция апелляционного и окружного судов): поскольку пристроенная часть помещений может быть разделена на встроенную и пристроенную части с присвоением отдельных кадастровых номеров и может эксплуатироваться независимо, она не имеет признака единства с домом; следовательно, собственник должен нести расходы только исходя из площади встроенной части.

2. Субстанциальный подход (позиция суда первой инстанции и ВС РФ): встроенно-пристроенные помещения, созданные как единый объект в соответствии с типовым проектом дома, введенные в эксплуатацию одновременно с домом, зарегистрированные в ЕГРН как расположенные в многоквартирном доме, образуют единый объект и должны иметь единый правовой режим оплаты независимо от технической возможности их разделения.

Дело имеет принципиальное значение, поскольку касается унификации подхода к определению состава общего имущества многоквартирного дома и обязанностей собственников нежилых помещений по оплате содержания и ремонта, а также соотношения между техническими возможностями разделения помещений и их правовым статусом в составе дома.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

Основной вопрос: Должны ли встроенно-пристроенные нежилые помещения, созданные как единый объект в соответствии с типовым проектом многоквартирного дома и введенные в эксплуатацию одновременно с домом, рассматриваться как единое целое при определении доли собственника в праве общей собственности на общее имущество дома и размере его обязательств по оплате содержания и ремонта, или же встроенная и пристроенная части должны иметь различный правовой статус на основании технической возможности их разделения?

Производный вопрос: Какой критерий должен быть приоритетным при определении состава общего имущества и статуса помещений в многоквартирном доме: сведения из ЕГРН и проектная документация или заключение судебной экспертизы о технической возможности разделения помещений?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Встроенно-пристроенные нежилые помещения, созданные как единый объект в соответствии с типовым проектом многоквартирного дома и введенные в эксплуатацию одновременно с домом, должны рассматриваться как единое целое при определении доли собственника в праве общей собственности на общее имущество дома. Правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части единого помещения не может быть различным. Собственник таких помещений обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально размеру общей площади всех принадлежащих ему помещений (как встроенной, так и пристроенной частей), независимо от технической возможности их разделения. При определении состава общего имущества и статуса помещений приоритет имеют сведения из ЕГРН, проектная и техническая документация, а не выводы судебной экспертизы о технической возможности разделения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Нормативная база обязанности собственников нежилых помещений по оплате содержания общего имущества

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статей 210 и 249 ГК РФ, а также статей 37, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплачивать коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества. Размер указанных расходов определяется исходя из доли собственника в праве общей собственности на это имущество, которая пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в данном доме.

2. Конституционно-правовое обоснование обязанности собственников нежилых помещений

СКЭС ссылается на постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором установлено, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания). Наличие права собственности на помещения в доме обусловливает наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).

На основании постановления Конституционного Суда РФ от 29 января 2018 г. № 5-П суд подтверждает, что не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения. Такие лица также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии и поэтому наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

3. Независимость обязанности от факта пользования общим имуществом

СКЭС указывает, что согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. № 4910/10 и пункту 12 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, несения собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствия письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

4. Состав общего имущества и приоритет сведений из ЕГРН

Состав общего имущества, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5–7 Правил № 491 (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН. Таким же приоритетом обладают сведения из ЕГРН относительно расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений.

5. Определение нежилого помещения в многоквартирном доме

Согласно пункту 2 Правил № 354 (постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354), под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

6. Критерии единства здания и многоквартирного дома

СКЭС ссылается на Приложение 1 (обязательное) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37), в котором указано, что признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно пункту 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 июня 2014 г. № 543-ст), многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

7. Критерий оценки результатов судебной экспертизы

СКЭС ссылается на определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387, в котором сделан вывод о том, что судам необходимо оценивать результаты экспертизы исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, технической и проектной документации возведения дома.

8. Применение к фактическим обстоятельствам дела

Суд установил на основании доказательств, что:

• Многоквартирный дом построен в 1989 году в соответствии с типовым проектом, предусматривающим расположение на первом этаже встроенно-пристроенных помещений.
• Согласно техническим паспортам (по состоянию на 1989, 2010, 2014, 2021 годы) и проектной документации встроенная и пристроенная части нежилых помещений общества «Карамай» изначально создавались и вводились в эксплуатацию с многоквартирным домом как единый объект.
• Пристроенная часть не имеет собственной несущей стены со стороны присоединения к жилому дому, не имеет статуса отдельного здания, является единой с встроенной частью, что отражено в проектной и иной технической и инвентаризационной документации.
• Спорные помещения являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, расположены на одном земельном участке, образуют единый объект, имеющий один адрес.
• Согласно выпискам из ЕГРН нежилые помещения с кадастровыми номерами 16:50:160207:1499 и 16:50:160207:1500 расположены в многоквартирном доме № 29, то есть не являются самостоятельными строениями.
• Сторонами заключен договор управления общим имуществом многоквартирного дома, согласно которому общество «Карамай» обязалось оплачивать услуги в размере, определенном исходя из площади принадлежащих ему нежилых помещений — 925,10 кв.м (то есть исходя из площади как встроенной, так и пристроенной частей).

С учетом установленных обстоятельств и приведенных нормативных правовых актов являются законными и обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что принадлежащие ответчику помещения представляют собой единое встроенно-пристроенное нежилое помещение многоквартирного дома, поэтому правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части единого помещения не может быть различным.

9. Соответствие позиции ВС РФ

СКЭС указывает, что данные выводы соответствуют правовой позиции ВС РФ, приведенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 27 июня 2023 г. № 306-ЭС23-2501.

10. Критика позиции апелляционного и окружного судов

Суд прямо указывает, что выводы апелляционного и окружного судов о различном правовом статусе встроенной и пристроенной частей помещений ответчика и о наличии у ответчика обязанности вносить плату за содержание общего имущества исходя только из площади встроенной части не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и сделаны с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Апелляционный суд, принимая обжалуемый судебный акт, учел заключение судебной экспертизы о возможности разделения помещений, но не учел, что согласно определению СКЭС от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387 судам необходимо оценивать результаты экспертизы исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, технической и проектной документации возведения дома, а не из технической возможности разделения помещений.

VI. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРА И ПРОЦЕДУРНЫЕ УКАЗАНИЯ

Критерий разрешения: Встроенно-пристроенные нежилые помещения, созданные как единый объект в соответствии с типовым проектом многоквартирного дома и введенные в эксплуатацию одновременно с домом, должны рассматриваться как единое целое при определении доли собственника в праве общей собственности на общее имущество дома. Доля определяется пропорционально размеру общей площади всех принадлежащих собственнику помещений (как встроенной, так и пристроенной частей), независимо от технической возможности их разделения.

Приоритет источников информации: При определении состава общего имущества и статуса помещений в многоквартирном доме приоритет имеют сведения из ЕГРН, проектная и техническая документация, а также данные государственного технического учета. Заключение судебной экспертизы о технической возможности разделения помещений должно оцениваться судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества и технической документации возведения дома, а не наоборот.

Указания нижестоящим судам: Суд первой инстанции правильно определил размер доли ответчика в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме исходя из нормативных требований и обоснованно удовлетворил иск управляющей организации о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества в полном объеме (284 097 руб. 12 коп.).

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ:

1. Отменены: - Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. - Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2024 г.

2. Оставлено в силе: - Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 декабря 2023 г., полностью удовлетворившее иск общества «УютСервис Групп» о взыскании с общества «Карамай» 284 097 руб. 12 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Смена методологии судебного анализа

Определение СКЭС осуществляет переход от формально-технического подхода к субстанциальному подходу при определении правового статуса встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме. Апелляционный и окружной суды исходили из технической возможности разделения помещений и наличия отдельного входа, что привело к различному правовому режиму встроенной и пристроенной частей. ВС РФ отвергает такой подход, указывая, что решающее значение имеют:

• Факт создания помещений как единого объекта в соответствии с типовым проектом дома
• Одновременное введение в эксплуатацию с домом
• Сведения из ЕГРН о расположении помещений в многоквартирном доме
• Проектная и техническая документация, а не техническая возможность разделения

2. Гармонизация с позициями КС РФ и ВС РФ

Определение СКЭС опирается на постановления Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П и от 29 января 2018 г. № 5-П, которые устанавливают конституционно-правовое основание для возложения расходов по содержанию общего имущества на собственников нежилых помещений. Суд подчеркивает, что собственники нежилых помещений, как и собственники жилых помещений, заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии и поэтому обязаны вносить платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности.

Определение также ссылается на определение СКЭС от 27 июня 2023 г. № 306-ЭС23-2501, подтверждая единообразность подхода ВС РФ к определению правового статуса помещений в многоквартирном доме.

3. Последствия для управляющих организаций, собственников и кредиторов

Для управляющих организаций: Определение подтверждает право управляющих организаций взыскивать плату за содержание и ремонт общего имущества со всех собственников помещений в доме, включая собственников встроенно-пристроенных нежилых помещений, исходя из полной площади их помещений. Это обеспечивает стабильность доходов управляющих организаций и справедливое распределение расходов между всеми собственни