ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ24-423-К4
Внутрисудебный номер: 23RS0058-01-2022-006320-90
Дата определения: 8 апреля 2025 г.
Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Киселёва А.П. и Кротова М.В. (судья-докладчик Кротов М.В.)

Стороны: - Истец: Сочинский межрайонный природоохранный прокурор, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Алешина Елена Владимировна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: жилищно-земельный (спор о праве собственности на земельный участок в составе земель населённых пунктов, расположенный в границах особо охраняемой природной территории; вещно-правовой спор о признании права отсутствующим)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:
Сочинский межрайонный природоохранный прокурор просил суд: 1. признать право собственности Алешиной Е.В. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части) площадью 870 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования «для садоводства», расположенный в садоводческом товариществе, отсутствующим; 2. признать право собственности Российской Федерации на данный участок.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка и не предоставлялся в установленном порядке первоначальному правообладателю Коваленко О.П. Следовательно, оснований для возникновения права собственности у первоначального правообладателя и у последующего приобретателя (ответчика) не имелось.

Возражения ответчика:
Алешина Е.В. оспаривала иск, представив: - экспертное заключение (рецензию) кадастрового инженера Олимпиевой И.В., согласно которому достоверно установить пересечение границ земельного участка с границами земель федеральной собственности невозможно и заключение специалиста не может служить доказательством расположения участка в границах лесного фонда; - экспертное заключение ООО «Геодезист.Про», согласно которому спорный земельный участок не имеет наложений на территорию Сочинского национального парка.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 29 мая 2023 г.):
Исковые требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Мацестинского участкового лесничества Сочинского национального парка. Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для предоставления участка первоначальному правообладателю Коваленко О.П., поскольку свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения от 15 декабря 1992 г. № 3843 на хранении отсутствует и доказательств членства Коваленко О.П. в садоводческом товариществе не имеется. Суд заключил, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 5 сентября 2023 г.):
Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 23 января 2024 г.):
Определение оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ:
Алешина Е.В. подала кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ от 22 августа 2024 г. был восстановлен срок подачи жалобы, но отказано в передаче дела на рассмотрение в судебном заседании СКГД. Определением заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 4 марта 2025 г. это определение отменено, и кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:
Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокурора) в защите земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка и интересом гражданина Алешиной Е.В. в защите своего зарегистрированного права собственности на земельный участок. Конфликт касается:

1. Презумпции достоверности государственной регистрации — имеет ли зарегистрированное право собственности презумпцию действительности, и кто должен доказывать его отсутствие;

2. Распределения бремени доказывания — должна ли ответчица доказывать наличие своего права или прокурор должен доказывать его отсутствие;

3. Добросовестности приобретателя — является ли Алешина Е.В. добросовестным приобретателем, полагавшейся на данные государственного реестра;

4. Приоритета источников информации о категории земель — что имеет приоритет: данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы или материалы лесоустройства 1997 года;

5. Надлежащего истца — должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в спорных материально-правовых отношениях;

6. Исковой давности — применяется ли исковая давность к требованиям об оспаривании зарегистрированного права, когда нарушение не связано с лишением владения.

Категория проблемы: материально-правовая (вещное право, право собственности, презумпции и доказывание) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, надлежащий истец, оценка доказательств, исковая давность).

Почему дело передано на коллегию:
Дело содержит вопросы принципиального значения для судебной практики, касающиеся защиты зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, презумпции достоверности государственной регистрации, добросовестности приобретателя и надлежащего истца в спорах о праве собственности на земельные участки.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Имеет ли зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презумпцию действительности, и кто должен доказывать его отсутствие при оспаривании прокурором?

2. Применяется ли при оспаривании зарегистрированного права презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные государственного реестра?

3. Какой источник информации имеет приоритет при определении категории земель: данные ЕГРН и правоустанавливающие документы или материалы лесоустройства?

4. Должна ли Российская Федерация быть привлечена в качестве истца в спорных материально-правовых отношениях, когда прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией?

5. Применяется ли исковая давность к требованиям об оспаривании зарегистрированного права, когда нарушение не связано с лишением владения?

6. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим?

7. Какие нарушения норм материального и процессуального права допущены нижестоящими судами?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество имеет презумпцию действительности и может быть оспорено только в судебном порядке. При оспаривании такого права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае на прокурора). Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано обратное. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поставив под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и без надлежащего распределения бремени доказывания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Коллегия исходит из положений статьи 9 Конституции РФ, которая устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2). Статья 8 Конституции РФ (часть 2) предусматривает, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Эти конституционные нормы служат основой для защиты права собственности гражданина Алешиной Е.В. на равных началах с защитой государственной собственности.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Статьи 130, 131, 141 ГК РФ устанавливают, что земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество: - пункт 1 (абзац второй) устанавливает, что государственная регистрация осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; - пункт 2 предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; - пункт 3 устанавливает, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; - пункт 4 предусматривает, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; - пункт 5 устанавливает, что при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные; - пункт 6 предусматривает, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

3. Постановления Пленумов ВС РФ о государственной регистрации и презумпции

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняет, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) разъясняет:

• Пункт 36 (абзац третий): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.

• Пункт 52 (абзац первый): государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

• Пункт 52 (абзац второй): из приведённых положений закона и разъяснений следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

• Пункт 57: течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

4. Добросовестность приобретателя и презумпция

Коллегия подчёркивает, что из установленных обстоятельств дела следует, что Алешина Е.В. приобрела спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Коваленко О.П. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований, не применив презумпцию добросовестности.

5. Правовой статус свидетельств о праве пожизненного наследуемого владения и их равная юридическая сила

Статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает:

• Пункт 1: право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

• Пункт 9: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками по формам, утверждённым постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493.

Таким образом, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения от 15 декабря 1992 г. № 3843, выданное Коваленко О.П., имело равную юридическую силу с записями в ЕГРП, и его отсутствие на хранении не может служить основанием для признания права собственности отсутствующим.

6. Статус ранее учтённых объектов недвижимости и их юридическая действительность

Статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает:

• Часть 1: права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

• Часть 4: объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

7. Приоритет ЕГРН и правоустанавливающих документов над материалами лесоустройства

Часть 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» устанавливает специальное правило:

Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Пункт 1 части 6 статьи 14 того же закона устанавливает исключение: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Коллегия подчёркивает, что суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив указанную норму закона. Кроме того, факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

8. Категория земель по ЕГРН и её значение

Из выписки из ЕГРН по состоянию на 8 октября 2021 г. следует, что спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов». По данным ЕГРН спорный земельный участок в федеральной собственности никогда не находился.

Статья 95 Земельного кодекса РФ (пункт 2, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) устанавливает, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов.

9. Отсутствие правопорождающего значения у плана лесоустройства

Коллегия указывает, что план лесоустройства не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения. Распоряжений органов власти, актов приема-передачи земель, в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку, истцом в материалы дела не предоставлено.

При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей, в том числе спорного земельного участка, в план лесоустройства 1997–1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок и не прекращает прав владельца земельного участка.

10. Нарушения норм процессуального права — распределение бремени доказывания

Часть 1 статьи 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из этой нормы в совокупности с положениями статьи 8.1 ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Однако нижестоящие суды сослались только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. При этом каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

11. Нарушения при оценке судебной экспертизы

Часть 3 статьи 86 ГПК РФ устанавливает, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Статья 87 ГПК РФ предусматривает, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить повторную экспертизу.

Коллегия указывает, что суд первой инстанции, опровергая выводы судебной экспертизы ООО «Эксперт Консалтинг» от 15 мая 2023 г. № 866-05-23, каких-либо мотивов несогласия с заключением эксперта не привёл и дополнительную либо повторную экспертизу не назначил. Между тем судебная экспертиза установила, что земельный участок огорожен по периметру, может быть индивидуализирован на местности, его границы входят в границы земель населённых пунктов и не входят в границы земельного участка Сочинского национального парка.

12. Обстоятельства, подлежащие установлению при требовании о признании права отсутствующим

Часть 2 статьи 56 ГПК РФ устанавливает, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать своё имущество из ч