ВС отменил решение о признании права собственности отсутствующим из-за нарушения презумпции достоверности реестра

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела: 18-КГ25-10-К4
Дата определения: 28 марта 2025 г.
Состав СКГД: председательствующий Марьина А.Н., судьи Кротова М.В. (докладчик) и Петрушкина В.А.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Григорьян Вячеслав Арменакович (гражданин, собственник земельного участка) - Третье лицо (встречный истец): Григорьян Вячеслав Арменакович (в качестве встречного истца против Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея)

Категория спора: Жилищно-земельный спор (признание права собственности на земельный участок отсутствующим; защита прав собственника земельного участка; вопрос о добросовестном приобретении недвижимого имущества)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор Краснодарского края обратился в суд с иском о признании права собственности Григорьяна В.А. на земельный участок отсутствующим и о признании права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 700 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «для садоводства», расположен в садоводческом товариществе в г. Сочи) расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка и не предоставлялся в установленном порядке первоначальному правообладателю Обидейко Ю.Г. Следовательно, оснований для возникновения права собственности у первоначального правообладателя и у последующих приобретателей не имелось.

Возражения ответчика

Григорьян В.А. подал встречный иск к Российской Федерации о признании его добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Решение первой инстанции

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 20 февраля 2023 г.: - Удовлетворены исковые требования прокурора о признании права собственности Григорьяна В.А. отсутствующим - Отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании Григорьяна В.А. добросовестным приобретателем

Ключевые мотивы: Суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок изначально сформирован за счёт земель Сочинского национального парка (по данным лесоустройства 1997 г.), находится на землях федеральной собственности, защитные леса в составе национального парка приобрели статус городских лесов, изменение целевого назначения которых не допускается. Суд указал на отсутствие свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения в архивах и на то, что Обидейко Ю.Г. не являлась членом садоводческого товарищества на момент возникновения спорных правоотношений. Суд пришёл к выводу о незаконности возникновения права собственности у первоначального правообладателя.

Постановление апелляционной инстанции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 г.: - Оставило решение первой инстанции без изменения

Постановление кассационной инстанции

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 29 февраля 2024 г.: - Оставило судебные постановления без изменения

Обращение в ВС РФ

Григорьян В.А. подал кассационную жалобу на все три судебных постановления, ставя вопрос об их отмене как незаконных.

Процессуальные особенности: Определением судьи ВС РФ от 19 июня 2024 г. Григорьяну В.А. было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. Однако определениями заместителя Председателя ВС РФ Глазова Ю.В. от 5 декабря 2024 г. и 24 февраля 2025 г. срок подачи жалобы был восстановлен, а определение судьи отменено. Кассационная жалоба была передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересом государства (Российской Федерации) в защите земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и интересом частного собственника в защите своего зарегистрированного права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно на основе данных государственного реестра.

Конкретный конфликт норм и толкований: 1. Между презумпцией достоверности государственной регистрации прав (ст. 8¹ ГК РФ) и фактическим расположением участка в границах национального парка (по данным лесоустройства 1997 г.) 2. Между правом собственника на защиту зарегистрированного права (ст. 209, 301, 302 ГК РФ) и публичным интересом в сохранении земель особо охраняемых территорий (ст. 95 ЗК РФ, Федеральный закон № 33-ФЗ) 3. Между категорией земель в ЕГРН («земли населённых пунктов») и категорией земель по данным лесоустройства («земли особо охраняемых территорий») 4. Между стандартом доказывания при оспаривании зарегистрированного права (кто должен доказывать отсутствие права) и фактическими обстоятельствами владения и использования участка

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм ГК РФ о государственной регистрации прав, презумпции достоверности реестра, добросовестном приобретении; применение норм ЗК РФ о категориях земель; применение норм Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, оценка доказательств, назначение экспертизы, участие надлежащих сторон).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования положений ГК РФ о государственной регистрации прав, презумпции достоверности реестра и добросовестном приобретении недвижимого имущества, а также норм ЗК РФ о категориях земель и земельных участках в границах особо охраняемых природных территорий.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли быть оспорено зарегистрированное в ЕГРН право собственности на основании данных лесоустройства 1997 г. о нахождении участка в границах национального парка, если в ЕГРН участок отнесён к категории «земли населённых пунктов» и никогда не находился в федеральной собственности?

2. Кто несёт бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности: истец (прокурор) или ответчик (собственник)?

3. Применяется ли презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные государственного реестра, в отношении Григорьяна В.А., и должна ли эта презумпция быть опровергнута прокурором?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при разрешении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим: отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения имуществом?

5. Применяются ли положения ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями, согласно которым при конфликте между данными ЕГРН и данными лесного реестра приоритет отдаётся ЕГРН, и распространяются ли исключения из этого правила на земельные участки в границах особо охраняемых природных территорий?

6. Был ли надлежащим образом привлечён к участию в деле истец (Российская Федерация в лице соответствующего государственного органа)?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и отменила все три судебных постановления как содержащие существенные нарушения норм материального и процессуального права. Ключевая позиция: зарегистрированное в государственном реестре право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке; при таком оспаривании обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора); все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре; приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано обратное.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Нормативная база: - Статья 9 Конституции РФ (часть 1): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов - Статья 9 Конституции РФ (часть 2): земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности - Статья 8 Конституции РФ (часть 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности

Позиция СКГД: Конституция РФ устанавливает равный уровень защиты всех форм собственности, включая частную собственность на земельные участки. Это означает, что при разрешении споров о праве собственности суд не может отдавать приоритет государственным интересам в ущерб презумпции достоверности государственной регистрации и презумпции добросовестности приобретателя.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её значение

Нормативная база: - Статья 130 ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам - Статья 131 ГК РФ: право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: - Статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации - Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Постановление Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: - Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (пункт 36) - Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права - Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52)

Позиция СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; при таком оспаривании вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает; все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Презумпция добросовестности приобретателя

Нормативная база: - Статья 8¹ ГК РФ (пункт 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него

Фактические обстоятельства дела: - Григорьян В.А. приобрёл спорный земельный участок у лица (Лашхия Н.Г.), чьё право было зарегистрировано в ЕГРН (на основании договора купли-продажи от 1 февраля 2018 г.) - Право Григорьяна В.А. также зарегистрировано в ЕГРН - На момент приобретения Григорьян В.А. вправе был полагаться на данные ЕГРН

Позиция СКГД: При разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное; обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора. Однако данные положения судами учтены не были; права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

4. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Нормативная база: - Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом - Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались

Постановление Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (пункт 57): - Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН - Сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права - К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) - В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абзац пятый ст. 208 ГК РФ)

Позиция СКГД: Из норм материального права (ст. 8¹ ГК РФ) в совокупности с нормами процессуального права (ст. 56 ГПК РФ) следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

5. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим как исключительный способ защиты

Нормативная база: - Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом - Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения - Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли - Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения

Постановление Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (пункт 52): - Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН - Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН - Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН - В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Позиция СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

В данном деле суд должен был определить в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304 (устранение нарушений права), а не статей 301 и 302 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

6. Фактическое владение и использование земельного участка

Установленные судом обстоятельства: - Спорный земельный участок был предоставлен в 1992 году члену садоводческого товарищества на праве пожизненного наследуемого владения для ведения садоводства - Участок в результате ряда сделок перешёл в собственность Григорьяна В.А. - Право собственности Григорьяна В.А. зарегистрировано в установленном законом порядке - Согласно акту натурного обследования от 9 декабря 2021 г., спорный земельный участок огорожен, свободен от строений и является лесопокрытым - Согласно исследовательской части экспертного заключения, участок огорожен по периметру

Позиция СКГД: Обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом этого сделано не было. Григорьян В.А. указывает, что является фактическим владельцем данного земельного участка, использует его по назначению, что подтверждено в исследовательской части экспертного заключения. От выяснения этих обстоятельств зависит также и разрешение вопроса об исковой давности.

7. Категория земель и применение Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель между категориями

Нормативная база: - Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3): если в соответствии со сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта РФ, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 Федерального закона № 172-ФЗ (часть 6, пункт 1): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Установленные судом обстоятельства: - В качестве ранее учтённого на государственный кадастровый учёт поставлен земельный участок с кадастровым номером (не совпадающим со спорным) категории «земли особо охраняемых природных территорий и объектов» - Наличия пересечений или наложений границ данного земельного участка с границами спорного земельного участка судом не установлено - По данным ЕГРН спорный земельный участок в федеральной собственности никогда не находился - Из выписки из ЕГРН по состоянию на 21 января 2022 г. следует, что спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов»

Позиция СКГД: Суд первой инстанции, ссылаясь на справ