ВС отменил признание права собственности отсутствующим при наличии регистрации в ЕГРН

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-14-К4; Определение СКГД ВС РФ от 21 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий судья Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Кротов М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Амерджанян Григорий Вазгенович (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита прав собственности на недвижимое имущество (земельный участок); конфликт между частной собственностью и федеральной собственностью в составе особо охраняемой природной территории.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор просил признать право собственности Амерджаняна Г.В. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части; площадь 2 500 кв.м, категория: земли населённых пунктов, вид использования: личное подсобное хозяйство, расположен в г. Сочи) отсутствующим и признать право собственности Российской Федерации на этот участок. Обоснование: земельный участок полностью расположен в границах земель федеральной собственности в составе Сочинского национального парка; первоначальный правообладатель не имел оснований для возникновения прав на участок; соответственно, отсутствуют основания для возникновения права собственности у ответчика.

Возражения ответчика: Ответчик оспаривал требования прокурора, ссылаясь на то, что его право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН (23 июня 2020 г.). Представил заключение специалиста ООО «Гео-Эксперт» от 7 июня 2023 г., согласно которому границы спорного земельного участка не имеют пересечений с землями Сочинского национального парка.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи, 31 июля 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный земельный участок полностью расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе Адлерского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Решения об изъятии лесного земельного участка уполномоченными органами не принималось. Суд пришёл к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, он не имел права им распоряжаться. Суд отказал в применении исковой давности и положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя, указав на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанные с лишением владения, и на отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение участка.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 6 февраля 2024 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 11 июня 2024 г.): Определение кассационного суда оставило судебные постановления без изменения.

Обращение в ВС РФ: Амерджанян Г.В. подал кассационную жалобу, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 1 ноября 2024 г. ответчику восстановлен срок для подачи кассационной жалобы; определением от 12 февраля 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами частного собственника (ответчика), чьё право собственности надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН, и интересами Российской Федерации (представленными прокурором), претендующей на земельный участок как на часть федеральной собственности в составе особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк). Конфликт касается:

1. Презумпции достоверности государственной регистрации — может ли суд игнорировать зарегистрированное право собственности на основе внерегистровых документов (материалов лесоустройства 1997 года)?

2. Распределения бремени доказывания — кто должен доказывать отсутствие права: истец (прокурор), оспаривающий зарегистрированное право, или ответчик, защищающий своё зарегистрированное право?

3. Защиты добросовестного приобретателя — может ли суд отказать в защите добросовестного приобретателя, полагавшегося на данные ЕГРН, без установления фактического владения и применения исковой давности?

4. Процессуального права — надлежащий ли состав сторон в деле (должна ли быть привлечена Российская Федерация как истец)?

5. Доказывания — достаточно ли заключения заинтересованного органа (ФГБУ «Сочинский национальный парк») без судебной экспертизы для опровержения зарегистрированного права?

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм ГК РФ о праве собственности, презумпции достоверности регистрации, защите добросовестного приобретателя, исковой давности) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, состав сторон, назначение экспертизы).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, касающиеся фундаментальных принципов защиты зарегистрированного права собственности и требует выработки единообразной судебной практики по применению презумпции достоверности государственной регистрации при оспаривании зарегистрированного права.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд признать зарегистрированное право собственности отсутствующим, опираясь исключительно на материалы лесоустройства и заключение заинтересованного органа, без надлежащего доказывания фактического отсутствия права и владения ответчиком?

2. Распространяется ли презумпция достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) на случаи оспаривания зарегистрированного права прокурором, и кто должен нести бремя доказывания отсутствия права?

3. Может ли суд отказать в применении положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя и исковой давности без установления фактических обстоятельств владения и без применения правовых позиций Конституционного Суда РФ?

4. Надлежащий ли состав сторон в деле, если прокурор просит признать право собственности за Российской Федерацией, но Российская Федерация не привлечена в качестве истца?

5. Обязан ли суд назначить судебную экспертизу (землеустроительную) для установления фактического наложения границ земельных участков при наличии противоречивых заключений специалистов?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество пользуется презумпцией достоверности и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании его отсутствия лицом, оспаривающим право. При оспаривании прокурором зарегистрированного права обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся таковым, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение. Суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, игнорировав презумпцию достоверности регистрации, неправильно распределив бремя доказывания, не установив фактических обстоятельств владения и не применив положения об исковой давности и защите добросовестного приобретателя.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её применение при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы материального права:

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 1, абзац второй): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

• Статья 8¹ ГК РФ (пункт 3): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: разъяснено, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации, и распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 52): государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Добросовестный приобретатель и его защита

Применённые нормы материального права:

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Позиция СКГД: Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. Из установленных обстоятельств дела следует, что Амерджанян Г.В. приобрёл спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться; право Амерджаняна Г.В. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого при разрешении спора суд в силу приведённых выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

3. Категория земель и применение специальных норм о переводе земель

Применённые нормы материального права:

• Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3): если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

• Статья 14 ФЗ № 172-ФЗ (пункт 1 части 6): положения части 3 данной статьи не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции в нарушение указанной нормы закона определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Однако исключение из правила части 3 статьи 14 (часть 6, пункт 1) применяется только к земельным участкам, расположенным в границах особо охраняемых природных территорий. Между тем факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

4. Особо охраняемые природные территории и момент их создания

Применённые нормы материального права:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, объекты растительного и животного мира, естественные экологические системы, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

• Статья 2 ФЗ № 33-ФЗ (пункт 2): с учётом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются категории указанных территорий, в том числе национальные парки.

Вывод СКГД: Из установленных судом обстоятельств следует, что спорный земельный участок предоставлен Арзуманяну О.К. в 1994 году. Обстоятельств того, что на момент предоставления спорного земельного участка Арзуманяну О.К. он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено. (Сочинский национальный парк был создан постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г., но границы его были определены лесоустройством в 1997–1998 годах, то есть после предоставления участка в 1994 году.)

5. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы материального права:

• Статья 196 ГК РФ: общий срок исковой давности составляет три года.

• Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (пункт 57): течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Применённые позиции Конституционного Суда РФ:

• Постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Н.И. Гришиной, Н.З. Гулордавы и других»: спор о принадлежности имущества — даже если он облечён в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим — не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. Первое по времени из следующих обстоятельств — появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Вывод СКГД: Если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или что истёк срок исковой давности, исчисляемый с учётом выраженных в постановлении КС РФ правовых позиций (и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий при приобретении участка), удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на предоставленный для личных нужд участок в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории федерального значения должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, имеющий вид разрешённого использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок, а также компенсировать стоимость законно созданных на участке объектов.

6. Способы защиты права собственности и требование о признании права отсутствующим

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

• Статья 302 ГК РФ (пункт 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

• Статья 304 ГК РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применённые постановления Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (пункт 52): оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (пункт 52): в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вывод СКГД: Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Между тем таких обстоятельств судом не установлено, вследствие чего выводы о применении положений статьи 304, а не статей 301 и 302 ГК РФ к спорным правоотношениям нельзя признать законными.

7. Распределение бремени доказывания и процессуальные нарушения

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 56 ГПК РФ (часть 1): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• Статья 56 ГПК РФ (часть 2): суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них