ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-5-К4; Определение СКГД ВС РФ от 21 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий судья Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. и Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Соколова Ирина Валерьевна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита публичных интересов Российской Федерации в отношении земель особо охраняемых природных территорий.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Соколовой И.В. на земельный участок с кадастровым номером (площадь 500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства). Истец просил также снять участок с государственного кадастрового учета и указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений об аннулировании зарегистрированного права.

Обоснование требований: Спорный земельный участок образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности — в границах Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось, поэтому оснований для возникновения права собственности у ответчика не имеется.

Возражения ответчика: Соколова И.В. представила заключение специалиста АНО «Центр экономических экспертиз» от 10 мая 2023 г., согласно которому пересечение границ спорного участка с границами земель особо охраняемых территорий отсутствует в полном объеме. Ответчик заявила ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.

Решение первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи от 16 ноября 2023 г.): Требования прокурора удовлетворены. Суд исходил из того, что спорный участок расположен в границах ранее учтенных земель федеральной собственности в составе земель Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Администрация как орган местного самоуправления не имела полномочий по распоряжению им. В кадастровом деле по межеванию отсутствовали доказательства согласования границ с территориальным органом Росимущества. Суд пришел к выводу, что право собственности у первоначального правообладателя возникло незаконно, вследствие чего отсутствовали основания для возникновения права собственности у ответчика. Суд отказал в применении исковой давности и положений ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя.

Апелляционное определение (Краснодарский краевой суд от 12 марта 2024 г.): Оставило решение первой инстанции без изменения.

Определение кассационного суда (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции от 9 июля 2024 г.): Оставило судебные постановления без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ: Соколова И.В. обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой, ставя вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 12 февраля 2025 г. жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между публичным интересом Российской Федерации в сохранении земель особо охраняемой природной территории (Сочинского национального парка) и частным интересом гражданина в защите зарегистрированного права собственности на земельный участок. Конфликт заключается в столкновении двух правовых позиций:

1. Позиция нижестоящих судов: Земельный участок находится в границах федеральной собственности (земель национального парка), поэтому право собственности гражданина является незаконным и должно быть признано отсутствующим независимо от факта регистрации и добросовестности приобретателя.

2. Позиция ВС РФ: Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только при соблюдении строгих процедурных и материально-правовых требований, включая доказывание фактического нахождения участка в границах особо охраняемой территории, учет добросовестности приобретателя, применение исковой давности и возможность частичного признания права отсутствующим.

Категория проблемы: Материально-правовая (применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, презумпции достоверности реестра, защите добросовестного приобретателя, категориях земель) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, защите добросовестного приобретателя и балансе между публичными интересами охраны особо охраняемых природных территорий и частными правами граждан.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим без надлежащего доказывания фактического нахождения участка в границах особо охраняемой природной территории?

2. Применяется ли презумпция добросовестности приобретателя недвижимого имущества, полагавшегося на данные ЕГРН, при оспаривании зарегистрированного права прокурором?

3. Возлагается ли на прокурора как на лицо, оспаривающее зарегистрированное право, обязанность доказать обстоятельства, опровергающие это право, или презумпция действительности зарегистрированного права может быть опровергнута ссылкой на материалы лесоустройства без надлежащой судебной экспертизы?

4. Может ли суд отклонить ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы при наличии противоречивых заключений специалистов о наложении границ земельного участка?

5. Какие правовые последствия должны наступить в случае, если земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории лишь частично?

6. Является ли надлежащим истцом прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, или должен быть привлечен соответствующий государственный орган?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при соблюдении строгих требований: (1) обязанность доказать отсутствие права возлагается на лицо, оспаривающее право (в данном случае на прокурора); (2) все сомнения толкуются в пользу лица, чье право зарегистрировано в ЕГРН; (3) добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признается таковым, пока не доказано обратное; (4) требование о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего имуществом.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы государственной регистрации и защиты собственности

Суд исходил из положений ст. 9 Конституции РФ (земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни; могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности) и ст. 8 Конституции РФ (признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности).

Эти конституционные нормы устанавливают принцип равной защиты всех форм собственности, что предполагает одинаковый уровень правовой защиты как государственной, так и частной собственности.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и бремя доказывания

Статьи 130, 131, 141.2 ГК РФ устанавливают, что земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации: - Государственная регистрация осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1); - Права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в государственный реестр (пункт 2); - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (абзац третий пункта 2); - Лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац четвертый пункта 2); - При возникновении спора лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (абзац пятый пункта 2).

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 разъяснило, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и применяемого реестра.

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 установило: - Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН (абзац третий пункта 36); - Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (пункт 52); - Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52); - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52); - Вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (пункт 52); - Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре (пункт 52).

Из этих положений СКГД вывела принципиальное правило: при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора (в соответствии со ст. 56 ГПК РФ и ст. 8.1 ГК РФ).

3. Защита добросовестного приобретателя

СКГД подчеркнула, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

В данном деле Соколова И.В. приобрела спорный земельный участок у лица, чье право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Соколовой И.В. также зарегистрировано в ЕГРН. Вследствие этого суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако нижестоящие суды не учли эти положения и поставили зарегистрированные права под сомнение в отсутствие надлежащих оснований.

4. Применение норм о категориях земель и переводе земель

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (ст. 3) устанавливает, что право пожизненного наследуемого владения земельными участками, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Государственные акты и свидетельства, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ст. 69) устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в ЕГРН. Технический учет или государственный учет объектов, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтенными.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (часть 3 ст. 14) устанавливает специальное правило: если земельный участок в соответствии со сведениями государственного лесного реестра относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН либо правоустанавливающими документами, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя возникли до 1 января 2016 г.

Пункт 1 части 6 ст. 14 названного закона устанавливает исключение: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий.

СКГД указала, что нижестоящие суды нарушили эту норму, определив принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа. Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен.

5. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ определяет особо охраняемые природные территории как участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны (преамбула).

Согласно пункту 2 статьи 2 этого закона различаются категории особо охраняемых природных территорий, в том числе национальные парки.

СКГД установила, что обстоятельств того, что на момент предоставления спорного земельного участка Агопяну А.Х. в 1991 году он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено. Это критическое обстоятельство не было доказано нижестоящими судами.

6. Позиция Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П

СКГД применила постановление Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 г. № 3-П, которое установило принципиальные правовые позиции:

Частичное нахождение в границах особо охраняемой территории: Возможна ситуация, когда земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории федерального значения лишь частично. Если остальная часть участка в силу действующего правового регулирования может использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования, то по смыслу статей 2, 18, 35 (части 1 и 2), 36 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции РФ не может исключаться принятие судом решения, позволяющего сохранить за гражданином право на эту часть.

Требование о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению только в отношении той части земельного участка, которая находится в границах особо охраняемой природной территории, при учете судом фактических обстоятельств и положений земельного законодательства.

Исковая давность: Спор о принадлежности имущества не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. Первое по времени из указанных обстоятельств (появление видимых признаков освоения, отображение в кадастре, правовой спор, отмена правового акта о предоставлении) должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности.

Компенсация при удовлетворении требования: Если установлено, что гражданин действовал добросовестно или истек срок исковой давности (и при этом не доказано совершения им умышленных противоправных действий), удовлетворение требования о признании права отсутствующим должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади с соответствующим видом разрешенного использования, либо иным образом компенсировать прекращение прав и стоимость законно созданных объектов.

7. Процессуальные нормы о распределении бремени доказывания

Статья 56 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 2 ст. 56 ГПК РФ устанавливает, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

СКГД указала, что из этой нормы в совокупности с положениями ст. 8.1 ГК РФ следует: при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора.

8. Исключительный характер требования о признании права отсутствующим

Статьи 301, 302, 304 ГК РФ устанавливают различные способы защиты права собственности: - Статья 301: собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; - Статья 302: добросовестный приобретатель защищен в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли; - Статья 304: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Постановление № 10/22 (пункт 52) разъяснило, что требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право.

СКГД указала, что суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Однако таких обстоятельств судом не установлено.

9. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Постановление № 10/22 (пункт 57) разъяснило: - Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН; - Сама по себе запись в ЕГРН не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права; - К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ); - В случаях, когда нарушение права путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абзац пятый ст. 208 ГК РФ).

СКГД указала, что от выяснения обстоятельств владения земельным участком зависит разрешение вопроса об исковой давности, однако судом этого сделано не было.

10. Процессуальные нормы о назначении экспертизы

Статья 79 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

СКГД указала, что суд первой инстанции в нарушение положений ст. 79 ГПК РФ не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельного участка на земли федеральной собственности.

Статьи 55 и 79 ГПК РФ различают заключения специалистов и экспертные заключения. Заключение специалиста не является экспертным заключением и может быть признано судом письменным доказательством, подлежащим оценке в совокупности с другими доказательствами.

Суд сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле, и не дал оценки заключению специалиста АНО «Центр экономических экспертиз», представленному ответчиком.

11. Надлежащий истец в спорах о праве собственности государства

Статья 45 ГПК РФ (часть 1) устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статьи 124 и 125 ГК РФ устанавливают, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права органы государственной власти в рамках их компетенции.

СКГД указала, что по настоящему делу прокурор просил признать право собственности на спорный земельный участок за Российской Федерацией, то есть иск фактически предъявлен в интересах Российской Федерации. В силу приведенных норм суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени Российской Федерации. Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия Российской Федерации как истца в спорных материально-правовых отношениях.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

СКГД выявила следующие существенные нарушения норм материального и процессуального права (в смысле ст. 390.14 ГПК РФ):

Нарушения норм материального права:

1.