ВС РФ: зарегистрированное право на землю может быть оспорено только при надлежащем доказывании его отсутствия

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Внутрисудебный номер: 23RS0058-01-2022-003247-94 - Номер определения ВС РФ: 18-КГ24-414-К4 - Дата: 14 марта 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшкова В.В., Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (действующий в интересах Российской Федерации), орган публичной власти - Ответчик: Любезная Любовь Петровна (гражданин, собственник земельного участка)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита прав собственности на недвижимое имущество; спор о государственной регистрации прав на недвижимость

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор обратился в суд с иском о признании права собственности ответчика (Любезной Л.П.) на земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части) отсутствующим. Земельный участок категории «земли сельскохозяйственного назначения» (вид разрешенного использования — для садоводства) расположен в садоводческом товариществе.

Правовое основание требования: земельный участок образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк. Решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось. Следовательно, оснований для возникновения права собственности у первоначального правообладателя и у ответчика не имелось.

Прокурор просил также снять земельный участок с государственного кадастрового учета и указать, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении зарегистрированного права.

Возражения ответчика:

Ответчик оспаривала законность требований прокурора, ссылаясь на презумпцию достоверности государственной регистрации и добросовестность приобретения земельного участка.

Решение первой инстанции (29 июля 2022 г.):

Решением Хостинского районного суда г. Сочи требования прокурора удовлетворены (право собственности ответчика признано отсутствующим).

Постановление апелляции (24 октября 2023 г.):

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда отменило решение первой инстанции и приняло новое решение об удовлетворении требований прокурора. Суд апелляции исходил из того, что земельный участок частично расположен в границах земель федеральной собственности в составе Мацестинского участкового лесничества Сочинского национального парка, и что право собственности у первоначального собственника возникло незаконно.

Суд апелляции отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы, отказал в применении исковой давности, указав на то, что требования прокурора об устранении нарушений права собственности не связаны с лишением владения.

Постановление КСОЮ (26 марта 2024 г.):

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение оставлено без изменения (с учётом исправления описки от 29 марта 2024 г.).

Обращение в ВС РФ:

Любезная Л.П. подала кассационную жалобу на апелляционное определение и определение кассационного суда, ставя вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных. Срок для подачи жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 14 октября 2024 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересом Российской Федерации (в лице прокурора) в защите федеральной собственности на земли особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и интересом гражданина в защите своего зарегистрированного права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно по возмездной сделке в 2008 году.

Конфликт норм материального права: между принципом презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) и требованием защиты государственной собственности на земли в составе особо охраняемых природных территорий.

Категория проблемы: Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой) — касается распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права, применения исковой давности, определения надлежащего истца в деле о защите государственной собственности.

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопросы, имеющие значение для единообразного применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о презумпции достоверности реестра, о добросовестности приобретателя, об исковой давности при оспаривании зарегистрированного права, а также о надлежащем истце при защите государственной собственности.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное право собственности на земельный участок быть признано отсутствующим без надлежащего доказывания прокурором (истцом) обстоятельств, опровергающих это право, при наличии презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Распространяется ли исковая давность на иски о признании зарегистрированного права отсутствующим, когда нарушение права истца не связано с лишением владения, и как следует исчислять срок исковой давности в случаях, когда земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории?

3. Должны ли суды при оспаривании зарегистрированного права исходить из презумпции добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные государственного реестра, и какова роль этой презумпции в распределении бремени доказывания?

4. Является ли надлежащим истцом прокурор, действующий в интересах Российской Федерации, при предъявлении требования о признании права собственности за Российской Федерацией, или должен быть привлечён соответствующий государственный орган?

5. Может ли суд отклонить ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы при наличии спора о наложении границ земельного участка на земли федеральной собственности?

6. Как следует применять положения части 3 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ о категории земель при конфликте между данными лесоустройства и сведениями в ЕГРН?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании истцом обстоятельств, опровергающих это право. Бремя доказывания обстоятельств, опровергающих зарегистрированное право, возлагается на лицо, оспаривающее это право (в данном случае — на прокурора). Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные государственного реестра, признаётся таковым, пока в суде не будет доказано обратное. Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, необоснованно отдав предпочтение доказательствам прокурора и не создав условий для надлежащей проверки фактических обстоятельств дела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты собственности и государственной регистрации

Верховный Суд исходил из положений Конституции РФ:

• Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов; земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

• Статья 8 Конституции РФ (часть 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Эти положения устанавливают принцип равной защиты всех форм собственности, что имеет значение при разрешении споров о праве собственности.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Статьи 130, 131, 141² ГК РФ: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6): - Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1). - Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6). - При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (пункт 6). - Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункты 6 и ссылка на статьи 234 и 302).

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Коллегия ссылалась на разъяснение Пленума о том, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и типа реестра (ЕГРН, ЕГРЮЛ и т.д.).

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Из пункта 52 этого постановления следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из пункта 36 следует, что при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.

Ключевой вывод Коллегии:

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Добросовестность приобретателя и её презумпция

Коллегия подчеркнула, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

В данном деле установлено, что Любезная Л.П. приобрела спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого она вправе была полагаться. Право Любезной Л.П. также зарегистрировано в ЕГРН. Следовательно, при разрешении спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

4. Применение положений о переводе земель из одной категории в другую

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», часть 3 статьи 14:

Если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ, но отнесён к иной категории земель по сведениям ЕГРН или правоустанавливающим документам, то принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Часть 6 статьи 14 названного закона, пункт 1:

Положения части 3 статьи 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод Коллегии:

Суд апелляционной инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям в ЕГРН и в правоустанавливающих документах, нарушив указанную норму закона. Однако факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории судом не установлен. Из установленных судом обстоятельств следует, что данный земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения Пеньковской Ю.В. в 1993 году.

5. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (вступил в силу 22 марта 1995 г.):

Согласно преамбуле, особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

В силу пункта 2 статьи 2 этого закона различаются категории особо охраняемых природных территорий, в том числе национальные парки.

Вывод Коллегии:

Обстоятельств того, что на момент предоставления спорного земельного участка Пеньковской Ю.В. этот участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

6. Исторические положения о сохранении прав, возникших до введения современного законодательства о регистрации

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3, пункт 1:

Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Пункт 9 того же закона:

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств по новой форме свидетельства о праве собственности на землю и государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69, часть 1:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Часть 4 статьи 69:

Объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

7. Процессуально-правовые нарушения: распределение бремени доказывания

Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 56, часть 1:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вывод Коллегии:

Из данной нормы процессуального права в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Прокурором представлено заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» о частичном наложении границ участка на территорию Мацестинского участкового лесничества. Однако суд апелляционной инстанции, указав, что оснований не доверять этому заключению не имеется, в назначении по делу землеустроительной судебной экспертизы отказал.

8. Процессуально-правовые нарушения: оценка доказательств и назначение экспертизы

Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 67:

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 79:

Суд может назначить судебную экспертизу для установления фактических обстоятельств дела.

Вывод Коллегии:

Суд апелляционной инстанции необоснованно отдал предпочтение доказательствам, представленным прокурором, и не дал при этом надлежащей оценки в совокупности всем доказательствам, в том числе представленным ответчиком, нарушив положения статьи 67 ГПК РФ.

Заключение специалиста, полученное по результатам внесудебной экспертизы, не является экспертным заключением по смыслу статей 55 и 79 ГПК РФ. Такое заключение может быть признано судом письменным доказательством, которое подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

В нарушение положений статьи 79 ГПК РФ суд апелляционной инстанции не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу землеустроительной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельного участка на земли федеральной собственности.

9. Определение судом обстоятельств, подлежащих доказыванию

Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 56, часть 2:

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учетом доводов и возражений сторон.

Вывод Коллегии:

По настоящему делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании права собственности Российской Федерации. Суду в качестве обстоятельств, подлежащих доказыванию, следовало определить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом.

Между тем таких обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено. Из установленных обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок приобретен Любезной Л.П. по возмездной сделке в 2008 году, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства, однако судом апелляционной инстанции этого сделано не было.

10. Применение исковой давности при оспаривании зарегистрированного права

Гражданский кодекс РФ, статья 209:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс РФ, статья 301:

Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Гражданский кодекс РФ, статья 302, пункт 1:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Гражданский кодекс РФ, статья 304:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Гражданский кодекс РФ, статья 196:

Общий срок исковой давности составляет три года.

Гражданский кодекс РФ, статья 208, абзац пятый:

В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22, пункт 57:

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется