ВС отменил признание права собственности отсутствующим из-за нарушения презумпции достоверности регистрации

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 18-КГ25-8-К4

Дата: 14 марта 2025 г.

Состав СКГД: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшков В.В. (докладчик), Кротова М.В.

Стороны: - Истец (процессуальный): Прокурор Адлерского района г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик: Гасанли Аяз Шахбаз оглы (гражданин) - Материальный истец: Не определён судом (существенный процессуальный дефект)

Категория спора: Жилищно-земельный спор о признании права собственности отсутствующим; защита прав на особо охраняемые природные территории; вещно-правовой конфликт с элементами публично-правового регулирования.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца: Прокурор Адлерского района г. Сочи обратился в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Гасанли А.Ш. оглы на земельный участок с кадастровым номером (не указан в открытой части), расположенный по адресу в Адлерском районе г. Сочи. Основание иска: земельный участок частично расположен в границах Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк (федеральная особо охраняемая природная территория), созданный постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214. Прокурор утверждал, что решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось, а потому основания для возникновения права собственности у ответчика отсутствовали.

Возражения ответчика: Ответчик оспаривал требования прокурора, ссылаясь на зарегистрированное в ЕГРН право собственности и добросовестность приобретения. Заявил ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для проверки вопроса о наложении границ земельных участков.

Решение первой инстанции (24 октября 2022 г.): Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил исковые требования прокурора, признав право собственности ответчика на спорный земельный участок отсутствующим. Суд исходил из того, что участок находится в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе Кудепстинского участкового лесничества и решение об изъятии не принималось. Ходатайство ответчика о назначении экспертизы отклонено как необоснованное.

Постановление апелляции (28 сентября 2023 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда оставила решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для возникновения права собственности у ответчика.

Постановление кассации (29 февраля 2024 г.): Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции оставила решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ: Гасанли А.Ш. оглы подал кассационную жалобу с просьбой об отмене всех судебных постановлений. Срок для подачи жалобы был восстановлен определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 7 ноября 2024 г. Жалоба передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД определением от 11 февраля 2025 г.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересом Российской Федерации в защите особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк) и правом гражданина на собственность, зарегистрированным в государственном реестре (ЕГРН). Конфликт касается соотношения:

1. Презумпции достоверности государственной регистрации (ст. 8¹ ГК РФ) и презумпции добросовестности приобретателя (ст. 234, 302 ГК РФ);
2. Публичного интереса (защита природных территорий) и частного интереса (право собственности гражданина);
3. Способов защиты вещных прав — применимости ст. 304 ГК РФ (требование устранения нарушений) или ст. 301–302 ГК РФ (виндикация, защита добросовестного приобретателя);
4. Распределения бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права.

Категория проблемы: Материально-правовая (вещное право, земельное право, природоохранное право) с существенными процессуально-правовыми аспектами (распределение бремени доказывания, назначение экспертизы, определение надлежащего истца).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, требующие унификации судебной практики по вопросам оспаривания зарегистрированных прав на недвижимое имущество в контексте защиты публичных интересов.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на земельный участок быть оспорено и признано отсутствующим без надлежащего доказывания прокурором (истцом) обстоятельств, опровергающих это право, при наличии презумпции достоверности государственной регистрации?

2. Распространяется ли презумпция добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) на гражданина, приобретшего земельный участок на основании данных ЕГРН, когда требование о признании права отсутствующим заявлено в защиту интересов Российской Федерации?

3. Какие нормы материального права (ст. 301, 302 или 304 ГК РФ) применяются при разрешении требования о признании отсутствующим права собственности на земельный участок, частично расположенный в границах особо охраняемой природной территории?

4. Обязан ли суд назначить судебную экспертизу при оспаривании зарегистрированного права, если ответчик заявляет ходатайство о проверке фактических обстоятельств (наложения границ участков)?

5. Кто является надлежащим истцом в деле о признании права собственности отсутствующим — прокурор или соответствующий государственный орган, от имени которого действует прокурор?

6. Применяется ли исковая давность к требованиям о признании зарегистрированного права отсутствующим, и с какого момента она начинает течь?

7. Какие последствия должны наступить для ответчика-гражданина при удовлетворении требования о признании права отсутствующим в связи с нахождением участка в границах особо охраняемой природной территории?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ отменил все судебные постановления, установив, что суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Ключевая позиция: зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется достоверным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое право оспаривает (в данном случае — на прокурора). При этом все сомнения толкуются в пользу лица, чьё право зарегистрировано в публичном реестре. Суды нарушили эти принципы, поставив под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и без надлежащего доказывания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Применённые нормы материального права:

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 1): государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра;

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 2): права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

• Ст. 8¹ ГК РФ (абзац третий п. 2): зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином;

• Ст. 8¹ ГК РФ (п. 6): приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Применённые разъяснения Пленумов ВС РФ:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации;

• Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 36): доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН; при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств;

• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (п. 52): государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

2. Презумпция добросовестности приобретателя и её применение

Применённые нормы материального права:

• Ст. 234 ГК РФ: регулирует приобретение права собственности на основании давности владения;

• Ст. 302 ГК РФ (п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путём помимо их воли.

Позиция СКГД: Гасанли А.Ш. оглы стал собственником спорного земельного участка уже после того, как права предыдущих собственников были зарегистрированы в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право Гасанли также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

Однако данные положения судами учтены не были; права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

3. Правовой статус земельных участков, предоставленных до введения современного земельного законодательства

Применённые нормы:

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 1 ст. 3): право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется;

• Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (п. 9): государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН; признаются действительными свидетельства о праве собственности на землю и государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения, выданные по установленным формам;

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 69, ч. 1): права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН;

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ст. 69, ч. 4): объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены условные номера в установленном порядке, считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Позиция СКГД: Исходный земельный участок был предоставлен Домбаляну Г.А. на основании постановления главы администрации Кудепстинского сельского Совета Адлерского района от 9 марта 1993 г. № 44 с выдачей свидетельства на право пожизненного наследуемого владения. Впоследствии через цепь возмездных сделок участок перешёл к ответчику, и его право зарегистрировано в ЕГРН. Суд должен был учесть, что права, возникшие до 1997 г., имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН, и что зарегистрированные права признаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

4. Соотношение данных лесоустройства и государственной регистрации при определении категории земель

Применённые нормы:

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ч. 3 ст. 14): если земельный участок относится к категории земель лесного фонда по данным государственного лесного реестра и лесного плана, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами отнесён к иной категории земель, принадлежность участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающих документов (при отсутствии в ЕГРН — по документам), за исключением случаев, предусмотренных чч. 6 и 9 данной статьи; эти правила применяются, если права возникли до 1 января 2016 г.;

• Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (п. 1 ч. 6 ст. 14): положения ч. 3 ст. 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Позиция СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 г. вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающему документу, нарушив ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ. Однако суд не установил, что спорный земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории (исключение из правила ч. 3 ст. 14). Суд также не установил обстоятельств того, что на момент предоставления исходный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка.

5. Понятие и правовой режим особо охраняемых природных территорий

Применённые нормы:

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (преамбула): особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны;

• Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ (п. 2 ст. 2): различаются категории особо охраняемых природных территорий, в том числе национальные парки.

Позиция СКГД: Сочинский национальный парк создан постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214 и является федеральной особо охраняемой природной территорией. Однако суд не установил факт нахождения спорного земельного участка в границах этой территории на момент его предоставления или в момент рассмотрения дела.

6. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Применённые нормы процессуального права:

• ГПК РФ (ч. 1 ст. 56): каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом;

• ГПК РФ (ст. 67): суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств;

• ГПК РФ (ст. 79): суд может назначить экспертизу по ходатайству стороны или по собственной инициативе для установления фактических обстоятельств дела.

Позиция СКГД: Из ст. 56 ГПК РФ в совокупности с положениями ст. 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Суды необоснованно отдали предпочтение доказательствам, представленным прокурором (заключениям специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк»), и не дали надлежащей оценки в совокупности всем доказательствам, включая представленные ответчиком, нарушив ст. 67 ГПК РФ.

7. Статус заключений специалиста и необходимость судебной экспертизы

Применённые нормы процессуального права:

• ГПК РФ (ст. 55): доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон;

• ГПК РФ (ст. 79): при возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Позиция СКГД: Заключения специалиста, полученные по результатам внесудебной экспертизы, не являются экспертными заключениями по смыслу ст. 55 и 79 ГПК РФ. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами.

В нарушение ст. 79 ГПК РФ суд не создал условий для установления фактических обстоятельств дела и необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков. Это является существенным нарушением процессуального права.

8. Выбор способа защиты вещного права и применимые нормы материального права

Применённые нормы материального права:

• ГК РФ (ст. 12): защита гражданских прав осуществляется перечисленными способами, а также иными способами, предусмотренными законом;

• ГК РФ (ст. 209, п. 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

• ГК РФ (ст. 301): собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения;

• ГК РФ (ст. 302, п. 1): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из владения иным путём помимо их воли;

• ГК РФ (ст. 304): право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику;

• Земельный кодекс РФ (подп. 2 п. 1 ст. 60): нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка;

• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (п. 32): собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении; с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально-определённое имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре;

• Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (п. 52): в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права отсутствующим.

Позиция СКГД: Под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса и должен соответствовать характеру нарушенного права.

По делу об истребовании имущества (земельного участка) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность владения этим земельным участком или его частью конкретным лицом.

Требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника. Это исключительный способ защиты, используемый в тех случаях, когда иные способы защиты не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

**Суд должен был выяснить обстоятельства приобретения земельного участка, дать оценку добросов