ВС РФ: собственники помещений вправе требовать вступления в договор аренды земельного участка пропорционально своим долям

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ25-487-К4, Определение СКГД ВС РФ от 17 марта 2026 г.

Состав СКГД: Председательствующий Петрушкина В.А., судьи Марьина А.Н. (докладчик) и Назаренко Т.Н.

Стороны: - Истцы (граждане): Айвазьян Н.Г., Вельгус Е.И., Габдуллина З.З., Дульмаченко Е.В., Камальдинова Т.В., Кеспикова Д.В., Лебедев В.В., Лунев В.А., Логановская М.К., Новиков Д.Н., Бояркин Р.В., Павловец Ю.И., Петрова Т.А., Рожков А.О., Савельева Е.В., Солод С.И., Тер-Михайлова Н.Ю., Часовских М.А., Шашкова И.А., Щекач Л.В., Юрченко Д.Д. (собственники нежилых помещений в апартаментном комплексе) - Ответчики: ООО «Лакокраска» (юридическое лицо, арендатор), администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (орган публичной власти), Гузь Е.В. (гражданин, арендатор)

Категория спора: Жилищно-земельный спор; договорный (аренда земельного участка); административно-правовой элемент (взаимодействие с органом публичной власти)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Истцы — собственники нежилых помещений в апартаментном комплексе, расположенном на земельном участке площадью 4 448 кв.м (кадастровый номер не указан в открытой части), требовали:

1. Прекратить право аренды ООО «Лакокраска» по договору аренды земельного участка от 19 августа 2020 г. в размере 7,73665 %;
2. Указать, что решение суда является основанием для заключения администрацией г. Сочи с истцами договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора пропорционально их доле в праве собственности на нежилое здание;
3. Установить денежную сумму в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Правовое основание: Статьи 35 и 39²⁰ Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), предусматривающие право собственников помещений в здании на приобретение земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора пропорционально их доле в праве собственности на здание.

Возражения ответчиков

Ответчики возражали против требований истцов, ссылаясь на то, что доли собственников нежилых помещений в праве общей собственности на земельный участок не определены и соглашение о порядке пользования общим имуществом между собственниками не достигнуто.

Решение первой инстанции

Суд: Хостинский районный суд г. Сочи

Дата: 31 мая 2024 г.

Резолюция: В удовлетворении иска отказано.

Ключевые мотивы: - Размер доли каждого из собственников нежилых помещений в общем имуществе не определён; - Соглашение о порядке пользования общим имуществом между собственниками не достигнуто; - Доли собственников в праве общей собственности на общее имущество не могут быть установлены с достоверной точностью; - По договору аренды в долевом отношении могут быть распределены только обязанности, а не права; - Требование об указании в решении, что оно является основанием для подписания договора аренды, свидетельствует об избрании истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Постановление апелляции

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

Дата: 29 октября 2024 г.

Резолюция: Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Позиция: Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Постановление кассации

Суд: Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции

Дата: 13 марта 2025 г.

Резолюция: Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Позиция: Кассационный суд установил, что отсутствие расчёта долей истцов в праве общей собственности на общее имущество и недостижение соглашения о порядке пользования общим имуществом не могли служить основанием для отказа в иске. Однако кассационный суд счёл правильным суждение суда первой инстанции об избрании истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, указав, что истцы не лишены права на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды.

Обращение в ВС РФ

Кассационная жалоба: Подана представителем Бояркина Р.В. — Арзиной И.А.

Доводы: Несогласие с выводами судебных инстанций об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Процессуальные определения: - Определением судьи ВС РФ Петрушкина В.А. от 10 ноября 2025 г. восстановлен срок для подачи кассационной жалобы; - Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 11 февраля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами собственников нежилых помещений в многоквартирном доме (истцы) и первоначальными арендаторами земельного участка (ООО «Лакокраска» и Гузь Е.В.), а также органом публичной власти (администрацией г. Сочи), по поводу:

1. Материально-правовой аспект: Право собственников помещений на вступление в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии со ст. 39²⁰ ЗК РФ, пропорционально их доле в праве собственности на здание.

2. Процессуально-правовой аспект: Надлежащий способ защиты этого права — является ли требование о прекращении права аренды ООО «Лакокраска» и указании решения суда основанием для заключения договора аренды надлежащим способом защиты, или истцы должны были избрать иной способ (требование о понуждении заключить договор).

3. Фактический аспект: Возможность определения долей собственников в праве общей собственности на земельный участок на основе площади принадлежащих им помещений в здании, несмотря на отсутствие формального соглашения о порядке пользования общим имуществом.

Категория проблемы

Межотраслевая проблема, затрагивающая: - Материальное право: земельное право (ст. 35, 39²⁰ ЗК РФ), гражданское право (ст. 287⁵-287⁶ ГК РФ о праве общей собственности); - Процессуальное право: надлежащий способ защиты прав (ст. 2, 3, 46 ГПК РФ), толкование исковых требований судом (ст. 390¹⁴ ГПК РФ); - Административное право: взаимодействие с органом публичной власти (администрацией).

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования положений ЗК РФ о порядке вступления собственников помещений в договор аренды земельного участка, а также правил о надлежащем способе защиты прав в гражданском судопроизводстве.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли требование о прекращении права аренды ООО «Лакокраска» и указании решения суда основанием для заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора надлежащим способом защиты прав собственников нежилых помещений в соответствии со ст. 39²⁰ ЗК РФ, или суд должен был переквалифицировать исковые требования как требование о понуждении заключить договор аренды?

2. Может ли суд отказать в удовлетворении иска на основании того, что доли собственников нежилых помещений в праве общей собственности на земельный участок не определены и соглашение о порядке пользования общим имуществом не достигнуто, если истцы представили расчёты своих долей на основе площади принадлежащих им помещений?

3. Обязан ли суд при ненадлежащем формулировании истцом способа защиты, но при очевидности преследуемого материально-правового интереса, самостоятельно определить надлежащие нормы права и способ защиты для обеспечения восстановления нарушенного права?

4. Должны ли суды первой и апелляционной инстанций исследовать и оценить доказательства, представленные истцами в обоснование их долей в праве общей собственности на земельный участок, прежде чем отказать в иске?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ признал кассационную жалобу подлежащей удовлетворению и установил, что суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права. Суды ошибочно отказали в удовлетворении иска на основании того, что доли собственников в праве общей собственности на земельный участок не определены, не исследовав и не оценив доказательства истцов о размере их долей. Кроме того, суды неправильно применили правило о надлежащем способе защиты прав, не учитывая разъяснения Пленума ВС РФ о том, что при ненадлежащем формулировании истцом способа защиты при очевидности преследуемого материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить надлежащие нормы права и способ защиты.

B. Развёрнутое обоснование

1. Применимые нормы земельного права и принцип пропорциональности

Статья 35 ЗК РФ (абзац второй пункта 1): В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Статья 39²⁰ ЗК РФ (пункты 2, 6, 7, 8, 9, 10): Устанавливает комплексный механизм вступления собственников помещений в здании в договор аренды земельного участка:

• Пункт 2: Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

• Пункт 6: Правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать проект договора аренды земельного участка в течение тридцати дней со дня его направления уполномоченным органом. Договор аренды заключается с лицами, которые подписали договор и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

• Пункт 7: Уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей, не представивших подписанный договор, заключить этот договор аренды в течение трёх месяцев со дня представления договора подписавшими его арендаторами.

• Пункт 8: Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей заключить договор аренды, если ни один из них не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

• Пункт 9: Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

• Пункт 10: Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей либо по решению суда.

Вывод СКГД: Пункт 10 статьи 39²⁰ ЗК РФ устанавливает принцип пропорционального соотношения размера обязательств по договору аренды земельного участка с долями в праве на здание. Этот принцип позволяет определить доли собственников на основе площади принадлежащих им помещений в здании, без необходимости предварительного достижения соглашения о порядке пользования общим имуществом.

2. Применимые нормы гражданского процессуального права

Статья 2 ГПК РФ: Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе интересов граждан. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Статья 3 ГПК РФ (часть 1): Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 46 Конституции РФ: Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Статья 390¹⁴ ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Вывод СКГД: Нормы гражданского процессуального законодательства конкретизируют положения ст. 46 Конституции РФ, устанавливая общее правило, согласно которому любому лицу судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены (либо существует реальная угроза их нарушения).

3. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ

Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 3):

Разъясняет, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 9):

Содержит аналогичное разъяснение о том, что суд должен самостоятельно определить надлежащие нормы права и способ защиты при ненадлежащем формулировании истцом исковых требований, если материально-правовой интерес истца очевиден.

Вывод СКГД: Суды первой и апелляционной инстанций нарушили указанные разъяснения Пленумов, отказав в удовлетворении иска на основании ненадлежащего способа защиты, не исследовав при этом материально-правовой интерес истцов и не применив надлежащие нормы ЗК РФ.

4. Анализ договора аренды от 19 августа 2020 г.

Пункт 9.1 договора аренды: Содержит согласие ответчиков ООО «Лакокраска» и Гузь Е.В. на вступление в договор иных правообладателей помещений в нежилом здании, что соответствует требованиям пункта 9 статьи 39²⁰ ЗК РФ.

Пункт 9.2 договора аренды: Закрепляет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу, последнее приобретает право на пользование земельным участком с учётом доли пользования прежнего арендатора.

Вывод СКГД: Договор аренды уже содержит условия, необходимые для вступления в него новых арендаторов, что подтверждает наличие правовой основы для требований истцов.

5. Фактические обстоятельства и попытки досудебного урегулирования

6 апреля 2023 г.: Истцы направили в адрес ООО «Лакокраска» заявление, предложив подписать соглашение о порядке пользования земельным участком в срок до 15 апреля 2023 г. Ответа получено не было.

10 октября 2023 г.: Собственники нежилых помещений обратились в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

14 ноября 2023 г.: Департамент сообщил, что необходимо заключить соглашение о порядке пользования земельным участком со всеми собственниками объектов недвижимости и согласовать его с арендаторами ООО «Лакокраска» и Гузь Е.В., а также предоставить контактную информацию всех собственников помещений.

Вывод СКГД: Истцы предприняли попытки досудебного урегулирования спора, обратившись как к ООО «Лакокраска», так и к администрации г. Сочи. Поставленные администрацией условия (получение соглашения со всеми собственниками помещений) являются неисполнимыми и равнозначны отказу во вступлении в договор аренды.

6. Расчёт долей собственников

Данные истцов: - ООО «Лакокраска» является собственником помещений общей площадью 2 502,3 кв.м, что составляет 7,89 % от общей площади здания (31 714,7 кв.м); - Истцам принадлежит 7,73 % от общей площади здания.

Вывод СКГД: Истцы представили расчёты своих долей, которые свидетельствуют об их равном праве на арендованный земельный участок наряду с ООО «Лакокраска». Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали эти расчёты, не установили доли собственников и не привели мотивов, опровергающих расчёты истцов.

7. Противоречие в позиции суда первой инстанции

Вывод СКГД: Суд первой инстанции указал, что доля ООО «Лакокраска» в договоре аренды не определена, однако это обстоятельство не воспрепятствовало одновременному заключению договора аренды со вторым арендатором Гузь Е.В. также без определения доли. Таким образом, отсутствие определённой доли не является препятствием для заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

8. Последствия отказа в удовлетворении иска

Вывод СКГД: Отказ в удовлетворении иска привёл к тому, что ответчики ООО «Лакокраска» и Гузь Е.В. как арендаторы могут и дальше самостоятельно, то есть без учёта прав и интересов истцов, осуществлять дальнейшую застройку арендованного земельного участка, а также размещать объекты на территории, прилегающей к нежилому зданию. Это нарушает принцип справедливости и баланса интересов собственников помещений в здании.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи)

1. Существенное нарушение норм материального права (ст. 39²⁰ ЗК РФ): - Суд отказал в удовлетворении иска на основании того, что доли собственников в праве общей собственности на земельный участок не определены и соглашение о порядке пользования общим имуществом не достигнуто. - Однако пункт 10 статьи 39²⁰ ЗК РФ устанавливает, что размер обязательства по договору аренды должен быть соразмерен долям в праве на здание, и эти доли могут быть определены на основе площади принадлежащих собственникам помещений. - Суд не применил принцип пропорциональности, установленный ЗК РФ.

2. Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 2, 3, 46 ГПК РФ и ст. 46 Конституции РФ): - Суд отказал в удовлетворении иска на основании избрания истцами ненадлежащего способа защиты, не исследовав при этом материально-правовой интерес истцов и не применив разъяснения Пленума ВС РФ № 10/22 и № 25. - Суд не исследовал и не оценил доказательства истцов о размере их долей в праве общей собственности на земельный участок. - Суд не ставил на обсуждение сторон обстоятельства, связанные с выяснением долей собственников нежилых помещений в общем имуществе нежилого здания.

3. Нарушение принципа справедливого судебного разбирательства: - Суд не исследовал попытки истцов досудебного урегулирования спора (обращение к ООО «Лакокраска» и администрации г. Сочи). - Суд не учёл, что администрация г. Сочи поставила неисполнимые условия для вступления истцов в договор аренды.

Ошибки апелляционного суда (Краснодарский краевой суд)

1. Существенное нарушение норм материального и процессуального права: - Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, не проведя самостоятельного анализа применимых норм ЗК РФ. - Апелляционный суд не исследовал доказательства истцов о размере их долей.

Ошибки кассационного суда (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Существенное нарушение норм процессуального права (ст. 390¹⁴ ГПК РФ): - Кассационный суд установил, что отсутствие расчёта долей истцов и недостижение соглашения о порядке пользования общим имуществом не могли служить основанием для отказа в иске. - Однако кассационный суд не отменил решение суда первой инстанции, сославшись на то, что истцы избрали ненадлежащий способ защиты. - Кассационный суд не применил разъяснения Пленума ВС РФ о том, что при ненадлежащем формулировании истцом способа защиты при очевидности преследуемого материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить надлежащие нормы права и способ защиты. - Кассационный суд не устранил установленные им нарушения, что является существенным нарушением норм процессуального права в смысле ст. 390¹⁴ ГПК РФ.

Характер нарушений

Все три судебных инстанции допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые:

• Повлияли на исход дела: Привели к отказу в удовлетворении иска, несмотря на наличие правовых оснований для его удовлетворения в соответствии со ст. 39²⁰ ЗК РФ.
• Не могут быть устранены без отмены судебных постановлений: Требуют нового р