ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только судом

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 18-КГ24-427-К4; Определение СКГД ВС РФ от 14 февраля 2025 г.

Состав коллегии: Председательствующий Марьина А.Н., судьи Горшкова В.В. и Кротова М.В. (судья-докладчик).

Стороны: - Истец (истец по кассации): Исполняющий обязанности прокурора Хостинского района г. Сочи Краснодарского края, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти); - Ответчик (ответчик по кассации): Собко Александр Михайлович (гражданин, собственник земельного участка).

Категория спора: Жилищно-земельный спор о праве собственности на земельный участок; вещно-правовой спор о признании права собственности отсутствующим и признании права собственности Российской Федерации.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор Хостинского района г. Сочи просил суд: 1. Признать право собственности Собко А.М. на земельный участок отсутствующим; 2. Признать право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

Правовое основание: Земельный участок (кадастровый номер не указан в открытой части, площадь 700 кв.м, категория «земли населённых пунктов», вид использования «для индивидуального жилищного строительства», расположен в жилом квартале в районе пансионата в Хостинском районе г. Сочи) полностью расположен в границах земель федеральной собственности в составе земель Сочинского национального парка. Решение об изъятии лесного земельного участка уполномоченными органами не принималось, вследствие чего отсутствуют основания для возникновения права собственности у ответчика.

Возражения ответчика

Ответчик Собко А.М. оспаривал требования прокурора, ссылаясь на наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности и добросовестность приобретения земельного участка.

Решение первой инстанции

Решение Хостинского районного суда г. Сочи от 4 июля 2023 г.: Требования прокурора удовлетворены. Суд установил, что: - Земельный участок полностью расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе земель Кудепстинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк; - Администрация Хостинского района г. Сочи как орган местного самоуправления не имела полномочий по распоряжению этим участком; - Постановление главы администрации Хостинского района от 27 декабря 2004 г. № 1112 о предоставлении земельного участка утратило юридическую силу, так как заявление о регистрации права подано с нарушением срока; - В кадастровом деле по межеванию отсутствуют доказательства согласования границ с территориальным органом Росимущества; - Право собственности у ответчика возникло незаконно.

Суд признал недопустимыми доказательства прокурора (акт натурного обследования и заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк»), подготовленные заинтересованными лицами без уведомления собственника.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2023 г.: Оставило решение первой инстанции без изменения, согласившись с его выводами.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2024 г.: Оставило судебные постановления первой и апелляционной инстанций без изменения, согласившись с их выводами.

Обращение в ВС РФ

Собко А.М. подал кассационную жалобу на все три судебных акта, оспаривая их законность. Определением судьи ВС РФ Кротова М.В. от 11 ноября 2024 г. восстановлен срок подачи жалобы, определением от 13 января 2025 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Российской Федерации (через прокурора) в защите федеральной собственности на земли Сочинского национального парка; - Гражданина Собко А.М. в защите зарегистрированного права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно на основе данных ЕГРН.

Конфликт касается столкновения двух принципов: 1. Презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ); 2. Презумпции публичной собственности на земли особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами процессуально-правовой: - Применение норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹, 130, 131, 141² ГК РФ); - Применение норм о защите права собственности (ст. 209, 301, 302, 304 ГК РФ); - Применение норм о категориях земель и переводе земель (ст. 95 ЗК РФ, ст. 14 ФЗ № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.); - Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права (ст. 56 ГПК РФ); - Процедура привлечения надлежащего истца (ст. 45, 124, 125 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на СКГД в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных всеми тремя инстанциями, которые повлияли на исход дела и требуют кассационного пересмотра в соответствии со ст. 390¹⁴ ГПК РФ.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество быть оспорено на основании данных лесоустройства и карт-планов лесничеств, без надлежащих доказательств фактического нахождения спорного участка в границах особо охраняемой природной территории?

2. Кто должен нести бремя доказывания при оспаривании прокурором зарегистрированного права собственности: ответчик (собственник) или истец (прокурор)?

3. Применяются ли положения части 3 статьи 14 ФЗ № 172-ФЗ о приоритете данных ЕГРН при конфликте со сведениями государственного лесного реестра к земельным участкам, расположенным в границах особо охраняемых природных территорий?

4. Должен ли суд при оспаривании зарегистрированного права назначить судебную экспертизу для установления фактического наложения границ земельных участков?

5. Является ли надлежащим истцом прокурор при требовании о признании права собственности за Российской Федерацией, или должен быть привлечён соответствующий государственный орган?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ занимает позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при наличии надлежащих доказательств, опровергающих это право. При оспаривании зарегистрированного права прокурором бремя доказывания обстоятельств, опровергающих оспариваемое право, должно быть возложено на прокурора, а не на собственника. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре. Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, применив карту-план лесничества как основное доказательство вопреки презумпции достоверности государственной регистрации и не установив фактического нахождения спорного участка в границах особо охраняемой природной территории.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты собственности и государственной регистрации

Судебная коллегия исходит из положений Конституции РФ: - Статья 9 (часть 1): Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов; - Статья 9 (часть 2): Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности; - Статья 8 (часть 2): В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Из этих положений следует, что право частной собственности на земельный участок имеет конституционную защиту наравне с государственной собственностью.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Статьи ГК РФ: - Статья 130: Земельные участки относятся к недвижимым вещам; - Статья 131: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации; - Статья 141²: Земельные участки являются объектами государственной регистрации; - Статья 8¹ (пункт 1, абзац второй): Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; - Статья 8¹ (пункт 2): Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом; - Статья 8¹ (пункт 6): Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Коллегия ссылается на разъяснение Пленума о том, что статья 8 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

Коллегия применяет разъяснения этого постановления: - Пункт 36 (абзац третий): Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств; - Пункт 52 (абзац первый): Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Вывод коллегии: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Добросовестность приобретателя недвижимого имущества

Коллегия подчёркивает, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

По установленным обстоятельствам дела: - Собко А.М. приобрёл спорный земельный участок у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН; - Данные ЕГРН подтверждали право предыдущего собственника; - Право Собко А.М. также зарегистрировано в ЕГРН; - При разрешении спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное; - Обязанность доказать обратное должна быть возложена на прокурора.

4. Нарушение норм о категориях земель и приоритет ЕГРН

Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (часть 3):

Коллегия применяет специальное правило: если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами этот земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН.

Исключение (часть 6, пункт 1): Положения части 3 статьи 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Критическое замечание коллегии: Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства вопреки сведениям ЕГРН и правоустанавливающего документа, нарушив норму статьи 14 ФЗ № 172-ФЗ. Однако суд не установил факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории, что является условием применения исключения.

5. Земли особо охраняемых природных территорий

Статья 95 Земельного кодекса РФ (пункт 2, в редакции, действовавшей на момент предъявления иска):

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населённых пунктов, включённых в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населённых пунктов. Использование включённых в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учётом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»:

Коллегия ссылается на преамбулу закона, определяющую особо охраняемые природные территории как участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение и которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования.

Вывод коллегии: Суд не установил обстоятельств того, что на момент предоставления спорный земельный участок находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка. Из выписок из ЕГРН по состоянию на 22 сентября 2022 г. спорный земельный участок отнесён к категории земель «земли населённых пунктов», что соответствует положениям статьи 95 ЗК РФ о возможности нахождения земель населённых пунктов в границах особо охраняемых природных территорий.

6. Недостаточность доказательств и значение карты-плана лесничества

Коллегия критически оценивает доказательственную базу, на которой суд основал свой вывод:

• Суд сослался только на карту-план Кудепстинского лесничества Сочинского национального парка по материалам 1997-1998 годов, определяющую границы федеральных земель и их принадлежность к собственности РФ;
• Каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл;
• План лесонасаждений не имеет правопорождающего либо правоудостоверяющего значения;
• Истцом в материалы дела не предоставлены распоряжения органов власти, акты приема-передачи земель, в пределах которых расположен спорный земельный участок, Сочинскому национальному парку;
• При отсутствии таких документов сам по себе факт графического включения земель сторонних землепользователей в план лесонасаждений 1997-1998 годов не влечёт возникновения у Сочинского национального парка прав на спорный земельный участок.

7. Нарушение процессуального права при назначении экспертизы

Статья 79 ГПК РФ (часть 1):

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Вывод коллегии: Суд первой инстанции: - Признал заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» ненадлежащим доказательством; - Не поставил вопрос о проведении землеустроительной экспертизы на обсуждение сторон и не обсуждал его; - Нарушил положения статьи 79 ГПК РФ, не создав условия для установления фактических обстоятельств дела с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков; - Сделал вывод об обстоятельствах, для установления которых требуются специальные познания, без проведения экспертизы.

8. Распределение бремени доказывания

Статья 56 ГПК РФ (часть 1):

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 56 ГПК РФ (часть 2):

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон.

Вывод коллегии: Из норм статьи 8¹ ГК РФ в совокупности с нормой статьи 56 ГПК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Между тем суд сослался только на карту-план лесничества, не приведя каких-либо иных объективных данных. Суд также не установил обстоятельств владения земельным участком ответчиком, хотя земельный участок был предоставлен в 2005 году, право собственности зарегистрировано в 2005 г. и длительное время никем не оспаривалось.

9. Способы защиты права собственности и надлежащий истец

Статья 209 ГК РФ:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 301 ГК РФ:

Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 ГК РФ (пункт 1):

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 304 ГК РФ:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 (пункт 52):

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

**Вывод коллегии