ВС РФ: зарегистрированное право на землю презюмируется действительным и может быть оспорено только в суде

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Внутрисудебный номер: 23RS0058-01-2023-000909-43 - Номер определения ВС РФ: 18-КГ24-364-К4 - Дата: 24 января 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшков В.В., Кротова М.В.

Стороны: - Истец: Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи (орган публичной власти, действующий в интересах Российской Федерации) - Ответчик: Зырянов Александр Сергеевич (гражданин) - Встречный истец: Зырянов А.С. - Встречный ответчик: Российская Федерация в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (орган публичной власти)

Категория спора: Вещно-правовой спор о праве собственности на недвижимое имущество (земельные участки); защита прав собственника против незаконной регистрации; добросовестное приобретение недвижимого имущества.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Прокурор Краснодарского края обратился в суд с исковым заявлением о: 1. Признании права собственности на земельные участки (категория: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования — для садоводства) отсутствующим у Зырянова А.С.; 2. Признании права собственности Российской Федерации на спорные земельные участки; 3. Снятии с государственного кадастрового учёта указанных участков; 4. Внесении в ЕГРН сведений об аннулировании записи о праве ответчика.

Правовое основание требований: Прокурор ссылался на то, что спорные земельные участки образованы в границах ранее учтённых земель федеральной собственности (в составе Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк). Решение об изъятии земельных участков уполномоченными органами не принималось, следовательно, отсутствуют основания для возникновения права собственности у Зырянова А.С.

Возражения ответчика:

Зырянов А.С. заявил встречное исковое заявление о признании его добросовестным приобретателем спорных земельных участков. Ответчик ссылался на: - Регистрацию его права собственности в ЕГРН; - Возмездное приобретение участков по договору купли-продажи от 18 января 2016 г. у Акопова К.Б., чьё право было также зарегистрировано в ЕГРН; - Полагание на данные государственного реестра при приобретении имущества; - Ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы для проверки факта наложения границ спорных участков на земли федеральной собственности.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 4 сентября 2023 г.):

Суд удовлетворил иск прокурора, отказав в удовлетворении встречного иска Зырянова А.С. Суд установил, что: - Спорные земельные участки расположены в границах ранее учтённых земель федеральной собственности в составе Мацестинского участкового лесничества; - Администрация как орган местного самоуправления не имела полномочий по распоряжению этими землями; - Решение об изъятии земельного участка для ведения садоводства не принималось; - Отсутствуют доказательства законности предоставления земельных участков первоначальным правообладателям; - Право собственности у первоначальных собственников возникло незаконно, в связи с чем не могло перейти к другим лицам; - Исковая давность не применяется, так как требования связаны с устранением нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.

Суд отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 23 января 2024 г.):

Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и сослался на то, что заключения специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк» являются надлежащими доказательствами, подтверждающими факт наложения границ земельных участков.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 11 июня 2024 г.):

Определение кассационного суда оставило решение суда первой инстанции и апелляционное определение без изменения.

Обращение в ВС РФ:

Зырянов А.С. подал кассационную жалобу на все три судебных постановления, ставя вопрос об их отмене как незаконных. Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 20 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: 1. Государства (Российской Федерации) — защита права собственности на земли, входящие в состав особо охраняемой природной территории (Сочинский национальный парк), и устранение незаконной регистрации прав третьих лиц на эти земли; 2. Добросовестного приобретателя (Зырянова А.С.) — защита права собственности, зарегистрированного в ЕГРН, на основе полагания на данные государственного реестра при возмездном приобретении имущества.

Конфликт норм и толкований: - Между презумпцией достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) и фактическим нахождением земельных участков в границах земель федеральной собственности (по данным лесоустройства 1997 г.); - Между защитой добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и защитой публичных интересов государства в отношении земель особо охраняемых природных территорий; - Между применением исковой давности и её исключением при нарушениях права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 208 ГК РФ).

Категория проблемы: Материально-правовая (с элементами процессуально-правовой) — касается применения норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, добросовестном приобретении, исковой давности, а также процессуального распределения бремени доказывания и оценки доказательств.

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, касающиеся фундаментальных принципов защиты зарегистрированного права собственности и добросовестного приобретения недвижимого имущества.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд оспорить зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество, не исходя из презумпции достоверности государственной регистрации и не возлагая на оспаривающее право лицо (прокурора) обязанность доказать отсутствие этого права?

2. Признаётся ли добросовестным приобретателем лицо, которое возмездно приобрело недвижимое имущество у лица, чьё право было зарегистрировано в ЕГРН, и само зарегистрировало своё право в установленном законом порядке, полагаясь на данные государственного реестра?

3. Применяется ли исковая давность к требованиям об оспаривании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, когда нарушение права не связано с лишением владения?

4. Обязан ли суд при отклонении ходатайства о назначении судебной экспертизы надлежащим образом оценить в совокупности все доказательства, включая внесудебные заключения специалистов, и обосновать причины отклонения ходатайства?

5. Должна ли Российская Федерация как истец в материально-правовых отношениях быть привлечена к участию в деле в качестве стороны, когда прокурор предъявляет требование о признании права собственности за государством?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при условии, что лицо, оспаривающее это право, надлежащим образом докажет его отсутствие. При этом добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные государственного реестра при возмездном приобретении имущества, признаётся собственником, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение. Суды нижестоящих инстанций допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, неправомерно поставив под сомнение зарегистрированное право в отсутствие надлежащих оснований и нарушив распределение бремени доказывания.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Верховный Суд исходил из положений Конституции РФ: - Статья 9 Конституции РФ (части 1 и 2): земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов; земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. - Статья 8 Конституции РФ (часть 2): в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Эти конституционные положения устанавливают принцип равной защиты всех форм собственности, что предполагает надёжность и стабильность зарегистрированных прав.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Статья 8¹ ГК РФ (пункты 1, 2, 6): - Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1). - Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). - Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. - Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. - При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. - Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (пункт 6).

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Пленум разъяснил, что статья 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации. Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах, включая ЕГРН.

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В пункте 36 разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств.

В пункте 52 разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ключевой вывод СКГД: Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Добросовестный приобретатель и его защита

Статьи 234 и 302 ГК РФ: Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Применение к фактам дела: Из установленных обстоятельств следует, что Зырянов А.С.: - Приобрел спорный земельный участок у лица (Акопова К.Б.), чьё право было зарегистрировано в ЕГРН; - Полагался на данные ЕГРН при приобретении имущества; - Своё право также зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке (26 января 2016 г.).

Вывод СКГД: При разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

4. Применение специальных норм о категории земель и лесного фонда

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», часть 3 статьи 14:

Если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами земельный участок отнесён к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определённой категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 г.

Исключение (часть 6, пункт 1): Положения части 3 статьи 14 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий, территорий объектов культурного наследия религиозного назначения.

Вывод СКГД: Суд первой инстанции определил принадлежность земельных участков по данным лесоустройства вопреки сведениям в ЕГРН и в правоустанавливающих документах, нарушив указанную норму закона. Однако исключение из части 6 пункта 1 применяется только при условии, что факт нахождения спорных земельных участков в границах особо охраняемой природной территории судом установлен. Между тем таких обстоятельств судом не установлено.

5. Временной аспект: когда земельные участки находились в границах национального парка

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (вступил в силу 22 марта 1995 г.):

Закон определяет особо охраняемые природные территории как участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение и изъяты решениями органов государственной власти из хозяйственного использования.

Постановление Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. № 214: Создан Сочинский национальный парк Министерства лесного хозяйства РСФСР; в пользование национального парка предоставлены земли государственного лесного фонда.

Вывод СКГД: Из установленных судом обстоятельств следует, что спорные земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения в 1994 году (до вступления в силу Федерального закона № 33-ФЗ от 14 марта 1995 г.). Обстоятельств того, что на момент предоставления спорных земельных участков они находились в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлено.

6. Признание прав, возникших до введения современного земельного законодательства

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3:

Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (пункт 1).

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 69:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Вывод СКГД: Спорные земельные участки были поставлены на кадастровый учет 19-20 июля 1995 г. на основании свидетельств о праве пожизненного наследуемого владения, выданных в соответствии с постановлением администрации Хостинского района от 29 декабря 1994 г. Эти свидетельства имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

7. Исковая давность при оспаривании зарегистрированного права

Статья 196 ГК РФ: Общий срок исковой давности составляет три года.

Статья 208 ГК РФ (абзац пятый): В случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22, пункт 57: Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня её внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Вывод СКГД: Суд первой инстанции отказал в применении исковой давности, ссылаясь на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Однако суд не установил обстоятельств владения ответчиком спорными земельными участками. От выяснения этих обстоятельств зависит разрешение вопроса об исковой давности. Данные разъяснения судебными инстанциями не учтены.

8. Требование о признании права отсутствующим как исключительный способ защиты

Статьи 301, 302, 304 ГК РФ: - Статья 301: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. - Статья 302: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путём помимо его воли (пункт 1). - Статья 304: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Постановление Пленума ВС РФ № 10/22, пункт 52: Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.

Вывод СКГД: Суд применил положения статьи 304 ГК РФ, не установив обстоятельств отсутствия у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорными земельными участками. Между тем из установленных обстоятельств следует, что спорные земельные участки приобретены ответчиком по возмездной сделке в 2016 году, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Обстоятельства владения этим земельным участком должны были быть поставлены на обсуждение сторон с предложением представить соответствующие доказательства.

9. Процессуальное распределение бремени доказывания

Статья 56 ГПК РФ (части 1 и 2): - Часть 1: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. - Часть 2: суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вывод СКГД: Из норм процессуального права в совокупности с положениями статьи 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

10. Оценка доказательств и назначение судебной экспертизы

Статья 67 ГПК РФ: Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследов