ВС РФ защитил право собственности добросовестного приобретателя земельного участка от оспаривания прокурором

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: - Внутрисудебный номер: 23RS0058-01-2023-001935-69 - Номер определения ВС РФ: 18-КГ24-340-К4 - Дата: 24 января 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Марьина А.Н. - Судьи: Горшков В.В., Кротова М.В.

Стороны: - Истец (основной иск): Заместитель прокурора Краснодарского края — прокурор г. Сочи, действующий в интересах Российской Федерации (орган публичной власти) - Ответчик (по основному иску): Цыганкова Надежда Николаевна (гражданин) - Истец (встречный иск): Цыганкова Надежда Николаевна (гражданин) - Ответчик (по встречному иску): Российская Федерация в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищно-земельный (спор о праве собственности на земельный участок); защита прав собственника; приобретательная давность; государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца (основной иск): Прокурор просил признать право собственности Цыганковой Н.Н. на земельный участок (кадастровый номер не указан в открытых частях, площадь 460 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид использования «для садоводства», расположенный в садоводческом товариществе) отсутствующим. Правовое основание: земельный участок образован в границах ранее учтённых земель федеральной собственности (Мацестинского участкового лесничества в составе Сочинского национального парка); решение об изъятии земельного участка уполномоченными органами не принималось; следовательно, у первоначального собственника отсутствовали основания для возникновения права собственности, а значит, и у Цыганковой Н.Н. такого права не могло возникнуть.

Возражения ответчика: Цыганкова Н.Н. возражала против удовлетворения иска прокурора и подала встречный иск.

Встречный иск Цыганковой Н.Н.: Требование о признании права собственности на спорный земельный участок в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Основание: наличие оснований для признания истца собственником спорного имущества в силу приобретательной давности.

Решение первой инстанции (Хостинский районный суд г. Сочи, 22 августа 2023 г.): - Основной иск прокурора: удовлетворён — право собственности Цыганковой Н.Н. признано отсутствующим. - Встречный иск: отклонён. - Ключевые мотивы: Суд установил, что земельный участок частично расположен в границах ранее учтённых земель федеральной собственности (Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк); администрация как орган местного самоуправления не имела полномочий по распоряжению им; решение об изъятии земельного участка не принималось. Суд пришёл к выводу о незаконности формирования спорного участка в отсутствие волеизъявления собственника (Российской Федерации). Исковая давность не применена (требования об устранении нарушений права собственности, не связанные с лишением владения).

Постановление апелляции (Краснодарский краевой суд, 5 декабря 2023 г.): Апелляционное определение оставило решение первой инстанции без изменения.

Постановление кассации (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, 28 мая 2024 г.): Определение кассационного суда оставило апелляционное определение без изменения.

Кассационная жалоба Цыганковой Н.Н.: Поставлена задача отмены всех состоявшихся судебных постановлений как незаконных.

Передача в ВС РФ: Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 20 декабря 2024 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта: Спор возник между интересами: 1. Государства (Российской Федерации) — защита государственной собственности на земли особо охраняемых природных территорий (национального парка), которые не должны были отчуждаться в частную собственность без надлежащего решения уполномоченных органов; 2. Частного собственника (Цыганковой Н.Н.) — защита зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельный участок, приобретённого добросовестно по возмездной сделке в 2010 г., опираясь на презумпцию достоверности государственной регистрации.

Конфликт норм и толкований: - Противоречие между принципом презумпции достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 8¹ ГК РФ) и фактическим расположением земельного участка в границах земель особо охраняемой природной территории (по данным лесоустройства 1997 г.); - Вопрос о распределении бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права; - Применимость исковой давности к требованиям об устранении нарушений права собственности, не связанным с лишением владения (ст. 208 ГК РФ); - Надлежащий истец в деле: может ли прокурор выступать от имени Российской Федерации без привлечения соответствующего государственного органа в качестве истца.

Категория проблемы: Материально-правовая (презумпция достоверности регистрации, добросовестность приобретателя, приобретательная давность, исковая давность) и процессуально-правовая (распределение бремени доказывания, назначение судебной экспертизы, надлежащий истец, определение обстоятельств, подлежащих доказыванию).

Почему дело передано на коллегию: Дело содержит существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, требующие единообразного толкования и применения норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, презумпции добросовестности приобретателя, исковой давности и процессуальных правил доказывания.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли суд отменить зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество, опираясь исключительно на заключение заинтересованного специалиста, без назначения судебной экспертизы и без надлежащего доказывания обстоятельств, опровергающих презумпцию достоверности регистрации?

2. Какое распределение бремени доказывания применяется при оспаривании зарегистрированного права собственности: должен ли истец (прокурор) доказать отсутствие права, или ответчик должен доказать наличие своего права?

3. Применяется ли исковая давность к требованиям об устранении нарушений права собственности, не связанным с лишением владения, когда право зарегистрировано в ЕГРН и приобретено добросовестно?

4. Какие обстоятельства должны быть установлены судом при рассмотрении требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, и какова роль суда в определении этих обстоятельств?

5. Может ли прокурор предъявить иск в интересах Российской Федерации без привлечения соответствующего государственного органа в качестве истца в материально-правовых отношениях?

6. Как применяется ст. 14 Федерального закона № 172-ФЗ о переводе земель при конфликте между сведениями в ЕГРН и данными лесоустройства, когда земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что зарегистрированное в ЕГРН право собственности на недвижимое имущество презюмируется действительным и может быть оспорено только в судебном порядке при надлежащем доказывании обстоятельств, опровергающих это право. Обязанность доказать отсутствие зарегистрированного права возлагается на лицо, которое это право оспаривает (в данном случае — на прокурора). Добросовестный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся собственником, пока в суде не доказано обратное. Суд не вправе отменить зарегистрированное право на основании заключения заинтересованного специалиста без надлежащей судебной экспертизы и без установления всех необходимых обстоятельств.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и государственной регистрации

Верховный Суд РФ исходил из положений Конституции РФ: - Ст. 9, ч. 1: земля и природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов; - Ст. 9, ч. 2: земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности; - Ст. 8, ч. 2: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Из этих норм следует, что право частной собственности на земельный участок имеет конституционную защиту наравне с государственной собственностью.

2. Презумпция достоверности государственной регистрации и её правовые последствия

Материальное право (ГК РФ):

• Ст. 130, 131, 141²: земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации;

• Ст. 8¹, п. 1, абз. 2: государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра;

• Ст. 8¹, п. 2: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

• Ст. 8¹, п. 3: зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признаётся таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином;

• Ст. 8¹, п. 6: приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: - Разъяснено, что ст. 8¹ ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от объекта регистрации и вида реестра (ЕГРН, ЕГРЮЛ и т.д.).

Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22): - П. 36: доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств; - П. 52: государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Вывод СКГД: Из приведённых норм следует, что вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

3. Добросовестность приобретателя и её презумпция

Из ст. 8¹, п. 6 ГК РФ и постановления № 10/22 следует: - Покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение.

Применение к фактам дела: Цыганкова Н.Н. приобрела спорный земельный участок у лица (Никольской В.А.), чьё право было зарегистрировано в ЕГРН. Право Цыганковой Н.Н. также зарегистрировано в ЕГРН. При разрешении спора суд обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельного участка, пока не доказано обратное. Обязанность доказать обратное должна была быть возложена на прокурора.

Ошибка нижестоящих судов: Суды поставили зарегистрированное право под сомнение в отсутствие надлежащих оснований, не применив презумпцию добросовестности.

4. Правовой статус земельного участка и применение специальных норм о категориях земель

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: - Ст. 3, п. 1: право пожизненного наследуемого владения земельными участками, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется; - Ст. 3, п. 9: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Признаются действительными свидетельства о праве собственности на землю и государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения, выданные по установленным формам.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: - Ст. 69, ч. 1: права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; - Ст. 69, ч. 4: объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены условные номера в установленном порядке, считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»: - Ст. 14, ч. 3: если в соответствии со сведениями государственного лесного реестра земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами он отнесён к иной категории, принадлежность земельного участка определяется в соответствии со сведениями ЕГРН или правоустанавливающими документами, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 9 данной статьи. Эти правила применяются, если права правообладателя возникли до 1 января 2016 г.; - Ст. 14, ч. 6, п. 1: положения части 3 не распространяются на земельные участки, расположенные в границах особо охраняемых природных территорий.

Применение к фактам дела: Спорный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения Никольскому В.В. в 1994 г. (до введения ЗК РФ). Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения от 4 мая 1994 г. имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРН. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 4 мая 1994 г. и зарегистрирован в ЕГРН как земли населённых пунктов для садоводства.

Суд первой инстанции определил принадлежность земельного участка по данным лесоустройства 1997 г., вопреки сведениям в ЕГРН и правоустанавливающем документе, что нарушило ст. 14, ч. 3 Федерального закона № 172-ФЗ.

Критическое замечание СКГД: Суд не установил факт нахождения спорного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории на момент его предоставления в 1994 г. Обстоятельства того, что на момент предоставления участка Никольскому В.В. он находился в существовавших тогда границах Сочинского национального парка, судом не установлены.

5. Федеральный закон об особо охраняемых природных территориях

Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (вступил в силу 22 марта 1995 г.): - Преамбула: особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны; - Ст. 2, п. 2: различаются категории особо охраняемых природных территорий, в том числе национальные парки.

Вывод СКГД: Поскольку земельный участок был предоставлен в 1994 г., а Федеральный закон № 33-ФЗ вступил в силу 22 марта 1995 г., суд должен был установить, находился ли участок в границах Сочинского национального парка на момент его предоставления. Этого установлено не было.

6. Распределение бремени доказывания при оспаривании зарегистрированного права

Гражданский процессуальный кодекс РФ: - Ст. 56, ч. 1: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; - Ст. 56, ч. 2: суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из норм материального права, подлежащих применению в данном деле, с учётом доводов и возражений сторон.

Вывод СКГД: Из ст. 56 ГПК РФ в совокупности с положениями ст. 8¹ ГК РФ следует, что при оспаривании прокурором зарегистрированного права на недвижимое имущество обязанность доказать обстоятельства, опровергающие оспариваемое право, должна быть возложена на прокурора. Зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.

Ошибка нижестоящих судов: Суд первой инстанции сослался только на заключение специалиста ФГБУ «Сочинский национальный парк», которое является заинтересованным в исходе спора лицом, участвующим в деле. Каких-либо иных объективных данных о принадлежности спорного земельного участка к лесным участкам или землям особо охраняемых территорий суд не привёл.

7. Судебная экспертиза как необходимое средство доказывания

Гражданский процессуальный кодекс РФ: - Ст. 79, ч. 1: при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Различие между заключением специалиста и экспертным заключением: - Ст. 55, 79 ГПК РФ: заключение специалиста не является экспертным заключением. Такие заключения могут быть признаны судом письменными доказательствами, подлежащими оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам гражданского процессуального законодательства.

Ошибка нижестоящих судов: Суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика о назначении землеустроительной судебной экспертизы с целью надлежащей проверки вопроса о наложении границ земельных участков, указав, что оснований не доверять заключению специалиста не имеется. Однако суд не учёл, что заключение специалиста не является экспертным заключением и должно быть оценено в совокупности с другими доказательствами. В нарушение ст. 79 ГПК РФ суд не создал условия для установления фактических обстоятельств дела.

8. Способы защиты права собственности и применение исковой давности

Гражданский кодекс РФ: - Ст. 209: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; - Ст. 301: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения; - Ст. 302, п. 1: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или выбыло из его владения иным путём помимо его воли; - Ст. 304: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения; - Ст. 196: общий срок исковой давности составляет три года; - Ст. 208, абз. 5: в случаях, когда нарушение права истца путём внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Постановление № 10/22, п. 52: - Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; - Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество; - П. 57: течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. Сама по себе запись в ЕГРН не означает, что со дня её внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. К таким искам применяется общий срок исковой давности (три года), если иное не установлено законом. Однако в случаях, когда нарушение права не связано с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Применение к фактам дела: Спорный земельный участок приобретён ответчиком по возмездной сделке в 2010 г., право собственности зарегистр