ВС РФ: реконструкция квартиры с демонтажом фасадной стены требует согласия всех собственников дома

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 41-КГ24-57-К4

Дата: 21 января 2025 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Москаленко Ю.П. - Судьи: Рыженков А.М., Юрьев И.М. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Товарищество собственников недвижимости «[наименование]» (жилья) — юридическое лицо (управляющая организация); Кириченко Дмитрий Александрович — гражданин (собственник помещения в многоквартирном доме) - Ответчик: Круть Дмитрий Владиславович — гражданин (собственник квартир) - Третье лицо (встречный истец): Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону — орган публичной власти

Категория спора: Жилищный спор, связанный с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилого помещения в многоквартирном доме; защита прав собственников помещений в многоквартирном доме; вопросы распоряжения общим имуществом дома.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

Товарищество собственников недвижимости и Кириченко Д.А. (собственник квартиры 155) обратились с иском к Крутю Д.В. о возложении обязанности привести жилое помещение (квартиры 6 и 6а) в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, переустройства и перепланировки.

Правовое основание: Истцы ссылались на то, что ответчик произвел реконструкцию квартиры 6 путем: - демонтажа и расширения жилого помещения за счет площади балконов; - изменения конфигурации стен фасада многоквартирного дома; - демонтажа элементов системы отопления; - раздела квартиры 6 на две отдельные квартиры (6 и 6а); - присоединения холодных помещений (балконов) к жилым помещениям.

Истцы утверждали, что реконструкция произведена без согласования с органом местного самоуправления и без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, что привело к уменьшению общего имущества дома. Требовали взыскать судебную неустойку в размере 2000 руб. за каждый день просрочки.

Возражения ответчика:

Круть Д.В. подал встречный иск к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в реконструированном виде и признании квартир 6 и 6а изолированными. Ответчик утверждал, что: - реконструкция выполнена в соответствии с требованиями строительных и санитарных норм; - переустройство и перепланировка не нарушают прав других собственников и не создают угрозы жизни и здоровью; - общедомовое имущество не пострадало; - предпринимались действия по легализации реконструированного помещения (акт приемки от 26 ноября 2017 г., распоряжение администрации Кировского района от 24 сентября 2017 г. № 298).

Решение суда первой инстанции (Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону, 31 октября 2023 г.):

• Отказано в удовлетворении исковых требований ТСН и Кириченко Д.А.
• Удовлетворены встречные исковые требования Крутя Д.В.: квартира 6 сохранена в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде; квартиры 6 и 6а признаны изолированными.

Мотивы: Суд исходил из того, что перепланировка согласована с органом местного самоуправления, произведена в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, не создает угрозы жизни и здоровью, не нарушает прав других собственников.

Постановление апелляции (Ростовский областной суд, 28 февраля 2024 г.):

• Отменено решение суда первой инстанции.
• Принято новое решение об удовлетворении исковых требований Кириченко Д.А. о приведении квартир 6 и 6а в первоначальное состояние с детальным описанием необходимых работ (демонтаж части перекрытия, восстановление лестницы, демонтаж перегородок, восстановление системы отопления и т.д.).
• Установлена судебная неустойка в размере 100 руб. за каждый день просрочки.
• Отказано в удовлетворении встречного иска Крутя Д.В.
• ТСН отказалась от иска; производство по иску ТСН прекращено.

Мотивы апелляции: Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и ст. 222 ГК РФ, пришел к выводу, что Круть Д.В. самовольно произвел реконструкцию, в результате чего произошло уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома. Поскольку согласия всех собственников получено не было, спорные объекты подлежат приведению в первоначальное состояние.

Постановление кассации (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, 4 июня 2024 г.):

• Отменено апелляционное определение в части удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска.
• Оставлено в силе решение суда первой инстанции (об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска).

Мотивы кассации: Кассационный суд исходил из того, что реконструкция произведена в пределах границ квартиры без присоединения общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем согласия всех собственников не требовалось. Суд указал, что апелляция не конкретизировала, какие места общего пользования присоединены, и не учла действия собственника по легализации помещения.

Кассационная жалоба в ВС РФ:

Кириченко Д.А. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой на определение Четвертого кассационного суда, поставив вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: 1. Собственника отдельного помещения (Крутя Д.В.), который произвел реконструкцию квартиры, расширив ее за счет присоединения балконов и разделив на две отдельные квартиры; 2. Других собственников помещений в многоквартирном доме (в лице ТСН и Кириченко Д.А.), которые утверждают, что реконструкция произведена без их согласия и привела к уменьшению общего имущества дома.

Конфликт норм и толкований:

• Позиция суда первой инстанции и кассации: Реконструкция произведена в пределах границ квартиры без присоединения общего имущества; согласия всех собственников не требовалось; действия собственника по легализации подтверждают добросовестность.

• Позиция апелляции: Реконструкция привела к уменьшению общего имущества (демонтаж части фасадной стены, остекление балконов, изменение фасада дома); требуется согласие всех собственников в соответствии с ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Категория проблемы: Материально-правовая (толкование и применение норм жилищного и гражданского права о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит существенные разногласия между судебными инстанциями по вопросу о том, что следует считать присоединением общего имущества при реконструкции квартиры и требует ли такая реконструкция согласия всех собственников. Это вопрос принципиального значения для практики рассмотрения жилищных споров.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Требует ли реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, сопровождающаяся демонтажом части фасадной стены (ограждающей несущей конструкции), остеклением и утеплением балконов, изменением внешнего облика фасада дома, согласия всех собственников помещений в доме?

2. Входят ли балконные плиты, ограждающие несущие и ненесущие конструкции фасада многоквартирного дома в состав общего имущества, распоряжение которым требует согласия всех собственников?

3. Может ли кассационный суд переоценивать доказательства, установленные судом апелляционной инстанции, и отменять апелляционное определение на основании иной оценки доказательств без указания на нарушения норм об оценке доказательств?

4. Является ли согласование реконструкции с органом местного самоуправления и наличие акта приемки достаточным основанием для признания реконструкции законной, если она произведена без согласия всех собственников помещений в доме?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ встал на позицию апелляционного суда, признав, что реконструкция жилого помещения, сопровождающаяся демонтажом части фасадной стены (ограждающей несущей конструкции), остеклением и утеплением балконов, присоединением холодных помещений к жилым помещениям и изменением внешнего облика фасада многоквартирного дома, влечет уменьшение общего имущества многоквартирного дома и требует согласия всех собственников помещений в доме в соответствии с ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Кассационный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, переоценив доказательства и не дав правовой оценки установленным апелляцией обстоятельствам.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой статус балконов и ограждающих конструкций как общего имущества многоквартирного дома

Применённые нормы материального права:

• Пункт 1 ст. 246 ГК РФ: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

• Пункт 1 ст. 290 ГК РФ: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности «несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения».

• Пункт 3 части 1 ст. 36 ЖК РФ: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

• Пункт 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491): В состав общего имущества включаются «крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)».

Вывод СКГД: Балконные плиты, ограждающие несущие и ненесущие конструкции фасада многоквартирного дома входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений.

2. Требование согласия всех собственников при уменьшении общего имущества

Применённые нормы материального права:

• Часть 2 ст. 36 ЖК РФ: «Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме».

• Часть 3 ст. 36 ЖК РФ: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».

• Часть 2 ст. 40 ЖК РФ: «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вывод СКГД: Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, влекущих присоединение к реконструированному помещению части общего имущества или уменьшение общего имущества. Надлежащим подтверждением такого согласия является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

3. Фактическое уменьшение общего имущества в данном деле

Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства (на основе судебной экспертизы):

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Алгоритм-Лаборатория экспертных решений» от 4 августа 2023 г. № 017Э:

• Крутем Д.В. произведена реконструкция фасада многоквартирного жилого дома;
• Демонтирована часть фасадной самонесущей стены, что относится к общедомовому имуществу;
• Произведено объединение утепленных помещений балконов с помещениями жилых комнат и кухонь;
• Произведено остекление лоджий;
• Изменены (затронуты) следующие конструктивные элементы и инженерные системы общедомового имущества:
• Фасад здания (внешний облик) многоквартирного дома — выполнено остекление лоджий, демонтирована часть фасадной самонесущей стены;
• Инженерные системы многоквартирного дома (вентиляция, отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение);
• Планировка квартир 6 и 6а не соответствует изначальной технической документации (техническому паспорту от 2013 года) и проектной документации на многоквартирный дом;
• В материалах дела отсутствует полученное в установленном порядке согласие всех сособственников многоквартирного дома на проведение работ по реконструкции путем присоединения к каждой из квартир изначально холодных помещений балконов, устройства ограждающих фасадных конструкций с их утеплением и подключения образованной таким образом дополнительной жилой площади к общедомовой системе отопления.

Вывод СКГД: На основании представленных сторонами доказательств в порядке ст. 56, 57 ГПК РФ и при соблюдении принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства судом апелляционной инстанции установлены обстоятельства уменьшения общего имущества многоквартирного дома в результате выполненных работ. Проведение реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения, влекущих уменьшение общего имущества, возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Критика позиции кассационного суда: нарушение норм процессуального права

Применённые нормы процессуального права:

• Часть 1 ст. 379 ГПК РФ: Кассационный суд проверяет законность судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального и процессуального права, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

• Часть 3 ст. 390 ГПК РФ: Кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

• Абзац второй части 1 ст. 327.1 ГПК РФ: Апелляционный суд наделен полномочиями по переоценке доказательств.

• Статья 379.7 ГПК РФ: Иная, отличная от произведенной судом первой инстанции, оценка доказательств судом апелляционной инстанции сама по себе не является основанием для отмены апелляционного определения кассационным судом.

Выявленные нарушения:

1. Кассационный суд поддержал оценку доказательств суда первой инстанции, не указав при этом, в чем заключаются нарушения норм об оценке доказательств со стороны суда апелляционной инстанции.

2. Кассационный суд не дал правовой оценки установленным апелляцией обстоятельствам (демонтаж части фасадной стены, остекление балконов, изменение фасада дома, отсутствие согласия всех собственников).

3. Кассационный суд не указал, в чем состоит ошибочность выводов апелляции о том, что реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации и не соответствует имеющемуся в материалах дела проекту перепланировки и акту приемки.

4. Кассационный суд не учел обязанность направить дело на новое рассмотрение, если нижестоящим судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Вывод СКГД: Оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции. Несогласие с оценкой доказательств судами первой или апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

5. Вопрос о согласовании с органом местного самоуправления и легализации

Применённые нормы материального права:

• Пункт 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: Реконструкция объекта капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст. 51-55 ГрК РФ.

Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства:

• Реконструкция квартиры 6 в доме произведена в отсутствие разрешительной документации, что подтверждается ответом администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 9 марта 2023 г. (согласно которому решение о согласовании переустройства и перепланировки администрацией не принималось).

• Произведенная Крутем Д.В. реконструкция жилого помещения не соответствует имеющемуся в материалах дела проекту перепланировки, выполненному ПТАМ «Ромадин СВ.», и акту приемки завершенного переустройства и перепланировки квартиры 6 от 26 ноября 2017 г.

Вывод СКГД: Согласование с органом местного самоуправления и наличие акта приемки не могут служить основанием для признания реконструкции законной, если она произведена без согласия всех собственников помещений в доме на уменьшение общего имущества. Кроме того, кассационный суд не дал правовой оценки этим обстоятельствам, что является существенным нарушением норм материального права.

6. Принципы, применённые СКГД

• Принцип добросовестности: Действия собственника по попытке легализации (акт приемки, согласование с архитектором) не могут служить основанием для игнорирования требования о согласии всех собственников на уменьшение общего имущества.

• Принцип защиты прав собственников: Права других собственников помещений в доме на общее имущество должны быть защищены путем требования согласия всех собственников при его уменьшении.

• Принцип соразмерности: Изменение внешнего облика фасада дома, демонтаж части фасадной стены, остекление балконов — это существенные изменения, затрагивающие интересы всех собственников.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Ошибки суда первой инстанции (Ворошиловский районный суд)

1. Неправильное применение норм материального права: Суд исходил из того, что согласование с органом местного самоуправления и соответствие строительным нормам являются достаточным основанием для признания реконструкции законной, не учитывая требование ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ о согласии всех собственников при уменьшении общего имущества.

2. Неправильная квалификация фактических обстоятельств: Суд не установил, что реконструкция привела к демонтажу части фасадной стены (ограждающей несущей конструкции), остеклению и утеплению балконов, что является уменьшением общего имущества.

3. Существенность нарушения: Данное нарушение повлияло на исход дела, так как привело к отказу в удовлетворении иска о приведении помещения в первоначальное состояние.

Ошибки кассационного суда (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции)

1. Переоценка доказательств в нарушение ст. 390 ГПК РФ: Кассационный суд поддержал оценку доказательств суда первой инстанции, не указав на нарушения норм об оценке доказательств со стороны апелляции. Это прямо запрещено ст. 379.7 ГПК РФ.

2. Отсутствие правовой оценки установленных апелляцией обстоятельств: Кассационный суд не дал правовой оценки выводам апелляции о том, что: - реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации; - произведенная реконструкция не соответствует имеющемуся в материалах дела проекту и акту приемки; - отсутствует согласие всех собственников на уменьшение общего имущества.

3. Неправильное толкование норм материального права: Кассационный суд исходил из того, что реконструкция произведена в пределах границ квартиры без присоединения общего имущества, не учитывая, что демонтаж части фасадной стены, остекление и утепление балконов, изменение фасада дома — это присоединение и уменьшение общего имущества.

4. Нарушение процессуального порядка: Кассационный суд не направил дело на новое рассмотрение, хотя нижестоящим судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора (в частности, конкретные элементы общего имущества, затронутые реконструкцией).

5. Существенность нарушений: Все указанные нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменено определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2024 г. в части отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 февраля 2024 г. об удовлетворении первоначального иска Кириченко Д.А., отказе в