ВС отменил признание права собственности на магазин, возведённый как жилой дом

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 44-КГ26-4-К7

Дата: 26 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкина В.А. - Судьи: Горшков В.В., Киселёв А.П. (докладчик)

Стороны: - Истец по первоначальному иску: администрация Индустриального района г. Перми (орган публичной власти) - Ответчики по первоначальному иску / Истцы по встречному иску: - Бастрикова Виктория Маратовна (гражданин) - Бастриков Станислав Александрович (гражданин) - Бастриков Владислав Александрович (гражданин) - Бастриков Ян Александрович (гражданин) - Трунова Наталья Юрьевна (законный представитель несовершеннолетних Бастрикова Никиты Александровича и Бастрикова Захара Александровича) - Ответчики по встречному иску: администрация Индустриального района г. Перми, администрация г. Перми (органы публичной власти) - Кассант: Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми (орган публичной власти)

Категория спора: жилищно-градостроительный спор о признании самовольной постройкой и сносе здания; встречный спор о сохранении здания и признании права собственности.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Исковые требования и возражения

Администрация Индустриального района г. Перми обратилась в суд с требованием: - признать трёхэтажное здание общей площадью 847,8 кв.м (кадастровый номер не указан в открытой части) самовольной постройкой; - обязать ответчиков в течение 30 дней за свой счёт снести здание; - в случае неисполнения предоставить администрации право самостоятельного исполнения с отнесением расходов на ответчиков; - взыскать неустойку в размере 1000 рублей за каждый день просрочки.

Основание иска: здание возведено без разрешительной документации, с нарушением вида разрешённого использования земельного участка (зона Ж-4 предусматривает жилую застройку, а объект использовался как магазин).

Встречный иск ответчиков содержал требования: - сохранить здание в реконструированном состоянии; - признать право собственности на здание.

Возражения ответчиков: здание расположено в границах принадлежащего им земельного участка; реконструкция произведена в соответствии с разработанной проектной документацией; объект соответствует строительным, градостроительным и пожарным нормам; не создаёт угрозу жизни и здоровью; собственники принимали меры к легализации (обращались с заявлением о переводе в нежилое помещение).

Решение суда первой инстанции (4 октября 2024 г.)

Резолюция: в удовлетворении исковых требований администрации отказано; встречные исковые требования удовлетворены.

Ключевые мотивы: - спорный объект расположен в пределах границ земельного участка, принадлежащего ответчикам; - разрешённое использование участка позволяет размещение нежилого здания; - объект не создаёт угрозу жизни и здоровью; - при возведении/реконструкции существенных нарушений градостроительных и строительных норм не допущено; - имеются документы по разработке проектной документации; - реконструкция произведена в границах принадлежащего участка; - кадастровым инженером подготовлен технический план на реконструированный объект; - здание соответствует градостроительным, строительным и экологическим нормам.

Признано право собственности: - за Бастриковой В.М. — 1/2 доля; - за Бастриковым С.А., В.А., Я.А., Н.А., З.А. — по 1/10 доли каждому.

Апелляционное определение (14 мая 2025 г.)

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда оставила решение первой инстанции без изменения, согласившись с выводом об отсутствии оснований для сноса и необходимости сохранения объекта с признанием права собственности. Указала на то, что владельцы принимали меры к легализации и изменению вида разрешённого использования.

Кассационное определение (24 сентября 2025 г.)

Определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции оставило судебные постановления без изменения.

Кассационная жалоба в ВС РФ

Кассант (Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми) поставил вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений как незаконных.

Определением судьи ВС РФ Марьина А.Н. от 13 апреля 2026 г. жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании СКГД.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - публичного интереса (органов местного самоуправления) в соблюдении градостроительного законодательства, правового режима земельных участков, предотвращении незаконного строительства; - частного интереса (собственников) в сохранении возведённого объекта и признании права собственности на него.

Конкретный конфликт норм и толкований: 1. Является ли здание самовольной постройкой при наличии нескольких признаков: отсутствие разрешительной документации; возведение первоначально как жилого дома в упрощённом порядке; последующая реконструкция в нежилое здание коммерческого назначения; расположение на земельных участках с различными видами разрешённого использования (один — жилая застройка, другой — социальная помощь)? 2. Может ли быть признано право собственности на самовольную постройку, если собственники принимали меры к легализации, но объект соответствует строительным нормам? 3. Является ли процедура перевода жилого помещения в нежилое способом обхода требований Градостроительного кодекса при возведении объектов коммерческого назначения?

Категория проблемы

Материально-правовая (применение норм ГК РФ о самовольной постройке, ЖК РФ о переводе помещений, ГрК РФ о строительстве и реконструкции) с элементами межотраслевой (взаимодействие гражданского, жилищного и градостроительного права).

Причина передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью уточнения применения норм о самовольной постройке в контексте недавно принятого Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 и выявленного нарушения нижестоящими судами принципа соблюдения правового режима земельного участка, а также в связи с вопросом о допустимости использования процедуры перевода жилого помещения в нежилое как способа обхода требований градостроительного законодательства.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Является ли здание самовольной постройкой, если оно возведено первоначально как жилой дом в упрощённом порядке без разрешительной документации, а затем реконструировано в нежилое здание коммерческого назначения без надлежащего соблюдения требований Градостроительного кодекса РФ?

2. Может ли быть признано право собственности на такую постройку, если она расположена на земельных участках с различными видами разрешённого использования, один из которых (зона Ж-4) предусматривает жилую застройку, а объект используется как магазин?

3. Является ли процедура перевода объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание способом обхода требований Градостроительного кодекса РФ при возведении объектов капитального строительства коммерческого назначения?

4. Какие критерии должны применяться судами при оценке добросовестности поведения собственников при возведении и реконструкции объекта, претендующего на признание права собственности на самовольную постройку?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ занял позицию, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права при применении положений о самовольной постройке. Суды не учли, что объект капитального строительства возведён без надлежащего контроля уполномоченных органов, зарегистрирован как жилой дом, а затем переведён в нежилое здание коммерческого назначения, что может являться способом обхода требований Градостроительного кодекса. Кроме того, объект расположен на земельных участках с различными видами разрешённого использования, что нарушает правовой режим земельного участка. Судами не проведено надлежащего исследования соответствия объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам коммерческого назначения.

B. Развёрнутое обоснование

1. Определение самовольной постройки и её признаки

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 1: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные: - на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или - на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, или - возведённые без получения необходимых согласований, разрешений, или - с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (пункт 2): - самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: - возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; - возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта на дату начала возведения и на дату выявления постройки; - возведение без получения необходимых согласований, разрешений, если требование о получении установлено на дату начала возведения и действует на дату выявления; - возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы установлены на дату начала возведения и действуют на дату выявления.

Обзор судебной практики по делам о самовольном строительстве (утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г., пункт 11): - к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие разрешений) или содержательное (нарушение норм и правил).

Вывод СКГД: в данном деле имеются признаки самовольной постройки: - формальное нарушение: отсутствие разрешения на строительство/реконструкцию; - содержательное нарушение: нарушение вида разрешённого использования земельного участка (зона Ж-4 предусматривает жилую застройку, а объект используется как магазин).

2. Условия признания права собственности на самовольную постройку

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 3: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (пункт 43): - признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Там же (пункт 43): - если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых согласований, разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры, иск подлежит удовлетворению. - при установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности (статья 10 ГК РФ).

Вывод СКГД: в данном деле условие о наличии прав на строительство данного объекта не соблюдено, так как земельный участок имеет вид разрешённого использования, не допускающий размещение магазина (коммерческого объекта). Кроме того, поведение собственников может быть квалифицировано как недобросовестное: они возвели здание как жилой дом в упрощённом порядке, а затем переквалифицировали его в нежилое коммерческое здание.

3. Правовой режим земельного участка и его соблюдение

Применённые нормы: - Статья 222 ГК РФ, пункт 2: самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

• Статья 264 ГК РФ, пункт 2: правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором.

• Земельный кодекс РФ, статья 41: при разрешении споров судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности участка к определённой категории земель и его разрешённого использования, а также специальных требований законодательства.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (пункт 18): - при разрешении споров о самовольных постройках судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности участка к определённой категории земель и его разрешённого использования, а также специальных требований законодательства.

Там же (пункт 19): - возведение постройки с нарушением вида разрешённого использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

Вывод СКГД: нижестоящие суды не учли, что объект расположен на двух земельных участках с различными видами разрешённого использования: - участок с кадастровым номером 59:01:4413841:306 — вид разрешённого использования «оказание социальной помощи населению»; - участок (второй) — вид разрешённого использования «отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи)» (жилая застройка, зона Ж-4).

Размещение магазина (коммерческого объекта) на участке с видом разрешённого использования «жилая застройка» нарушает правовой режим земельного участка.

4. Объект индивидуального жилищного строительства и его реконструкция

Применённые нормы: - Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 39: объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более двадцати метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

• Жилищный кодекс РФ, статья 16: определение объекта индивидуального жилищного строительства (аналогично).

• Градостроительный кодекс РФ, статья 1, подпункт 4: реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, замена и восстановление несущих конструкций.

• Градостроительный кодекс РФ, статья 51: для строительства объекта индивидуального жилищного строительства в настоящее время не требуется получения разрешения на строительство (за исключением случаев, установленных статьёй 51), необходимо направить уведомление о планируемом строительстве.

• Там же: отсутствие требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации.

Вывод СКГД: спорное здание первоначально возведено как объект индивидуального жилищного строительства в упрощённом порядке (без разрешения на строительство, на основании декларации об объекте недвижимости). Однако при переводе такого объекта в нежилое здание коммерческого назначения требуется соблюдение иного порядка, предусмотренного для объектов капитального строительства нежилого назначения, включая подготовку разрешительной документации и проведение экспертизы.

5. Перевод жилого помещения в нежилое

Применённые нормы: - Гражданский кодекс РФ, статья 288, пункт 1: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением.

• Там же, пункт 3: размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

• Жилищный кодекс РФ, статья 22, часть 1: перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое допускается с учётом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

• Жилищный кодекс РФ, статья 24, пункт 3, часть 1: несоблюдение условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения.

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025) (утв. Президиумом ВС РФ 22 декабря 2025 г.): - процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощённом порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований Градостроительного кодекса РФ.

Вывод СКГД: в данном деле собственники использовали процедуру перевода жилого помещения в нежилое как способ обхода требований Градостроительного кодекса. Здание было возведено в упрощённом порядке как жилой дом, а затем переведено в нежилое коммерческое здание без надлежащего соблюдения требований к объектам капитального строительства нежилого назначения.

6. Исследование соответствия объекта строительным нормам при переводе в нежилое здание

Вывод СКГД: поскольку спорное здание возведено без подготовки разрешительной документации (то есть без контроля уполномоченных органов), право собственности зарегистрировано как на жилое здание, то при переводе такого объекта в нежилое здание требуется исследование вопроса о соответствии данного объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учётом их использования неограниченным кругом лиц.

Нижестоящие суды ограничились анализом экспертных заключений о соответствии объекта строительным нормам, но не провели надлежащего исследования соответствия объекта требованиям, предъявляемым к нежилым объектам коммерческого назначения при их возведении в соответствии с разрешительной документацией.

7. Отказ администрации в переводе помещения

Установленный факт: администрация Индустриального района г. Перми 28 декабря 2023 г. отказала в переводе жилого помещения в нежилое в связи с: - подачей документов в неуполномоченный орган; - обременением права собственности правами третьих лиц.

Кроме того, приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 29 ноября 2021 г. № 31-02-1-4-1947 собственникам отказано в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка — «магазины» в зоне Ж-4.

Вывод СКГД: отказ администрации в переводе помещения и в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования подтверждает, что собственники не предприняли надлежащих мер для легализации объекта в соответствии с требованиями законодательства.

8. Принципы добросовестности и разумности

Применённая норма: - Гражданский кодекс РФ, статья 10: при осуществлении прав граждане и юридические лица не должны допускать злоупотребления правом.

Постановление Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 (пункт 43): - признание права собственности на самовольную постройку может быть отказано при установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, обращение за разрешением лишь для вида, действие в обход закона).

Вывод СКГД: поведение собственников может быть квалифицировано как недобросовестное, так как они: - возвели здание как жилой дом в упрощённом порядке без разрешительной документации; - затем реконструировали его в нежилое коммерческое здание; - использовали процедуру перевода жилого помещения в нежилое как способ обхода требований Градостроительного кодекса; - получили отказ администрации в переводе помещения и в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение критериев самовольной постройки: - Суды первой инстанции и апелляции исходили из того, что объект расположен в пределах границ земельного участка, принадлежащего ответчикам, и что разрешённое использование участка позволяет размещение нежилого здания. - Ошибка: суды не учли, что объект расположен на двух земельных участках с различными видами разрешённого использования, один из которых (зона Ж-4) предусматривает жилую застройку, а не коммерческие объекты. Это нарушает правовой режим земельного участка в смысле статьи 264 ГК РФ и пункта 18 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44.

2. Неправильное применение условий признания права собственности на самовольную постройку: - Суды удовлетворили встречный иск о признании права собственности, исходя из того, что объект соответствует строительным нормам и не создаёт угрозу жизни и здоровью. - Ошибка: суды не проверили первое условие статьи 222 ГК РФ, пункт 3 — наличие у собственников прав, допускающих строительство на земельном участке данного объекта. Поскольку вид разрешённого использования участка (зона Ж-4) не допускает размещение магазина, это условие не соблюдено.

3. Неправильная оценка добросовестности поведения собственников: - Суды указали на то, что собственники принимали меры к легализации (обращались с заявлением о переводе в нежилое помещение, разработали проектную документацию). - Ошибка: суды не учли, что администрация отказала в переводе помещения и в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования. Кроме того, суды не оценили поведение собственников как недобросовестное в смысле пункта 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 — использование процедуры перевода жилого помещения в нежилое как способа обхода требований Градостроительного кодекса.

4. Неправильное применение норм о переводе жилого помещения в нежилое: - Суды не учли, что процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода требований Градостроительного кодекса (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025)). - Ошибка: суды не провели надлежащего исследования соответствия объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам коммерческого назначения при их возведении в соответствии с разрешительной документацией.

5. Неправильное применение норм о разрешительной документации: - Суды указали на наличие проектной документации, разработанной собственниками. - Ошибка: суды не учли, что для объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ. Отсутствие такого разрешения является формальным признаком самовольной постройки.

Существенность нарушений

Указанные нарушения являются существенными в смысле статьи 390 ГПК РФ, так как они: - непосредственно повлияли на исход дела (суды удовлетворили встречный иск о признании права собственности и отказали в сносе здания); - без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных публичных интересов (соблюдение правового режима земельного участка, соблюдение требований Градостроительного кодекса); - касаются применения норм материального права, а не процессуального.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - решение Индустриального районного суда г. Перми от 4 октября 2024 г.; - апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 мая 2025 г.; - определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 сентября 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: в суд первой инстанции (Индустриальный районный суд г. Перми).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД устанавливает чёткие критерии применения норм о самовольной постройке в контексте объектов индивидуального жилищного строительства, переведённых в нежилые здания коммерческого назначения. Нижестоящие суды должны:

• Проверять все условия статьи 222 ГК РФ, пункт 3 при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, в том числе наличие у собственников прав, допускающих строительство данного объекта на земельном участке;

• Учитывать правовой режим земельного участка, определяемый его категорией и видом разрешённого использования, при оценке наличия признаков самовольной постройки;

• Исследовать соответствие объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам коммерческого назначения, при переводе жилого помещения в нежилое;

• Оценивать добросовестность поведения собственников в соответствии с пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, в том числе наличие попыток обхода требований Градостроительного кодекса;

• Не допускать использование процедуры перевода жилого помещения в нежилое как способа обхода требований Градостроительного кодекса при возведении объектов капитального строительства коммерческого назначения.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита публичного интереса (органов местного самоуправления и государства) в соблюдении: - правового режима земельных участков; - требований Градостроительного кодекса при возведении и реконструкции объектов капитального строительства; - видов разрешённого использования земельных участков.

Ограничивается защита частного интереса собственников, которые пытаются использовать процедуру перевода жилого помещения в нежилое как способ обхода требований законодательства о градостроительной деятельности.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет позиции, сформированные в:

• Постановлении Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 — определение признаков самовольной постройки, условия признания права собственности, оценка добросовестности поведения;

• Обзоре судебной практики ВС РФ по делам о самовольном строительстве (утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.) — разграничение частноправовых и публично-правовых нарушений;

• Обзоре судебной практики ВС РФ № 4 (2025) — недопустимость использования процедуры перевода жилого помещения в нежилое как способа обхода требований Градостроительного кодекса.

Определение также согласуется с принципами, установленными в: - Гражданском кодексе РФ, статья 10 — запрет на злоупотребление правом; - Земельном кодексе РФ, статья 41 — соблюдение правового режима земельного участка; - Жилищном кодексе РФ, статья 22 — соблюдение требований при переводе помещений.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени

Определение СКГД уточняет распределение бремени доказывания:

• На истца (администрацию) возлагается бремя доказывания наличия признаков самовольной постройки (отсутствие разрешения, нарушение вида разрешённого использования, нарушение норм и правил);

• На ответчика (собственника) возлагается бремя доказывания:

• наличия прав, допускающих строительство данного объекта на земельном участке (в смысле статьи 222 ГК РФ, пункт 3);
• соответствия объекта установленным требованиям на день обращения в суд;
• того, что сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью;
• добросовестности своего поведения (принятия надлежащих мер к получению разрешений, отсутствия попыток обхода закона).

Стандарт доказывания: при оценке добросовестности поведения собственников суды должны применять стандарт явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44). Однако в данном деле наличие отказа администрации в переводе помещения и в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования может свидетельствовать о недобросовестности.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Реконструкция жилых зданий в нежилые объекты (офисы, торговые центры, складские помещения) — требуется проверка соответствия вида разрешённого использования земельного участка и соблюдение требований Градостроительного кодекса;

• Возведение объектов капитального строительства в упрощённом порядке (как объектов индивидуального жилищного строительства) с последующей переквалификацией в нежилые объекты — требуется исследование соответствия объекта требованиям, предъявляемым к нежилым объектам;

• Использование процедур перевода помещений как способа обхода требований законодательства о градостроительной деятельности — суды должны оценивать добросовестность поведения собственников и наличие попыток обхода закона;

• Размещение объектов на земельных участках с различными видами разрешённого использования — требуется проверка соответствия объекта правовому режиму каждого из участков;

• Оценка добросовестности поведения при возведении самовольных построек — суды должны учитывать не только наличие попыток получения разрешений, но и результаты этих попыток (получение отказа администрации).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 26 мая 2026 г. № 44-КГ26-4-К7 является важным прецедентом, уточняющим применение норм о самовольной постройке в контексте объектов индивидуального жилищного строительства, переведённых в нежилые здания коммерческого назначения. Определение подчёркивает необходимость соблюдения правового режима земельного участка, требований Градостроительного кодекса и принципа добросовестности при оценке возможности признания права собственности на самовольную постройку. Нижестоящие суды должны проводить комплексное исследование всех условий статьи 222 ГК РФ, пункт 3, включая проверку соответствия вида разрешённого использования земельного участка и соблюдение требований к объектам капитального строительства нежилого назначения.