I. Размещение сооружений связи без предоставления земельного участка
Позиция 1. Размещение на публичном земельном участке сооружений связи, возведение которых не требует разрешения на строительство, может осуществляться на основании разрешения уполномоченного органа без предоставления земельных участков и установления сервитута.
Антенно-мачтовые сооружения высотой до 50 м, предназначенные для размещения средств связи, не требуют разрешения на строительство (п. 45 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1300 линии связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, отнесены к объектам, размещаемым без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
Примечание № 2 к классификатору видов разрешённого использования земельных участков предусматривает, что размещение антенно-мачтовых сооружений допустимо на земельных участках с любым видом разрешённого использования, кроме случаев, когда федеральным законом установлено иное.
Позиция 1.1. Уполномоченный орган вправе и обязан выдать разрешение на размещение сооружений связи на публичных землях с учётом нормативных правовых актов, устанавливающих правила размещения на определённом расстоянии от жилых домов и социальных объектов (например, правила благоустройства населённого пункта).
II. Заключение и изменение договоров аренды для строительства
Позиция 2. Вид разрешённого использования публичного земельного участка, предоставленного по договору аренды для строительства конкретного объекта недвижимости, не подлежит изменению в целях строительства иного объекта.
Арендатор, в отличие от собственника, ограничен не только актами, определяющими правовой режим участка, но и условиями договора аренды, включая целевое использование. Изменение цели использования земельного участка невозможно без внесения изменений в договор. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от администрации изменить вид разрешённого использования по своему выбору.
Нахождение публичного земельного участка в определённой зоне само по себе не означает, что арендатор может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешённого использования без волеизъявления собственника. Утверждение правил землепользования и застройки не влечёт возникновение обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды.
Позиция 3. Лицо, начавшее строительство объекта недвижимости в установленном законом порядке до изменения градостроительной документации, вправе завершить строительство и в дальнейшем использовать объект и земельный участок в соответствии с ранее установленным видом разрешённого использования.
Из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и частей 8–10 статьи 36 ГрК РФ следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведённые до утверждения градостроительных регламентов, и земельные участки под ними могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешённого использования, за исключением случаев, если использование опасно для жизни, здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.
Если земельный участок был предоставлен для строительства определённого объекта, арендатор получил разрешение на строительство и возвел объект незавершённого строительства, он вправе получить разрешение на строительство и завершить объект в соответствии с прежним видом разрешённого использования.
Позиция 4. Уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок лицу, правомерно осуществившему строительство объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке, но до истечения срока аренды не получившему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с прекращением договора аренды.
Если заявитель завершил строительство объекта (что подтверждается заключением главного управления государственного строительного надзора), у публичного собственника отсутствует право на изъятие правомерно возведённого объекта. Истечение срока действия договора аренды на момент обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию не свидетельствует о самовольном строительстве и не может быть основанием для отказа в выдаче разрешения.
Действия уполномоченных органов, отказавших в заключении договора аренды со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, а в выдаче разрешения со ссылкой на отсутствие договора аренды, не могут быть признаны разумными и обеспечивающими баланс публичных и частных интересов.
Позиция 5. Существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключённого на срок более пяти лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Существенным признаётся нарушение договора, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При рассмотрении требования о расторжении договора аренды необходимо учитывать, устранил ли арендатор нарушение в разумный срок.
