КС разъяснил: штраф 5% за нарушение прав участников долевого строительства не применяется к отношениям, возникшим до 1 сентября 2024 года

I. РЕКВИЗИТЫ АКТА

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 24-П от 14 апреля 2026 года

Заявители: граждане Виктор Вадимович Струкалин и Алексей Викторович Хлебнов (физические лица — участники долевого строительства)

Повод и основание к рассмотрению: жалобы граждан В.В. Струкалина и А.В. Хлебнова на предмет обнаружившейся неопределённости в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации оспариваемых положений (статья 125, пункт «а» части 4 Конституции РФ; статьи 36, 47, 74, 86, 96, 97 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации»)

Оспариваемые нормы: - Часть 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ) — устанавливает штраф в размере 5% от присужденной судом суммы при удовлетворении требований гражданина-участника долевого строительства, если требования не удовлетворены добровольно - Статья 2 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ — предусматривает применение новых норм части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона № 214-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней) за период со дня вступления в силу этого закона по договорам, заключённым до его вступления - Пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» — устанавливает с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года включительно, что размер процентов, неустойки (штрафа, пени) исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, но не выше ставки на 1 июля 2023 года

II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ

Дело В.В. Струкалина

Гражданин В.В. Струкалин заключил договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних нужд. Он предъявил к застройщику требования о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки и компенсации морального вреда.

Судебная история: - Заочным решением Лыткаринского городского суда Московской области от 16 января 2024 года иск частично удовлетворён. Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» (штраф 50% от присужденной суммы), снизил размер штрафа до 50 000 руб., сочтя первоначальный размер явно несоразмерным. - Определением Московского областного суда от 15 января 2025 года и определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 марта 2025 года решение отменено в части штрафа. Апелляционный суд, применяя часть 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 266-ФЗ (5% штраф), взыскал штраф в размере 93 649,04 руб., отклонив вывод суда первой инстанции о необоснованности снижения суммы.

Конституционная жалоба: В.В. Струкалин оспаривает применение части 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ с обратной силой к правоотношениям, возникшим до 1 сентября 2024 года (даты вступления в силу Закона № 266-ФЗ).

Дело А.В. Хлебнова

Гражданин А.В. Хлебнов также участник долевого строительства, предъявил иск о защите прав потребителя в связи с нарушением срока сдачи объекта.

Судебная история: - Решением мирового судьи Одинцовского судебного района от 19 сентября 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением от 28 марта 2025 года и определением Первого кассационного суда от 22 июля 2025 года, иск частично удовлетворён. Суд взыскал неустойку (50 000 руб.), компенсацию морального вреда (5 000 руб.), расходы на услуги представителя (20 000 руб.), штраф (2 750 руб.). При определении размера неустойки суд руководствовался Постановлением № 326, при определении штрафа — частью 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 266-ФЗ.

Конституционная жалоба: А.В. Хлебнов оспаривает: - часть 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ - статью 2 Закона № 266-ФЗ - пункт 2 Постановления № 326

как допускающие ретроспективное применение к правоотношениям, возникшим до вступления в силу, с ухудшением положения участников долевого строительства.

Нарушаемые конституционные права (по мнению заявителей): статьи 19 (части 1 и 2 — равенство перед законом), 35 (часть 1 — охрана права собственности), 46 (право на судебную защиту), 54 (часть 1 — запрет придания обратной силы законам, ухудшающим положение граждан), 55 (части 2 и 3 — ограничение прав только в целях защиты конституционно значимых ценностей) Конституции РФ.

III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Суть конституционного конфликта заключается в столкновении следующих конституционных ценностей и принципов:

1. Защита имущественных прав граждан (статьи 35, 40 Конституции РФ) — участники долевого строительства рассчитывали на известный уровень гарантий защиты своих прав при возникновении правоотношений до изменения законодательства.

2. Принцип правовой определённости и стабильности (статьи 1, 15 Конституции РФ) — требует, чтобы граждане могли полагаться на неизменность правового регулирования в момент возникновения их прав.

3. Запрет придания обратной силы законам, ухудшающим положение граждан (статья 54, часть 1 Конституции РФ) — принцип, вытекающий из статьи 4 ГК РФ о том, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы.

4. Принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства (статьи 1, 2, 15, 17, 18, 55, 75 Конституции РФ) — предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и предоставление переходного периода для адаптации.

5. Баланс интересов участников гражданского оборота (статьи 17, 19, 55 Конституции РФ) — необходимость соразмерности и пропорциональности при защите прав собственности, недопустимость ущемления гарантированных прав одной стороны в пользу другой.

6. Публичный интерес в стабилизации жилищного строительства — в условиях чрезвычайных обстоятельств (резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ в связи с недружественными действиями иностранных государств) государство имеет интерес в предотвращении банкротств застройщиков.

Конституционное значение проблемы: Вопрос имеет конституционное значение, поскольку затрагивает: - право на жилище (статья 40 Конституции РФ), связанное с конституционно значимыми имущественными интересами граждан; - принцип справедливости и соразмерности при ограничении прав; - баланс между защитой интересов граждан и интересами государства в условиях чрезвычайных обстоятельств; - правовую определённость и доверие к закону как основы правового государства.

IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ

Соответствуют ли Конституции Российской Федерации:

1. Часть 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 266-ФЗ), устанавливающая штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, в той мере, в какой она по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, позволяет применять её с обратной силой к правоотношениям, возникшим до 1 сентября 2024 года, нарушая статьи 19, 35, 54 и 55 Конституции РФ?

2. Статья 2 Федерального закона № 266-ФЗ, предусматривающая применение новых норм к договорам, заключённым до вступления закона в силу, в той мере, в какой она допускает ретроспективное применение с ухудшением положения участников долевого строительства, нарушая статьи 19, 35, 46, 54 и 55 Конституции РФ?

3. Пункт 2 Постановления Правительства № 326, устанавливающий ограничение размера неустойки исходя из ключевой ставки на 1 июля 2023 года, в той мере, в какой он предусматривает действие с обратной силой, нарушая статьи 19, 35, 46, 54 и 55 Конституции РФ?

V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

A. Итоговый вывод

Конституционный Суд признал оспариваемые нормы не противоречащими Конституции Российской Федерации, но при условии конституционно-правового истолкования их смысла.

Ключевой вывод: часть 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ и статья 2 Закона № 266-ФЗ в системе действующего правового регулирования не предполагают применения нового порядка исчисления размеров санкций к ранее возникшим правоотношениям, в частности когда обязанность уплатить штраф возникла до введения в действие нового порядка. Пункт 2 Постановления № 326 признан конституционным как установленный в пределах периода, предусмотренного федеральным законодателем, в целях реагирования на чрезвычайные обстоятельства.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты прав граждан в сфере долевого строительства

Конституционный Суд исходит из следующих конституционных предписаний:

• Статья 17 (часть 1) — в России признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина
• Статья 35 (часть 1) — право частной собственности охраняется законом
• Статья 40 (части 1 и 2) — каждый имеет право на жилище; органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство
• Статьи 45 и 46 (часть 1) — гарантируется государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод; каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещёнными законом

Позиция Суда: Защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, обеспечивая баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (статьи 15 часть 2, 17 часть 3, 19 часть 1, 55 части 1 и 3 Конституции РФ, а также общеправовой принцип справедливости).

Ограничения правом владения, пользования и распоряжения имуществом должны: - отвечать требованиям справедливости - быть адекватными, носить общий и абстрактный характер - не затрагивать существо конституционных прав - обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей (основы конституционного строя, нравственность, здоровье, права других лиц, оборона и безопасность)

Ссылка на Постановление от 26 декабря 2024 года № 59-П; Определение от 15 января 2019 года № 3-О

2. Конституционные принципы действия закона во времени и запрет обратной силы

Статья 4 ГК РФ предусматривает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Обратная сила применяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Правовые позиции КС РФ по действию закона во времени:

Конституционный Суд неоднократно подчёркивал, что:

• Придание обратной силы закону — исключительный тип его действия во времени, относящийся к прерогативе законодателя. Обратная сила применяется преимущественно в отношениях между индивидом и государством (уголовное, пенсионное законодательство) в интересах индивида. В отношениях между физическими и юридическими лицами обратная сила обычно не применяется, ибо интересы одной стороны не могут быть принесены в жертву интересам другой, не нарушившей закон.

Ссылки на Решение от 1 октября 1993 года № 81-Р; Постановления от 15 февраля 2016 года № 3-П, от 21 июля 2022 года № 34-П; Определения от 25 января 2007 года № 37-О-О, от 15 апреля 2008 года № 262-О-О, от 20 ноября 2008 года № 745-О-О, от 16 июля 2009 года № 691-О-О, от 23 апреля 2015 года № 821-О

• Преобразование отношений не может осуществляться вопреки принципу действия закона во времени, закреплённому в статье 4 ГК РФ. Этот принцип имеет целью обеспечение правовой определённости и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1 Конституции РФ). Действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие. Только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения новых норм, т.е. придать закону обратную силу (ретроактивность) либо допустить применение утративших силу норм (ультраактивность).

Ссылки на Постановление от 22 апреля 2014 года № 12-П; Определения от 18 января 2005 года № 7-О, от 29 января 2015 года № 211-О

• Вопрос придания обратной силы закону, изменяющему обязательства юридически равных участников гражданского правоотношения, требует дифференцированного подхода, обеспечивающего сбалансированность и справедливость правового регулирования, не допускающего ущемления уже гарантированных прав и законных интересов одной стороны и умаления возможностей их защиты в пользу другой.

Ссылка на Определение от 2 июля 2015 года № 1539-О

3. Принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства

Конституционная основа: статьи 1, 2, 15, 17, 18, 55 и 75 Конституции РФ.

При внесении изменений в правовое регулирование законодатель должен руководствоваться принципом поддержания доверия граждан к закону и действиям государства. Это предполагает:

• сохранение разумной стабильности правового регулирования
• недопустимость придания обратной силы установлениям, ухудшающим положение граждан
• предоставление гражданам возможности в течение переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям
• безусловное гарантирование прав и законных интересов субъектов длящихся правоотношений при изменении нормативных параметров их реализации

Иное вступало бы в конфликт с основными началами правового государства, включая взаимное доверие государства и общества, и нарушало бы право на судебную защиту (статья 46 Конституции РФ).

Ссылки на Постановления от 24 мая 2001 года № 8-П, от 29 января 2004 года № 2-П, от 20 апреля 2010 года № 9-П, от 20 июля 2011 года № 20-П, от 21 июля 2022 года № 34-П

4. Конституционное значение жилого помещения и доверие к защите прав участников долевого строительства

Конституционный Суд отметил особую роль жилого помещения в конституционной системе:

• С жилым помещением связаны конституционно значимые имущественные интересы гражданина и гарантии права на жилище (статья 40 Конституции РФ)
• Участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище
• Гарантированность права на жилище при участии в долевом строительстве служит важным фактором доверия к действиям публичной власти, поскольку несмотря на частноправовой характер отношений, несоблюдение застройщиком обязательств дает основания для упрека в недостаточном принятии государством мер для защиты интересов граждан

Ссылки на Постановления от 22 июня 2017 года № 16-П, от 21 июля 2022 года № 34-П

5. Анализ судебной практики до введения Закона № 266-ФЗ

Конституционный Суд установил, что до введения новой редакции части 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ суды исходили из следующего порядка:

• Если участник долевого строительства предъявил к застройщику законное и обоснованное требование об уплате неустойки, которое не было удовлетворено добровольно, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы такой неустойки
• Суды руководствовались пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» (штраф 50%), применяя его во взаимосвязи с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ о применении законодательства о защите прав потребителей

Ссылки на пункт 12 Обзора судебной практики от 19 июля 2017 года и ответ на вопрос 2 в Обзоре № 2 (2023) от 19 июля 2023 года

6. Содержание и смысл новых норм (Закон № 266-ФЗ)

Законом № 266-ФЗ, вступившим в силу с 1 сентября 2024 года, статья 10 Закона № 214-ФЗ изложена в новой редакции:

• Часть 3 статьи 10 теперь предусматривает штраф в размере 5% от присужденной судом суммы (вместо прежних 50%)
• Статья 2 Закона № 266-ФЗ устанавливает, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу этого закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Закона № 266-ФЗ

Конституционно-правовое истолкование Судом:

Конституционный Суд выявил конституционно-правовой смысл этих норм: формулировка статьи 2 Закона № 266-ФЗ — когда прямо указывается на применение норм изменяемого закона при определении размера неустоек, подлежащих начислению за период со дня вступления в силу изменяющего закона, — очевидным образом предполагает, что новый порядок применяется хоть и ко всем договорам (в том числе заключённым до вступления в силу), но лишь на будущее — со дня вступления изменяющего закона в силу.

Следовательно, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок их расчета.

7. Момент возникновения права на взыскание штрафа как критерий применимого права

Конституционный Суд установил ключевой принцип:

Право на взыскание штрафа за неуплату причитающейся участнику долевого строительства неустойки возникает при отказе в уплате этой неустойки (непосредственно выраженном или состоящем в бездействии). Момент возникновения этого права определяется с учётом всех обстоятельств дела, включая: - поведение застройщика - поведение самого участника долевого строительства (который должен проявлять разумную активность в защите своих прав, не прибегая к попыткам искусственного увеличения размера штрафа)

Правило применимого права:

Если факт отказа в уплате неустойки имел место до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций, право участника долевого строительства требовать уплаты предусмотренного законом штрафа должно считаться уже возникшим и подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения данного права, т.е. ранее существовавший порядок исчисления размера финансовых санкций (50%).

Исключение (возможность применения нового порядка):

Однако это не исключает, что в случае определения — исходя из особенностей конкретных обязательств, поведения сторон, наличия или отсутствия признаков злоупотребления правом, направленного на искажение реального момента возникновения права на взыскание штрафа в целях исчисления его в соответствии с ранее действовавшими правилами, — иного момента возникновения обязанности уплатить штраф, при определении его размера должно подлежать применению актуальное (действующее) правовое регулирование (5%).

8. Конституционно-правовой смысл части 3 статьи 10 и статьи 2 Закона № 266-ФЗ

Итоговый вывод Суда о смысле норм:

Часть 3 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая штраф в размере 5%, и статья 2 Закона № 266-ФЗ, предусматривающая применение новых норм при определении размера неустоек за период со дня вступления в силу этого закона, не предполагают — по их смыслу в системе правового регулирования, в частности с учётом статьи 4 ГК РФ, — применения порядка определения размера штрафа к периоду до вступления в силу Закона № 266-ФЗ, т.е. до 1 сентября 2024 года.

Обоснование конституционности:

Иное понимание вступало бы в противоречие с: - правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации - статьей 4 ГК Российской Федерации - приводило бы к ухудшению положения граждан — участников долевого строительства, которые, предъявляя требования, связанные с неисполнением обязательств за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 266-ФЗ, рассчитывали на известный уровень гарантий защиты их имущественных прав, включая возможность взыскать штраф в размере 50%

9. Конституционность Постановления Правительства № 326 (пункт 2)

Конституционная основа полномочий Правительства:

• Статья 55 (часть 3) Конституции РФ — права и свободы могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционно значимых ценностей
• Статья 115 (части 1 и 2) Конституции РФ — Правительство издаёт во исполнение федеральных законов постановления и распоряжения, обязательные к исполнению

Федеральное делегирование полномочий:

Федеральный законодатель в пункте 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ установил, что Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения об особенностях применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций и других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязатель