КС подтвердил конституционность требования согласия всех собственников при присоединении общего имущества в МКД

I. РЕКВИЗИТЫ АКТА

Вид и номер акта: Определение Конституционного Суда Российской Федерации № 910-О от 10 апреля 2025 года

Заявитель: Гражданин Кузяхметов Фархад Рустемович

Повод и основание к рассмотрению: Жалоба гражданина на нарушение конституционных прав, поданная в соответствии со статьёй 41 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (предварительное изучение жалобы судьёй В.А. Сивицким)

Оспариваемые нормы: - Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1 и 2) — регулирование владения и пользования имуществом в долевой собственности - Часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации — требование согласия всех собственников помещений при реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений, невозможных без присоединения части общего имущества

II. ФАБУЛА И ПОВОД ОБРАЩЕНИЯ

Гражданин Ф.Р. Кузяхметов, являющийся собственником жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, произвёл остекление балкона и установку козырька над ним. Данные работы были предварительно согласованы с уполномоченным органом. Впоследствии решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым большинством голосов (более двух третей), действия по остеклению балкона и установке козырька были одобрены.

Однако собственник жилого помещения, расположенного этажом выше (гражданка Г.), обратилась в суд с требованием о возложении на заявителя обязанности привести балкон в первоначальное состояние.

Судебная история: - Решением Вахитовского районного суда города Казани от 30 марта 2023 года требование удовлетворено - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 декабря 2023 года оставило решение в силе - Определение судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2024 года отклонило кассационную жалобу - Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 7 августа 2024 года отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании

Конституционные права, по мнению заявителя, нарушенные:

Заявитель усматривает нарушение статей 25 и 36 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оспариваемые законоположения обязывают собственника жилого помещения в многоквартирном доме получать согласие всех собственников помещений этого дома на остекление балкона.

III. КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Конституционно-правовой конфликт заключается в столкновении следующих конституционных ценностей и принципов:

1. Право собственности на жилое помещение (статьи 25, 36 Конституции РФ) — право гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению

2. Защита прав и законных интересов других собственников помещений в многоквартирном доме — право иных собственников на сохранение общего имущества и защиту от произвольного его уменьшения

3. Баланс интересов участников жилищных отношений — необходимость согласования интересов множества собственников в условиях сложного имущественного комплекса (многоквартирного дома)

Вопрос имеет конституционное значение, поскольку касается: - Соразмерности ограничений права собственности на жилое помещение (статья 55, часть 3 Конституции РФ) - Баланса между индивидуальными правами собственника и коллективными интересами всех собственников помещений в доме - Правильного истолкования и применения норм гражданского и жилищного законодательства в системе конституционных гарантий

IV. ВОПРОС, РАЗРЕШАЕМЫЙ КС РФ

Соответствуют ли Конституции Российской Федерации (статьям 25 и 36) статья 247 ГК РФ (пункты 1 и 2) и часть 2 статьи 40 ЖК РФ в той мере, в какой они по смыслу, придаваемому им в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, обязывают собственника жилого помещения в многоквартирном доме получать согласие всех собственников помещений этого дома на остекление балкона?

V. ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

A. Итоговый вывод

Конституционный Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба признается допустимой.

Однако в мотивировочной части Суд дал развёрнутую оценку конституционности оспариваемых норм, установив, что оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте, поскольку они направлены на защиту конституционно значимых ценностей и обеспечивают баланс интересов всех участников жилищных отношений.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основания регулирования жилищных отношений

Конституционный Суд исходит из того, что правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище (статьи 2, 18 Конституции РФ).

По смыслу статей 17 (часть 3), 35 (часть 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ, необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Постановление КС РФ от 24 марта 2015 года № 5-П; определения КС РФ от 3 ноября 2006 года № 455-О, от 13 февраля 2024 года № 238-О, от 6 декабря 2024 года № 3291-О).

2. Особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме

Конституционный Суд подчёркивает, что в процессе управления многоквартирным домом как сложным имущественным комплексом, состоящим из помещений, принадлежащих разным лицам, пересекаются интересы значительного количества собственников и иных участников жилищных отношений (Постановление КС РФ от 2 июля 2024 года № 34-П).

Суд неоднократно подчёркивал, что общее имущество многоквартирного дома не имеет самостоятельной потребительской ценности и его функциональное предназначение — обеспечение возможности беспрепятственного пользования жилыми помещениями (Постановления КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П; определения от 10 июня 2010 года № 684-О-О, от 26 октября 2021 года № 2135-О, от 16 мая 2024 года № 1119-О).

Эти правовые позиции предполагают установление дифференцированного регулирования порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом в зависимости от принимаемого собственниками помещений решения, касающегося судьбы этого имущества и вариантов пользования им.

3. Применение норм гражданского законодательства к отношениям в многоквартирном доме

Часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом. Пользование указанным имуществом, являясь одним из правомочий собственника (пункт 1 статьи 209 ГК РФ), может быть выражено в различных формах.

Жилищное законодательство предусматривает, что пользование общим имуществом иными лицами допускается на основании решения, принимаемого большинством не менее двух третей голосов собственников помещений (пункт 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Однако для случаев пользования общим имуществом самими собственниками помещений жилищное законодательство не предусматривает каких-либо положений, что повлекло применение норм статьи 247 ГК РФ (пункт 1), согласно которой владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Конституционный Суд отмечает, что пункт 1 статьи 247 ГК РФ конкретизирует закрепленные в статье 35 (часть 2) Конституции РФ гарантии и обеспечивает баланс интересов сособственников (определения КС РФ от 31 марта 2022 года № 657-О, от 28 июня 2022 года № 1640-О, от 26 сентября 2024 года № 2411-О).

Обращение судебной практики к положениям Гражданского кодекса РФ обосновано тем, что вопрос о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относится к сфере регулирования как жилищного, так и гражданского законодательства. Гражданское законодательство в отличие от жилищного регламентирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом как объектом экономического оборота (статья 2 ГК РФ, статья 4 ЖК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14).

4. Иерархия применения нормативных источников

Жилищный кодекс РФ (часть 1 статьи 7) предусматривает, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, в отсутствие в жилищном законодательстве релевантных норм приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие и в нём соответствующих норм должны применяться положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона. Таким образом, применение положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ при решении вопроса о пользовании общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме в судебной практике не было лишено определенных нормативных оснований.

5. Новое специальное регулирование в Гражданском кодексе РФ

Конституционный Суд учитывает, что Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ в Гражданский кодекс РФ была введена статья 2593 ГК РФ, которая устанавливает:

• Пункт 2: решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников, если иное число голосов не предусмотрено Кодексом или законом

• Пункт 4: передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников

• Пункт 5: недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев единогласного решения собственников

Приведенные законоположения являются специальными по отношению к статье 247 ГК РФ (пункт 6 статьи 259.1 ГК РФ) и, следовательно, в системе действующего правового регулирования подлежат применению к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме в случае, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством.

6. Конституционность требования согласия всех собственников при уменьшении общего имущества

Часть 3 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений путем его реконструкции.

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ закрепляет требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения части общего имущества.

Данные нормативные положения в своем системном единстве направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и недопущение произвольного уменьшения размера общего имущества (определения КС РФ от 23 апреля 2020 года № 890-О, от 20 июля 2021 года № 1513-О, от 31 марта 2022 года № 599-О).

Следовательно, установленное частью 2 статьи 40 ЖК РФ требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан (статья 55, часть 3 Конституции РФ).

7. Объективные предпосылки особого правового режима общего имущества

Конституционный Суд подчёркивает, что в основе предусмотренного действующим законодательством для общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки — технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») (постановления КС РФ от 12 апреля 2016 года № 10-П, от 10 ноября 2016 года № 23-П, от 28 декабря 2021 года № 55-П).

VI. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Резолюция

Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузяхметова Фархада Рустемовича, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Правовые последствия

Судьба конкретного дела заявителя

Отказ в принятии жалобы к рассмотрению означает, что судебные решения, вынесенные по делу Кузяхметова (решение Вахитовского районного суда от 30 марта 2023 года, апелляционное определение от 18 декабря 2023 года, кассационное определение от 21 марта 2024 года), остаются в силе. Заявитель обязан привести балкон в первоначальное состояние.

Однако Конституционный Суд в мотивировочной части дал развёрнутую оценку конституционности оспариваемых норм, установив, что они не нарушают конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.

Основание отказа в принятии жалобы

Суд указывает, что установление и исследование фактических обстоятельств (в частности, относились ли выполненные работы к реконструкции), проверка обоснованности судебных постановлений с учетом этих обстоятельств не входят в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации (статья 125 Конституции РФ и статья 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»).

Таким образом, жалоба отклонена как не отвечающая требованиям допустимости, установленным пунктом 2 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Момент вступления в силу

Определение вступило в силу с момента его принятия (10 апреля 2025 года) и является окончательным, не подлежит обжалованию.

VII. ЗНАЧЕНИЕ ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ

1. Влияние на правоприменение

Несмотря на отказ в принятии жалобы, Конституционный Суд дал развёрнутую и детальную оценку конституционности оспариваемых норм, которая имеет значение для судебной практики:

• Статья 247 ГК РФ (пункт 1) признана конституционной в её применении к отношениям долевой собственности в многоквартирном доме, поскольку она конкретизирует конституционные гарантии (статья 35, часть 2 Конституции РФ) и обеспечивает баланс интересов сособственников

• Часть 2 статьи 40 ЖК РФ признана конституционной и не рассматривается как несоразмерное ограничение права собственности (статья 55, часть 3 Конституции РФ), поскольку направлена на защиту конституционно значимых ценностей — интересов всех собственников помещений в доме

• Судебная практика применения этих норм получила конституционное одобрение в части квалификации остекления балкона с присоединением части общего имущества как реконструкции, требующей согласия всех собственников

2. Связь с ранее выраженными позициями КС РФ

Определение демонстрирует преемственность и развитие ранее выраженных правовых позиций Конституционного Суда:

• Постановление от 24 марта 2015 года № 5-П — о необходимости баланса интересов всех участников жилищных отношений

• Постановления от 28 мая 2010 года № 12-П, от 12 апреля 2016 года № 10-П, от 10 ноября 2016 года № 23-П, от 28 декабря 2021 года № 55-П — об объективных предпосылках особого правового режима общего имущества в многоквартирном доме

• Определения от 23 апреля 2020 года № 890-О, от 20 июля 2021 года № 1513-О, от 31 марта 2022 года № 599-О — о защите интересов собственников и недопущении произвольного уменьшения общего имущества

• Постановление от 2 июля 2024 года № 34-П — о пересечении интересов множества собственников в многоквартирном доме

• Определения от 31 марта 2022 года № 657-О, от 28 июня 2022 года № 1640-О, от 26 сентября 2024 года № 2411-О — о конституционности пункта 1 статьи 247 ГК РФ в контексте долевой собственности

3. Гарантии каких конституционных прав усилены

Определение усиливает гарантии следующих конституционных прав:

• Право на жилище (статья 25 Конституции РФ) — через защиту интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме и обеспечение надлежащего состояния общего имущества, необходимого для беспрепятственного пользования жилыми помещениями

• Право собственности (статья 36 Конституции РФ) — через установление справедливого баланса между правами отдельного собственника и коллективными интересами всех собственников

• Право на защиту от произвольного ограничения прав (статья 55, часть 3 Конституции РФ) — через признание того, что требование согласия всех собственников при уменьшении общего имущества является соразмерным ограничением, обусловленным защитой конституционно значимых ценностей

4. Предписания законодателю и сроки их реализации

Конституционный Суд не дал прямых предписаний федеральному законодателю об изменении регулирования, поскольку признал оспариваемые нормы конституционными.

Однако Суд отметил введение Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 351-ФЗ статьи 2593 ГК РФ, которая устанавливает специальное регулирование для общего имущества собственников недвижимых вещей. Эта норма является специальной по отношению к статье 247 ГК РФ и подлежит применению к отношениям в многоквартирном доме в случае, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством.

Таким образом, законодатель уже предпринял шаги по уточнению и дифференциации регулирования, что соответствует конституционным требованиям баланса интересов.

5. Сферы применения позиции за пределами конкретного дела

Правовая позиция, выраженная в определении, имеет значение для следующих сфер:

A. Реконструкция, переустройство и перепланировка жилых помещений в многоквартирном доме

Суд установил, что любые работы, связанные с присоединением части общего имущества к жилому помещению (в том числе остекление балконов, установка козырьков, расширение помещений за счет общего имущества), квалифицируются как реконструкция и требуют согласия всех собственников помещений в доме (часть 2 статьи 40 ЖК РФ).

B. Применение норм гражданского законодательства к жилищным отношениям

Суд подтвердил, что в отсутствие специальных норм жилищного законодательства, регулирующих конкретный вопрос, применяются нормы гражданского законодательства (в частности, статья 247 ГК РФ о долевой собственности), при условии, что это не противоречит существу жилищных отношений.

C. Иерархия источников правового регулирования жилищных отношений

Суд установил следующий порядок применения норм: 1. Специальные нормы жилищного законодательства (ЖК РФ) 2. Специальные нормы гражданского законодательства, прямо применимые к жилищным отношениям (статья 2593 ГК РФ и иные) 3. Общие нормы гражданского законодательства (статья 247 ГК РФ) 4. Аналогия закона (применение норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения)

D. Защита интересов собственников при управлении многоквартирным домом

Суд подтвердил, что требование согласия всех собственников при уменьшении размера общего имущества (часть 3 статьи 36 ЖК РФ) и при реконструкции, требующей присоединения общего имущества (часть 2 статьи 40 ЖК РФ) является конституционно оправданным и направлено на защиту интересов всех собственников.

E. Баланс интересов в жилищных отношениях

Суд подчеркнул, что регулирование жилищных отношений должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников, что предполагает: - Защиту права собственника на жилое помещение - Защиту интересов других собственников в доме - Учет технических и экономических характеристик многоквартирного дома как объемной строительной системы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение Конституционного Суда РФ № 910-О от 10 апреля 2025 года, хотя и отказывает в принятии жалобы к рассмотрению по формальным основаниям (недопустимость жалобы), содержит развёрнутую и детальную конституционно-правовую оценку оспариваемых норм, которая имеет значительное значение для судебной практики и правоприменения.

Суд подтвердил конституционность статьи 247 ГК РФ и части 2 статьи 40 ЖК РФ в их применении к отношениям в многоквартирном доме, установив, что эти нормы:

1. Конкретизируют конституционные гарантии права собственности (статья 35, часть 2 Конституции РФ)
2. Обеспечивают баланс интересов всех участников жилищных отношений
3. Направлены на защиту конституционно значимых ценностей
4. Не являются несоразмерными ограничениями права собственности

Правовая позиция Суда подтверждает, что требование согласия всех собственников помещений при реконструкции, требующей присоединения части общего имущества (в том числе при остеклении балконов), является конституционно оправданным и соответствует принципам справедливости и баланса интересов в жилищных отношениях.