ВС РФ разграничил права при продаже земельных долей и выделенных участков

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 41-КГ26-30-К4, Определение СКГД ВС РФ от 4 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкин В.А. - Судьи: Горшков В.В., Назаренко Т.Н.

Стороны: - Истец (истец по кассационной жалобе): ООО «Племзавод Кирова» (юридическое лицо — сельскохозяйственная организация, арендатор земельного участка) - Ответчики: Брылев Александр Сергеевич (гражданин, покупатель земельного участка), Цвирова Любовь Ильинична (гражданин, продавец земельного участка, участник долевой собственности) - Кассант: Брылев А.С. (ответчик по первоначальному иску)

Категория спора: Договорный спор (купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения); земельный спор; спор о преимущественном праве покупки; спор о защите прав арендатора.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца:

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исками к Брылеву А.С. и Цвировой Л.И. о: 1. переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 2 октября 2020 г.; 2. взыскании денежной суммы, уплаченной Брылевым по названному договору; 3. истребовании земельного участка из незаконного владения Брылева.

Правовое основание требований: Истец ссылался на нарушение преимущественного права на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения. На основании договора аренды от 16 декабря 2013 г. сроком на 10 лет ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, включая Цвирову Л.И. Пункт 2.3 договора аренды предусматривал первоочередное право ООО «Племзавод Кирова» на аренду и покупку земельного участка (преимущественное право покупки арендатором). Цвирова Л.И., являясь участником долевой собственности, продала земельный участок Брылеву А.С. без уведомления истца о намерении отчуждения, нарушив тем самым его преимущественное право.

Возражения ответчика:

Брылев А.С. оспаривал исковые требования, утверждая, что преимущественное право покупки, предусмотренное договором аренды, не применимо к земельному участку, образованному путём выдела из исходного участка в долевой собственности. Земельный участок был образован с согласия арендатора и на момент заключения договора купли-продажи не находился в долевой собственности, а принадлежал только Цвировой Л.И. на праве собственности.

Решение суда первой инстанции (Зимовниковский районный суд Ростовской области от 18 декабря 2024 г.):

Суд удовлетворил исковые требования ООО «Племзавод Кирова». При рассмотрении дела суд руководствовался статьями 209, 250, 310, 420, 431, 606, 617 ГК РФ, статьями 11, 12, 37 ЗК РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Суд исходил из того, что Цвирова Л.И. нарушила преимущественное право истца на приобретение земельного участка, не уведомив его об отчуждении.

Апелляционное определение (Ростовский областной суд от 28 мая 2025 г.):

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда оставила решение суда первой инстанции без изменения, согласившись с выводами о нарушении преимущественного права истца.

Кассационное определение (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции от 11 декабря 2025 г.):

Кассационный суд оставил состоявшиеся судебные постановления без изменения, отклонив кассационную жалобу Брылева А.С.

Обращение в ВС РФ:

Брылев А.С. подал кассационную жалобу в ВС РФ, прося отменить названные судебные акты. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 15 апреля 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта:

Спор возник между интересами: - Арендатора земельного участка (ООО «Племзавод Кирова»), претендующего на преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды; - Собственника земельной доли (Цвировой Л.И.), осуществившей выдел земельного участка в счёт своей доли с согласия арендатора и продавшей выделенный участок третьему лицу (Брылеву А.С.); - Публично-правового образования (администрация сельского поселения), имеющего преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом № 101-ФЗ.

Конфликт норм и толкований:

Основной конфликт заключается в разграничении правового режима: 1. Земельных долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения — к ним применяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других участников долевой собственности, а также специальные правила Закона № 101-ФЗ; 2. Земельных участков, образованных путём выдела доли — к ним применяются иные правила оборота, установленные ст. 8 Закона № 101-ФЗ (преимущественное право публично-правовых образований).

Нижестоящие суды ошибочно применили правила о преимущественном праве покупки долей в праве общей собственности к земельному участку, образованному путём выдела, и не учли, что такой участок на момент продажи не находился в долевой собственности.

Категория проблемы: Материально-правовая (разграничение правовых режимов земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела; применение норм ГК РФ и специального земельного законодательства).

Почему дело передано на коллегию:

Дело содержит вопрос о правильном применении норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 101-ФЗ при разграничении правового режима земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела, что требует уточнения судебной практики и имеет значение для единообразного применения закона.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Применяются ли правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности к земельному участку сельскохозяйственного назначения, образованному путём выдела земельной доли в счёт доли участника долевой собственности?

2. Может ли условие договора аренды о преимущественном праве покупки арендатором доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения служить основанием для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, образованного в результате выдела доли?

3. Какие правовые последствия наступают при нарушении преимущественного права покупки публично-правовым образованием, предусмотренного ст. 8 Закона № 101-ФЗ, и должны ли судебные инстанции проверять соблюдение этого права при рассмотрении споров о преимущественном праве покупки арендатором?

4. Обязаны ли судебные инстанции привлекать к участию в деле публично-правовые образования, чьи права на преимущественную покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть нарушены, и выяснять их позицию?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды ошибочно применили правила о преимущественном праве покупки участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) к земельному участку сельскохозяйственного назначения, образованному путём выдела земельной доли. Земельный участок, образованный в результате выдела доли с согласия арендатора, на момент продажи не находился в долевой собственности и принадлежал только продавцу на праве собственности. Следовательно, условие договора аренды о преимущественном праве покупки арендатором доли не может служить основанием для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи образованного участка. Кроме того, судебные инстанции не обеспечили проверку соблюдения преимущественного права покупки публично-правовым образованием, предусмотренного ст. 8 Закона № 101-ФЗ, и не привлекли администрацию сельского поселения к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе.

B. Развёрнутое обоснование

1. Разграничение правовых режимов земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ (пункт 1): собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;

• Статья 250 ГК РФ (пункты 1 и 3): при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случаев продажи с публичных торгов и случаев, указанных в п. 2 ст. 259.2 ГК РФ). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

• Статья 128 ГК РФ: определяет виды объектов гражданских прав, включая недвижимое имущество;

• Статья 6 ЗК РФ (пункт 3): земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи;

• Статья 12 Закона № 101-ФЗ (пункт 1): к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности превышает пять, правила ГК РФ применяются с учётом особенностей, установленных этой статьёй, а также статьями 13 и 14 Закона № 101-ФЗ;

• Статья 13 Закона № 101-ФЗ (пункты 1 и 2): участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и Законом № 101-ФЗ. По общему правилу земельный участок образуется путём выдела в счёт земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела в порядке, установленном пунктами 4–6 статьи 13;

• Статья 8 Закона № 101-ФЗ (пункты 1, 2, 3, 4): при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд). Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать участок. Срок для осуществления взаимных расчётов не может быть более 90 дней. Если публично-правовое образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Ключевой вывод СКГД:

Системные положения ст. 128 ГК РФ, ст. 12, 13 Закона № 101-ФЗ определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путём выдела доли. Земельный участок, образованный из земельного участка в долевой собственности с согласия арендатора, на момент заключения договора купли-продажи между Цвировой Л.И. и Брылевым А.С. не находился в долевой собственности и принадлежал на праве собственности только продавцу. Таким образом, Цвирова Л.И., являясь участником долевой собственности, в установленном законом порядке, с согласия арендатора, осуществила выдел участка.

2. Неприменимость правил о преимущественном праве покупки долей к выделенным участкам

Применённые нормы материального права:

• Статья 8 Закона № 101-ФЗ: особенности правового регулирования долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, включая круг субъектов, обладающих правом на их приобретение, не применимы при продаже сформированных в результате выдела земельных участков из земель указанной категории.

Ключевой вывод СКГД:

Предусмотренное в договоре аренды условие о преимущественном праве покупки арендатором доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, обремененном правом аренды, не может являться основанием для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи образованного участка. Это условие относится к долям в праве общей собственности, а не к выделенным земельным участкам.

3. Преимущественное право публично-правовых образований и баланс частных и публичных интересов

Применённые нормы материального права:

• Статья 1 Закона № 101-ФЗ (пункт 3): оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (за исключением случаев продажи с публичных торгов), а также преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности;

• Абзац тринадцатый статьи 12 ГК РФ: неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является одним из способов защиты гражданских прав.

Применённые позиции Конституционного Суда РФ:

• Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной: закреплённые законодателем в ст. 12 Закона № 101-ФЗ особенности правового регулирования оборота долей в общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности;

• Определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О: в целях развития основных принципов земельного законодательства закреплён приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве. В целях развития принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в ст. 8 Закона № 101-ФЗ преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и последствия его нарушения.

Ключевой вывод СКГД:

Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счёт своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определёнными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством. Судебные инстанции в рамках предоставленной им дискреции не обеспечили проверку и законность действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Цвировой Л.И.

4. Процессуальные нарушения: привлечение публично-правовых образований

Применённые нормы процессуального права:

• Статья 67 ГПК РФ: суд оценивает доказательства по правилам, установленным этой статьёй;

• Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ: основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке и полномочия кассационного суда.

Ключевой вывод СКГД:

Администрация сельского поселения к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе привлечена не была, мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, относительно продажи земельного участка Брылеву А.С. не выяснено. Это является существенным процессуальным нарушением, поскольку публично-правовое образование имело преимущественное право покупки земельного участка в соответствии со ст. 8 Закона № 101-ФЗ.

5. Применённые постановления Пленума ВС РФ

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 91): последствием нарушения права преимущественной покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

6. Применённые обзоры судебной практики ВС РФ

• Пункт 4 Обзора № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ от 12 июля 2017 г.: при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремённой правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора, за исключением участников долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности голосовали против предоставления участка в аренду.

7. Принципы правового регулирования

СКГД применила следующие принципы:

• Принцип баланса частных и публичных интересов: в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать баланс между правом частной собственности и публичными интересами в сохранении земель сельскохозяйственного назначения и обеспечении продовольственной безопасности государства;

• Принцип пропорциональности: ограничения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения должны быть пропорциональны преследуемым публичным целям;

• Принцип законности и обоснованности судебных актов: судебные акты должны быть основаны на надлежащем применении норм материального и процессуального права.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Ошибочное применение правил о преимущественном праве покупки долей в праве общей собственности к выделенному земельному участку

Нижестоящие суды (суд первой инстанции, апелляционный суд, кассационный суд) ошибочно установили наличие у арендатора (ООО «Племзавод Кирова») преимущественного права покупки на земельный участок сельскохозяйственного назначения, образованный в результате выдела доли. Суды не учли, что:

• Земельный участок был образован из исходного участка в долевой собственности путём выдела земельной доли Цвировой Л.И. с согласия арендатора;
• На момент заключения договора купли-продажи от 2 октября 2020 г. выделенный земельный участок не находился в долевой собственности и принадлежал на праве собственности только Цвировой Л.И.;
• Правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности применяются к долям в праве общей собственности, а не к выделенным земельным участкам;
• Согласно ст. 8 Закона № 101-ФЗ, особенности правового регулирования долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения не применимы при продаже сформированных в результате выдела земельных участков.

Вывод СКГД: Это нарушение норм материального права (ст. 250 ГК РФ, ст. 8, 12, 13 Закона № 101-ФЗ) является существенным, поскольку оно непосредственно повлияло на исход дела и привело к неправильному удовлетворению исковых требований.

2. Неправильное толкование условия договора аренды о преимущественном праве покупки

Суды не разграничили: - Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок (которое предусмотрено договором аренды и применяется к долям); - Преимущественное право покупки земельного участка, образованного путём выдела доли (которое не предусмотрено договором аренды и не применяется к выделенным участкам).

Условие договора аренды о преимущественном праве покупки относилось к долям в праве общей собственности, а не к выделенному земельному участку, который на момент продажи не находился в долевой собственности.

Вывод СКГД: Это нарушение норм материального права (ст. 431 ГК РФ о толковании договора) является существенным.

Существенные нарушения норм процессуального права

3. Непривлечение публично-правового образования к участию в деле в надлежащем процессуальном статусе

Администрация сельского поселения, имеющая преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Закона № 101-ФЗ, не была привлечена к участию в деле. Суды не выяснили мнение компетентного органа относительно продажи земельного участка Брылеву А.С.

Вывод СКГД: Это нарушение норм процессуального права (ст. 67 ГПК РФ о полноте исследования доказательств, принципы надлежащего уведомления и участия заинтересованных лиц) является существенным, поскольку оно повлияло на полноту и объективность рассмотрения дела.

4. Отсутствие проверки соблюдения преимущественного права публично-правового образования

Судебные инстанции не обеспечили проверку и законность действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка. Администрация сельского поселения направила письменное уведомление от 30 сентября 2020 г. об отказе от преимущественного права, но суды не проверили законность и обоснованность этого отказа.

Вывод СКГД: Это нарушение норм процессуального права (ст. 67 ГПК РФ о полноте исследования доказательств, абзац тринадцатый ст. 12 ГК РФ о неприменении судом актов органов власти, противоречащих закону) является существенным.

Общая оценка существенности нарушений

СКГД пришла к выводу, что допущенные нарушения норм материального и процессуального права:

• Повлияли на исход дела: без устранения этих нарушений невозможно восстановление и защита нарушенных прав Брылева А.С.;
• Не были исправлены нижестоящими судами: суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции не исправили ошибки суда первой инстанции;
• Нарушили требования законности и обоснованности судебного акта: суд первой инстанции при постановлении решения не соблюдал требования о законности и обоснованности судебного акта в соответствии со ст. 390 ГПК РФ;
• Являются непреодолимыми: могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением СКГД ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 18 декабря 2024 г.; - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 мая 2025 г.; - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: дело направлено в суд первой инстанции (Зимовниковский районный суд Ростовской области) для рассмотрения с учётом позиции СКГД ВС РФ.

Правовое основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ (основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке и полномочия кассационного суда).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Определение СКГД ВС РФ устанавливает чёткое разграничение между правовым режимом:

• Земельных долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения — к ним применяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников долевой собственности и специальные правила Закона № 101-ФЗ;

• Земельных участков, образованных путём выдела доли — к ним применяются иные правила оборота, установленные ст. 8 Закона № 101-ФЗ (преимущественное право публично-правовых образований), и правила ст. 250 ГК РФ не применяются.

Это разграничение имеет принципиальное значение для практики нижестоящих судов, поскольку:

• Суды должны тщательно анализировать, находится ли земельный участок в долевой собственности или был образован путём выдела доли;
• При рассмотрении споров о преимущественном праве покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения суды должны применять правила ст. 8 Закона № 101-ФЗ, а не ст. 250 ГК РФ;
• Суды должны привлекать к участию в деле публично-правовые образования, имеющие преимущественное право покупки земельного участка.

2. Защита какой стороны усиливается

Определение СКГД усиливает защиту:

• Собственников земельных долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые имеют право осуществлять выдел земельного участка в счёт своей доли с согласия арендатора и продавать выделенный участок без ограничений, установленных для долей в праве общей собственности;

• Покупателей земельных участков, образованных путём выдела доли, которые не могут быть лишены приобретённого имущества на основании условия договора аренды о преимущественном праве покупки доли;

• Публично-правовых образований (субъектов РФ и муниципальных образований), которые имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Закона № 101-ФЗ, и чьи права должны быть проверены судами при рассмотрении споров о преимущественном праве покупки.

Определение ослабляет позицию арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые не могут требовать перевода прав и обязанностей покупателя при продаже земельного участка, образованного путём выдела доли, даже если договор аренды предусматривает преимущественное право покупки доли.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Определение СКГД развивает и уточняет ранее сформированные позиции:

• Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25: СКГД применила пункт 91 этого постановления о последствиях нарушения права преимущественной покупки, но уточнила, что эти последствия применяются только к долям в праве общей собственности, а не к выделенным земельным участкам;

• Обзор № 3 (2017) ВС РФ: СКГД применила пункт 4 этого обзора о необходимости согласия арендатора при выделе земельной доли, обремённой правом аренды, и подтвердила, что выдел может осуществляться с согласия арендатора;

• Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П: СКГД применила позицию КС РФ о необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения;

• Определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О: СКГД применила позицию КС РФ о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве, а также о необходимости обеспечения продовольственной безопасности государства.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Определение СКГД устанавливает следующие стандарты доказывания:

• Бремя доказывания нарушения преимущественного права покупки доли лежит на лице, претендующем на перевод прав и обязанностей покупателя. Это лицо должно доказать, что:
• Земельный участок находился в долевой собственности на момент продажи;
• Продавец продал долю постороннему лицу без уведомления других участников долевой собственности;

• Нарушено преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

• Бремя доказывания того, что земельный участок был образован путём выдела доли, может лежать на ответчике (покупателе земельного участка). Ответчик должен доказать, что:

• Земельный участок был образован путём выдела земельной доли в счёт доли участника долевой собственности;
• На момент продажи земельный участок не находился в долевой собственности;

• Правила ст. 250 ГК РФ не применяются к выделенному земельному участку.

• Суды должны самостоятельно проверить соблюдение преимущественного права публично-правовых образований, предусмотренного ст. 8 Закона № 101-ФЗ, и привлечь к участию в деле администрацию сельского поселения или другое компетентное публично-правовое образование.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Позиция СКГД может быть применена по аналогии в следующих сферах:

• Споры о преимущественном праве покупки долей в праве общей собственности на иное имущество (не только земельные участки сельскохозяйственного назначения): суды должны разграничивать правовой режим долей в праве общей собственности и имущества, выделенного в счёт доли;

• Споры о преимущественном праве покупки земельных участков иных категорий (земли лесного фонда, земли водного фонда и т.д.), если специальное законодательство предусматривает различный правовой режим долей и выделенных участков;

• Споры о преимущественном праве покупки в договорах аренды иного имущества (не только земельных участков): суды должны тщательно анализировать, на какое имущество распространяется преимущественное право, предусмотренное договором аренды;

• Споры о защите публичных интересов в сфере оборота имущества: суды должны привлекать к участию в деле публично-правовые образования, чьи права могут быть нарушены, и проверять соблюдение их преимущественных прав.

6. Значение для развития земельного права

Определение СКГД имеет принципиальное значение для развития земельного права в Российской Федерации:

• Уточняет соотношение норм ГК РФ и специального земельного законодательства: СКГД подтвердила, что при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимо применять как общие правила ГК РФ, так и специальные правила Закона № 101-ФЗ, с учётом их взаимодействия и иерархии;

• Развивает принцип баланса частных и публичных интересов: СКГД подтвердила, что при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать баланс между правом частной собственности и публичными интересами в сохранении земель и обеспечении продовольственной безопасности;

• Усиливает роль публично-правовых образований в защите публичных интересов: СКГД подчеркнула, что суды должны привлекать к участию в деле публично-правовые образования и проверять соблюдение их преимущественных прав, установленных законом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 4 мая 2026 г. по делу № 41-КГ26-30-К4 является важным прецедентом в развитии судебной практики по применению норм ГК РФ и Федерального закона № 101-ФЗ при разрешении споров о преимущественном праве покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Определение устанавливает чёткое разграничение между правовым режимом земельных долей в праве общей собственности и земельных участков, образованных путём выдела доли, и подтверждает необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения. Позиция СКГД должна быть учтена нижестоящими судами при рассмотрении аналогичных споров и будет способствовать единообразному применению законодательства в этой сфере.