ВС РФ: преимущественное право арендатора на земельную долю не распространяется на участок, выделенный из доли

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер дела и определение: Дело № 41-КГ26-9-К4

Дата определения: 5 мая 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Петрушкин В.А. - Судьи: Марьина А.Н., Киселев А.П.

Стороны: - Истец (истец по кассационной жалобе): ООО «Племзавод Кирова» (юридическое лицо — сельскохозяйственная организация, арендатор) - Ответчики: Брылев Александр Сергеевич (гражданин, покупатель земельного участка); Матузко Иван Васильевич (гражданин, продавец земельного участка, участник долевой собственности) - Кассант: Брылев А.С. (поддержан представителями Карповым С.И. и Ищенко В.В.) - Возражающая сторона: ООО «Племзавод Кирова» (представитель Супрун В.В.) - Позиция прокурора: Генеральная прокуратура РФ (прокурор Слободин С.А.) поддержала удовлетворение кассационной жалобы

Категория спора: Договорный спор (купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения); защита преимущественного права; земельные отношения; долевая собственность на земельный участок

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исками к Брылеву А.С. и Матузко И.В. о: 1. Переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка с кадастровым номером (образованного из участка 61:13:0600017:7) на истца; 2. Истребовании земельного участка из чужого незаконного владения; 3. Взыскании денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи от 24 августа 2020 г.

Правовое основание требований: Нарушение преимущественного права на приобретение земельной доли, предусмотренного пунктом 2.3 договора аренды от 27 февраля 2014 г. и статьями 250, 252 ГК РФ, а также статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте).

Возражения ответчика

Брылев А.С. в кассационной жалобе просил отменить судебные акты как незаконные, не согласившись с выводом о нарушении преимущественного права.

Решение первой инстанции

Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 г.: - Резолюция: Иск удовлетворён - Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что Матузко И.В., являясь участником долевой собственности и арендодателем, в нарушение условий договора аренды (п. 2.3) не уведомил ООО «Племзавод Кирова» об отчуждении земельного участка, чем нарушил преимущественное право истца на приобретение участка. Применены статьи 209, 250, 252 ГК РФ и статья 8 Закона об обороте.

Постановление апелляции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 апреля 2025 г.: - Резолюция: Оставлено без изменения - Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции о нарушении преимущественного права.

Постановление кассации

Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2025 г.: - Резолюция: Оставлено без изменения - Кассационный суд не усмотрел существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Обращение в ВС РФ

Брылев А.С. подал кассационную жалобу в ВС РФ. Определением судьи ВС РФ Горшкова В.В. от 29 декабря 2025 г. восстановлен срок для подачи жалобы; определением от 25 марта 2026 г. жалоба с делом передана в СКГД для рассмотрения в судебном заседании.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами: - Арендатора (ООО «Племзавод Кирова») — защита преимущественного права на приобретение земельной доли, предусмотренного договором аренды и законом; - Продавца (Матузко И.В.) и покупателя (Брылев А.С.) — право собственника на свободное распоряжение имуществом, включая выдел земельной доли и её отчуждение.

Конфликт между двумя толкованиями: 1. Позиция нижестоящих судов: Преимущественное право арендатора на покупку земельной доли распространяется на земельный участок, образованный в результате выдела этой доли, и нарушение этого права влечёт перевод прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). 2. Позиция ВС РФ: Особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (включая преимущественное право) не применяются к земельным участкам, образованным в результате выдела земельных долей; к таким участкам применяются иные правила (ст. 8 Закона об обороте).

Категория проблемы

Материально-правовая с элементами межотраслевой (гражданское право + земельное право + специальное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Причины передачи на коллегию

Дело передано на коллегию в связи с необходимостью разрешения вопроса о применении специального законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и разграничении правового режима земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела долей, что имеет значение для единообразного применения закона судами общей юрисдикции.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Распространяется ли преимущественное право арендатора на приобретение земельной доли (предусмотренное договором аренды и статьями 250, 252 ГК РФ) на земельный участок, образованный в результате выдела этой земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения?

2. Применяются ли к земельным участкам, образованным путём выдела земельных долей, особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, установленные статьёй 12 Закона об обороте?

3. Какие правовые последствия наступают при нарушении преимущественного права на приобретение земельного участка, образованного в результате выдела земельной доли — перевод прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ) или ничтожность сделки (ст. 8 Закона об обороте)?

4. Обязаны ли судебные инстанции проверить законность действий уполномоченного органа (администрации) по отказу от преимущественного права покупки земельного участка, если уведомление направлено после заключения договора купли-продажи?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что нижестоящие суды ошибочно применили правила о преимущественном праве участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) к земельному участку, образованному в результате выдела земельной доли. Особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, включая преимущественное право арендатора, не применяются при продаже земельных участков, образованных в результате выдела земельных долей (ст. 8 Закона об обороте). Следовательно, условие договора аренды о преимущественном праве на покупку земельной доли не может служить основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, образованного путём выдела.

B. Развёрнутое обоснование

1. Правовой режим земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела

Применённые нормы материального права:

• Статья 209 ГК РФ (п. 1): Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

• Статья 250 ГК РФ (п. 1): При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов и случаев, указанных в пункте 2 статьи 259.2 ГК РФ.

• Статья 250 ГК РФ (п. 3): При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

• Статья 6 ЗК РФ (п. 3): Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

• Статья 128 ГК РФ: Определяет виды объектов гражданских прав, включая вещи.

• Статья 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 1): К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности превышает пять, правила ГК РФ применяются с учётом особенностей, установленных данной статьёй, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте.

• Статья 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 1): Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и данным законом.

• Статья 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 2): Земельный участок образуется путём выдела в счёт земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4–6 статьи 13.

• Статья 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 1): При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

• Статья 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 4): Сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Ключевой вывод СКГД: Системные положения статьи 128 ГК РФ, статей 12, 13 Закона об обороте определяют различный правовой оборот земельных долей и земельных участков сельскохозяйственного назначения, образованных путём выдела земельной доли. Земельная доля — это доля в праве общей собственности на единый земельный участок; земельный участок, образованный путём выдела, — это самостоятельный объект права собственности, индивидуально определённая вещь.

2. Применение Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г.

Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 91):

Разъяснено, что последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Применение в данном деле: СКГД указала, что из приведённой правовой нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае нарушения преимущественного права покупки защита такого права осуществляется путём перевода прав и обязанностей покупателя на лицо, обладающее названным правом в силу закона. Однако это правило применяется к преимущественному праву, предусмотренному законом, а не к преимущественному праву, вытекающему из договора аренды в отношении земельной доли.

3. Принцип баланса частных и публичных интересов в земельных отношениях

Статья 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 1): Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 3): Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в том числе на принципах преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, а также преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Постановление Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной»:

СКГД ссылается на позицию КС РФ о том, что предусмотренные статьёй 12 Закона об обороте особенности правового регулирования оборота долей в общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности.

Определение Конституционного Суда РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «ЛАГ-СЕРВИС АГРО» на нарушение его конституционных прав пунктами 2 и 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

КС РФ указал, что в целях развития принципа приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также обеспечения продовольственной безопасности государства законодатель предусмотрел в статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, последствия его нарушения.

Вывод СКГД: Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счёт своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определёнными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.

4. Обзор судебной практики ВС РФ о согласии арендатора на выдел

Пункт 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утверждённого Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 г.:

Разъяснено, что при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремённой правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора, за исключением участников долевой собственности, которые на общем собрании участников долевой собственности голосовали против предоставления участка в аренду.

Применение в деле: Из материалов дела следует, что земельный участок был выделен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова». Это означает, что выдел был осуществлен в установленном законом порядке, и на момент заключения договора купли-продажи от 24 августа 2020 г. земельный участок находился в единоличной собственности Матузко И.В.

5. Разграничение правового режима земельных долей и земельных участков

Ключевой аргумент СКГД:

Судебные инстанции, разрешая спор, не учли, что особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, включая круг субъектов, обладающих правом на их приобретение, не применяются при продаже земельных участков, образованных в результате выдела земельных долей (статья 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В этой связи условие договора аренды о преимущественном праве арендатора на покупку земельной доли не может служить основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, образованного в результате выдела этой доли.

6. Проверка законности действий органа публичной власти по преимущественному праву

Статья 12 ГК РФ (абзац тринадцатый): Неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, является одним из способов защиты гражданских прав.

Позиция СКГД: С целью соблюдения и обеспечения необходимого баланса частных и публичных интересов в сфере продовольственной безопасности государства, заключающихся в том числе в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей, судебные инстанции в рамках предоставленной им дискреции не обеспечили проверку законности действий уполномоченного органа по отказу от преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего Матузко И.В., с учётом направления администрацией уведомления после заключения договора купли-продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что 25 августа 2020 г. администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области уведомила Матузко И.В. об отказе от права преимущественной покупки земельного участка. Однако договор купли-продажи был заключён 24 августа 2020 г., то есть уведомление направлено после заключения договора. Это обстоятельство требовало проверки судами.

VI. ОЦЕНКА ОШИБОК НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Существенные нарушения норм материального права

1. Неправильное применение статьи 250 ГК РФ

Нижестоящие суды применили правила о преимущественном праве участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) к земельному участку, образованному в результате выдела земельной доли. Это является существенным нарушением норм материального права, поскольку:

• Статья 250 ГК РФ регулирует отношения по продаже доли в праве общей собственности, а не земельного участка, образованного путём выдела;
• Земельный участок, образованный путём выдела, — это самостоятельный объект права собственности, индивидуально определённая вещь (ст. 6 ЗК РФ, п. 3), а не доля в праве общей собственности;
• К такому участку применяются иные правила, установленные статьёй 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Влияние на исход дела: Неправильное применение ст. 250 ГК РФ привело к удовлетворению иска о переводе прав и обязанностей покупателя, что является неправильным.

Ссылка на ст. 387, 390.14 ГПК РФ: Это нарушение является существенным в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку повлияло на исход дела и без его устранения невозможна защита нарушенных прав.

2. Неправильное толкование условия договора аренды о преимущественном праве

Нижестоящие суды исходили из того, что условие договора аренды от 27 февраля 2014 г. (п. 2.3) о преимущественном праве арендатора на покупку земельных долей распространяется на земельный участок, образованный в результате выдела земельной доли. Это является существенным нарушением норм материального права, поскольку:

• Условие договора аренды касается земельных долей, а не земельных участков, образованных путём выдела;
• После выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок правовой режим этого участка изменяется;
• Условие договора аренды не может распространяться на объект, который не существовал на момент заключения договора.

Влияние на исход дела: Неправильное толкование условия договора привело к ошибочному выводу о нарушении преимущественного права и удовлетворению иска.

3. Неправильное применение Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Нижестоящие суды не учли, что статья 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает иной правовой режим для земельных участков, образованных путём выдела земельных долей. Это является существенным нарушением норм материального права, поскольку:

• Статья 8 Закона об обороте предусматривает преимущественное право покупки для публично-правовых образований (субъектов РФ и муниципальных образований), а не для арендатора;
• Нарушение преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 8 Закона об обороте, влечёт ничтожность сделки (п. 4 ст. 8), а не перевод прав и обязанностей покупателя;
• Судебные инстанции не проверили, наступили ли правовые последствия нарушения преимущественного права публично-правовых образований.

Влияние на исход дела: Неправильное применение Закона об обороте привело к неправильному определению правовых последствий нарушения преимущественного права.

Существенные нарушения норм процессуального права

Недостаточная проверка фактических обстоятельств

Судебные инстанции не обеспечили надлежащую проверку следующих фактических обстоятельств:

1. Порядок выдела земельного участка: Суды установили, что выдел был осуществлён с согласия арендатора, но не проверили, был ли выдел осуществлён в соответствии с требованиями статей 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

2. Сроки направления уведомления о преимущественном праве: Суды не проверили, почему администрация направила уведомление об отказе от преимущественного права 25 августа 2020 г., то есть после заключения договора купли-продажи 24 августа 2020 г.. Это обстоятельство имеет значение для определения, был ли нарушен порядок реализации преимущественного права публично-правовых образований, предусмотренный статьёй 8 Закона об обороте.

Влияние на исход дела: Недостаточная проверка фактических обстоятельств привела к неправильному применению норм материального права и удовлетворению иска.

Ссылка на ст. 387, 390.14 ГПК РФ: Эти нарушения являются существенными в смысле ст. 390.14 ГПК РФ, поскольку повлияли на исход дела и без их устранения невозможна защита нарушенных прав.

VII. РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ:

1. Отменены: - Решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2024 г. - Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 апреля 2025 г. - Определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2025 г.

2. Направлено на новое рассмотрение: Дело направлено в суд первой инстанции (Зимовниковский районный суд Ростовской области) для нового рассмотрения по существу.

Основание: Статьи 390.14–390.16 ГПК РФ (кассационное производство в ВС РФ).

VIII. ПРАКТИЧЕСКОЕ И ДОКТРИНАЛЬНОЕ ЗНАЧЕНИЕ

1. Влияние на практику нижестоящих судов

Данное определение СКГД устанавливает чёткое разграничение между правовым режимом земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела земельных долей, что имеет принципиальное значение для судов общей юрисдикции при рассмотрении споров о земельных отношениях.

Практические следствия:

• При рассмотрении споров о преимущественном праве на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения суды должны установить, является ли объект спора земельной долей или земельным участком, образованным путём выдела;
• Если объект — земельный участок, образованный путём выдела, то к нему применяются правила статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а не правила статьи 250 ГК РФ;
• Преимущественное право на приобретение земельного участка, образованного путём выдела, принадлежит публично-правовым образованиям (субъектам РФ и муниципальным образованиям), а не арендатору или другим участникам долевой собственности.

2. Защита какой стороны усиливается

Усиливается защита:

• Собственников земельных долей — их право на выдел земельной доли в самостоятельный земельный участок и последующее отчуждение этого участка защищается от ограничений, вытекающих из договора аренды;
• Покупателей земельных участков, образованных путём выдела — их право собственности на приобретённый участок защищается от требований о переводе прав и обязанностей на третьих лиц на основании условий договора аренды, заключённого в отношении земельной доли;
• Публично-правовых образований — их преимущественное право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 8 Закона об обороте) получает надлежащую защиту, поскольку суды должны проверять соблюдение порядка реализации этого права.

Ослабляется защита:

• Арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения — их преимущественное право на приобретение земельных долей не распространяется на земельные участки, образованные путём выдела этих долей.

3. Связь с ранее сформированными позициями ВС/КС РФ и обзорами практики

Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 г.:

Данное определение СКГД развивает и уточняет позицию Пленума о преимущественном праве покупки. Пленум указал, что последствием нарушения преимущественного права является перевод прав и обязанностей покупателя, но это правило применяется к преимущественному праву, предусмотренному законом, а не к преимущественному праву, вытекающему из договора.

Постановление КС РФ от 30 января 2009 г. № 1-П:

Данное определение СКГД опирается на позицию КС РФ о необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов в земельных отношениях. СКГД подчёркивает, что особенности правового регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения направлены на защиту публичных интересов в области продовольственной безопасности и охраны земли.

Определение КС РФ от 28 июня 2022 г. № 1560-О:

Данное определение СКГД ссылается на позицию КС РФ о том, что преимущественное право покупки публично-правовыми образованиями земельных участков сельскохозяйственного назначения направлено на обеспечение продовольственной безопасности государства и охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды.

Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017):

Данное определение СКГД применяет разъяснение Обзора о том, что выдел земельной доли, обремённой правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора. СКГД указывает, что в данном деле выдел был осуществлён с согласия арендатора, поэтому земельный участок находился в единоличной собственности Матузко И.В.

4. Стандарт доказывания и распределение бремени доказывания

Изменение стандарта доказывания:

Данное определение СКГД изменяет стандарт доказывания в спорах о преимущественном праве на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения:

• Ранее: Нижестоящие суды исходили из того, что арендатор имеет преимущественное право на приобретение земельной доли, и это право распространяется на земельный участок, образованный путём выдела. Бремя доказывания того, что преимущественное право было нарушено, лежало на арендаторе.

• Теперь: СКГД указывает, что преимущественное право арендатора на приобретение земельной доли не распространяется на земельный участок, образованный путём выдела. Если спор касается земельного участка, образованного путём выдела, то применяются правила статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а не статьи 250 ГК РФ.

Распределение бремени доказывания:

• Истец (арендатор) должен доказать, что объект спора — земельная доля, а не земельный участок, образованный путём выдела, и что преимущественное право на приобретение этой доли было нарушено.

• Ответчик (продавец и покупатель) должны доказать, что объект спора — земельный участок, образованный путём выдела в установленном законом порядке, и что к этому участку применяются правила статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

5. Сферы применения позиции по аналогии

Применение к иным земельным отношениям:

Позиция СКГД может быть применена по аналогии к следующим ситуациям:

1. Выдел земельной доли в счёт наследственного имущества: Если участник долевой собственности выделяет земельную долю в счёт наследственного имущества, то образованный земельный участок находится в единоличной собственности наследника и может быть отчужден без соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности.

2. Выдел земельной доли в счёт раздела имущества супругов: Если участник долевой собственности выделяет земельную долю в счёт раздела имущества супругов, то образованный земельный участок находится в единоличной собственности одного из супругов и может быть отчужден без соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности.

3. Выдел земельной доли в счёт раздела имущества при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства: Если участник долевой собственности выделяет земельную долю в счёт раздела имущества при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства, то образованный земельный участок находится в единоличной собственности одного из членов хозяйства и может быть отчужден без соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности.

Применение к иным видам имущества:

Позиция СКГД о разграничении между долей в праве общей собственности и самостоятельным объектом права собственности может быть применена по аналогии к иным видам имущества, находящимся в долевой собственности (например, к жилым помещениям, нежилым помещениям, имущественным комплексам).

6. Значение для земельной политики государства

Данное определение СКГД имеет важное значение для реализации государственной земельной политики в области сельского хозяйства:

• Защита публичных интересов: Определение подчёркивает необходимость защиты публичных интересов в области продовольственной безопасности и охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды.

• Баланс частных и публичных интересов: Определение указывает на необходимость соблюдения баланса между правом собственников на выдел земельных долей и публичными интересами в сохранении целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения.

• Роль публично-правовых образований: Определение подчёркивает важную роль публично-правовых образований (субъектов РФ и муниципальных образований) в контроле за оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Определение СКГД ВС РФ от 5 мая 2026 г. по делу № 41-КГ26-9-К4 устанавливает принципиально важную позицию о разграничении правового режима земельных долей и земельных участков, образованных путём выдела земельных долей. Это разграничение имеет существенное значение для правильного применения норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения судами общей юрисдикции.

Определение отменяет судебные акты нижестоящих судов, которые ошибочно применили правила о преимущественном праве участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) к земельному участку, образованному путём выдела земельной доли. СКГД указывает, что к таким участкам применяются иные правила, установленные статьёй 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которые предусматривают преимущественное право покупки для публично-правовых образований, а не для арендаторов.

Данное определение усиливает защиту права собственников на выдел земельных долей и последующее отчуждение образованных земельных участков, а также защиту публичных интересов в области продовольственной безопасности и охраны земли. Оно имеет важное значение для единообразного применения земельного законодательства судами общей юрисдикции и развития судебной практики в области земельных отношений.