ВС РФ: при выкупе жилья в аварийном доме коридорного типа нужно учитывать долю в общих помещениях

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения: № 51-КГПР25-11-К8

Дата рассмотрения: 10 марта 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующий: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Фролкина С.В., Москаленко Ю.П. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Остроухова Ольга Борисовна (гражданин, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей); прокурор г. Новоалтайска Алтайского края (орган публичной власти, действующий в защиту интересов граждан) - Ответчики: администрация г. Новоалтайска Алтайского края, комитет администрации г. Новоалтайска Алтайского края по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству (органы местного самоуправления) - Несовершеннолетние дети истца: Остроухов А.Р., Миронова Е.В., Пешков И.В. (соистцы)

Категория спора: жилищный (изъятие жилого помещения путем выкупа в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; определение размера выкупной стоимости)

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор г. Новоалтайска обратился в суд в интересах Остроуховой О.Б. и её трёх несовершеннолетних детей с иском к администрации города и комитету администрации о:

1. Изъятии путём выкупа жилого помещения площадью 12,1 кв. м, расположенного в многоквартирном доме коридорного типа, в котором истцы являются долевыми собственниками (по 1/4 доле каждый);
2. Возложении обязанности выплатить возмещение в размере 1 717 159 руб.;
3. Прекращении права собственности истцов на данное помещение после выплаты выкупной стоимости;
4. Признании права собственности муниципального образования на жилое помещение.

Правовое основание требований

Истец ссылался на следующие обстоятельства:

• Многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Новоалтайска от 19 декабря 2017 г. № 2516;
• Установлен срок переселения граждан — до 1 июля 2018 г.;
• До момента рассмотрения дела (более 5 лет) органом местного самоуправления не приняты меры по переселению, жилое помещение не изъято, соглашение о выкупе не заключено;
• Техническое состояние дома ухудшается, проживание угрожает жизни и здоровью истцов;
• Бездействие ответчиков нарушает жилищные права граждан.

Возражения ответчика

В материалах определения возражения ответчиков не детализированы, однако из решения суда первой инстанции следует, что ответчики оспаривали размер выкупной стоимости.

Решение суда первой инстанции

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 28 ноября 2024 г. (с учётом определения от 5 декабря 2024 г. об исправлении описки):

• Удовлетворено частично
• На администрацию возложена обязанность изъять путём выкупа жилое помещение
• Размер возмещения определён в 1 339 063 руб. (по 334 765,75 руб. каждому собственнику)
• Право собственности истцов прекращено с момента выплаты выкупной стоимости
• Право собственности признано за муниципальным образованием
• В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения (в частности, отклонено требование о выплате 1 717 159 руб.)

Ключевые мотивы суда первой инстанции: - Дом признан аварийным и подлежащим сносу, не включён в региональную адресную программу переселения - Проживание создаёт угрозу жизни и здоровью - Орган местного самоуправления более 5 лет не осуществляет необходимых действий - Жилое помещение является обособленным объектом недвижимости (квартирой), а не комнатой в коммунальной квартире - Вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая) не входят в состав квартиры истцов, а отнесены к общему имуществу дома - Возмещение определено без учёта вспомогательных помещений, исходя из площади 12,1 кв. м

Постановление апелляционной инстанции

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 18 марта 2025 г.:

• Оставлено без изменения решение суда первой инстанции
• Суд апелляции согласился с выводами суда первой инстанции
• Подтвердил, что помещения вспомогательного назначения (туалет, душ на первом этаже) предназначены для использования всеми собственниками дома
• Указал, что оснований полагать, что весь дом представляет собой одну коммунальную квартиру, не имеется
• Расчет, на который ссылается прокурор (с учётом вспомогательных помещений), применяется только при расчёте площади комнаты в коммунальной квартире и не может быть положен в основу увеличения площади помещения истцов

Постановление кассационной инстанции

Определение судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 1 июля 2025 г. (с учётом определения от 15 июля 2025 г. об исправлении описки):

• Оставлены без изменения судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций
• Кассационный суд не установил нарушения либо неправильного применения норм материального или процессуального права

Обращение в ВС РФ

В Верховный Суд поданы: 1. Кассационное представление заместителя Генерального прокурора РФ Ткачева И.В. 2. Кассационная жалоба Остроуховой О.Б., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей

Доводы сторон: требование отмены вынесенных судебных постановлений как незаконных.

Процедурные этапы в ВС РФ: - 6 ноября 2025 г. — судьёй Москаленко Ю.П. дело истребовано в ВС РФ - 28 января 2026 г. — определением судьи кассационные представление и жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД - 10 марта 2026 г. — рассмотрение в открытом судебном заседании

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между следующими интересами и нормами:

1. Конституционное право на собственность (ст. 35 Конституции РФ) и право на справедливое возмещение при принудительном отчуждении имущества для государственных/муниципальных нужд;

2. Жилищные права граждан, проживающих в аварийном доме, и обязанность органов местного самоуправления по переселению и выкупу жилья;

3. Правильное определение размера выкупной стоимости жилого помещения в доме коридорного типа: - Позиция судов первой и апелляционной инстанций: расчёт исходя только из жилой площади помещения (12,1 кв. м) без учёта доли в общих вспомогательных помещениях, поскольку помещение является отдельной квартирой, а не комнатой в коммунальной квартире; - Позиция истцов и прокурора: расчёт должен включать долю в вспомогательных помещениях (кухня, санузел, душевая), поскольку фактически помещение функционирует как комната в доме коридорного типа и не имеет собственных вспомогательных помещений.

4. Применение аналогии закона — допустимо ли применение норм о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ) к комнате в доме коридорного типа при определении выкупной стоимости.

Категория проблемы

Материально-правовая и межотраслевая: - Применение норм Жилищного кодекса РФ (ст. 16, 32, 41, 42 ЖК РФ) о жилых помещениях и их изъятии - Применение норм Гражданского кодекса РФ (принципы справедливого возмещения) - Применение норм Конституции РФ (ст. 35 о праве собственности) - Применение норм Гражданского процессуального кодекса РФ (ст. 195, 196 ГПК РФ о законности и обоснованности решения)

Почему дело передано на коллегию

Дело передано на СКГД ВС РФ в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами всех трёх инстанций, которые повлияли на исход дела и требуют единообразного толкования жилищного законодательства в части определения выкупной стоимости жилого помещения в аварийном доме коридорного типа.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Допустимо ли применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ) при определении выкупной стоимости жилого помещения в виде комнаты в доме коридорного типа, не имеющей собственных вспомогательных помещений?

2. Должна ли выкупная стоимость жилого помещения в аварийном доме коридорного типа включать долю собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом жилом помещении они отсутствуют?

3. Какие обстоятельства должны быть выяснены и оценены судом при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ?

4. Нарушили ли суды первой, апелляционной и кассационной инстанций требования ст. 195, 196 ГПК РФ о законности и обоснованности решения, не применив подлежащие применению нормы материального права и не выяснив имеющие значение для дела обстоятельства?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. При определении выкупной стоимости жилого помещения в аварийном доме коридорного типа, не имеющего собственных вспомогательных помещений, допустимо и необходимо применение по аналогии закона норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (ст. 41, 42 ЖК РФ). Выкупная стоимость должна включать долю собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), поскольку эти помещения необходимы для удовлетворения бытовых потребностей жильцов и входят в состав жилого помещения в функциональном смысле, хотя и не входят в состав обособленного объекта недвижимости в техническом смысле.

B. Развёрнутое обоснование

1. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Применённые нормы процессуального права: - Ст. 195 ГПК РФ — решение суда должно быть законным и обоснованным - Ст. 196 ГПК РФ — при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет установленные обстоятельства, выявляет правоотношения сторон и применяет подлежащий применению закон - Ст. 390.14 ГПК РФ — основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке: существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, повлиявшие на исход дела

Применённые постановления Пленума ВС РФ: - Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (пункты 2 и 3): - Решение является законным, когда принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) - Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании

Вывод СКГД: Принятые по делу судебные постановления указанным требованиям закона не отвечают.

2. Конституционные основы защиты права собственности

Применённые нормы Конституции РФ: - Ст. 35 Конституции РФ: - Ч. 1: право частной собственности охраняется законом - Ч. 3: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения

Правовой вывод: Конституционный принцип равноценного возмещения требует полного и справедливого определения стоимости изымаемого имущества, включая все его компоненты, необходимые для обеспечения жилищных потребностей собственника.

3. Жилищно-правовой режим изъятия жилого помещения в аварийном доме

Применённые нормы Жилищного кодекса РФ:

Ст. 32 ЖК РФ (порядок изъятия жилого помещения): - Ч. 1: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника - Ч. 6: возмещение за жилое помещение, сроки и условия изъятия определяются соглашением с собственником; принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения - Ч. 7: при определении размера возмещения в него включаются: - рыночная стоимость жилого помещения - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, с учётом доли собственника в праве общей собственности - все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого помещения, оформлением права собственности, досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду - Ч. 10: признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления требования о его сносе в разумный срок; если собственники не осуществили снос в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме (за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию) в порядке, предусмотренном ч. 1–3, 5–9 данной статьи; к порядку выкупа применяются нормы ч. 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ; положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении не подлежат применению

Ст. 16 ЖК РФ (определение жилых помещений): - Ч. 1: к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - Ч. 3: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении - Ч. 4: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан

Ст. 41 ЖК РФ (имущество в коммунальной квартире): - Ч. 1: собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты

Ст. 42 ЖК РФ (доля в праве общей собственности в коммунальной квартире): - Ч. 1: доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты - Ч. 2: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определённой в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире

Ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона в жилищных отношениях): - Ч. 1: если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)

4. Применённые постановления Пленума ВС РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункт 22):

Судам следует учитывать, что: - Признание дома аварийным является основанием для предъявления требования о его сносе в разумный срок за счёт собственных средств собственников - Если собственники не осуществили снос в установленный срок, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан) и об изъятии каждого жилого помещения путём выкупа - К порядку выкупа применяются нормы ч. 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ - Положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении не подлежат применению

Подпункт «з» пункта 20 того же постановления: - Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает: - рыночную стоимость жилого помещения - убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду

5. Обзор судебной практики ВС РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждён Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г.):

Раздел II: Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включён в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения.

Раздел III: При определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения, если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположённой в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, необходимо учитывать: - общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры - жилую площадь самой комнаты - площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться для обслуживания данной комнаты (например, кладовая) - долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты

6. Анализ фактических обстоятельств дела

Установленные судом факты:

1. Жилое помещение истцов расположено на втором этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома коридорного типа
2. Площадь помещения: 12,1 кв. м
3. В помещении истцов отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая и пр.)
4. Вспомогательные помещения (туалет и душевая) расположены только на первом этаже и находятся во владении всех собственников жилых помещений в доме
5. Дом признан аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации от 19 декабря 2017 г. № 2516)
6. Установлены сроки: переселение — до 1 июля 2018 г., снос — до 1 октября 2018 г.
7. Дом не включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда
8. До момента рассмотрения дела (более 5 лет) выкуп не произведён, меры по расселению не приняты

Заключение судебной экспертизы от 31 октября 2024 г. № 3282/10.24:

Эксперт предложил два варианта расчёта выкупной цены:

Расчёт площади (Вариант 2): - Жилая площадь помещения: 12,1 кв. м - Доля в праве общей собственности на вспомогательные помещения: 3,6 кв. м - Общая площадь: 15,7 кв. м

Эксперт при расчёте Варианта 2 применил по аналогии разъяснения Обзора судебной практики ВС РФ от 29 апреля 2014 г. по отношению к расчёту площади комнаты в коммунальной квартире.

7. Критика позиции нижестоящих судов

Ошибка судов первой и апелляционной инстанций:

Суды исходили из того, что занимаемое истцами жилое помещение является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости), а не комнатой в коммунальной квартире, и поэтому: - Вспомогательные помещения не входят в состав квартиры истцов - Отнесены к общему имуществу дома - Расчёт выкупной стоимости должен производиться без учёта этих помещений - Применение норм о комнатах в коммунальных квартирах недопустимо

Вывод СКГД об ошибке:

Утверждение суда первой инстанции о том, что помещение является отдельной квартирой, **привело к ошибоч