ВС РФ: при выкупе комнаты в доме коридорного типа нужно учитывать долю в общих помещениях

I. РЕКВИЗИТЫ ДЕЛА

Номер определения ВС РФ: № 51-КГ/ПР25-12-К8

Дата: 10 марта 2026 г.

Состав СКГД: - Председательствующая: Пчелинцева Л.М. - Судьи: Фролкина С.В., Москаленко Ю.П. (судья-докладчик)

Стороны: - Истец: Прокурор г. Новоалтайска Алтайского края (действующий в интересах Муравьевой Ольги Васильевны — гражданина, собственника жилого помещения) - Ответчики: - Администрация г. Новоалтайска Алтайского края (орган публичной власти) - Комитет администрации г. Новоалтайска Алтайского края по жилищно-коммунальному хозяйству, энергетике, транспорту и строительству (орган публичной власти)

Категория спора: Жилищный спор; изъятие жилого помещения для муниципальных нужд; определение размера выкупной стоимости жилого помещения в аварийном доме, подлежащем сносу.

II. ФАБУЛА И ПРОЦЕССУАЛЬНАЯ ИСТОРИЯ

Существо требований истца

Прокурор г. Новоалтайска, действуя в интересах Муравьевой О.В., обратился в суд с исковыми требованиями:

1. Изъять путем выкупа жилое помещение (комната площадью 16,5 кв. м), расположенное в многоквартирном доме коридорного типа, принадлежащее Муравьевой О.В. на праве собственности.
2. Возложить на администрацию г. Новоалтайска обязанность выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 315 629 руб. (по расчёту эксперта с учётом доли в местах общего пользования).
3. Прекратить право собственности Муравьевой О.В. на данное жилое помещение после выплаты выкупной стоимости.
4. Признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием г. Новоалтайск Алтайского края.

Правовое основание: Многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации г. Новоалтайска от 19 декабря 2017 г. № 2516. Установлен срок переселения — до 1 июля 2018 г. Однако органом местного самоуправления в течение более пяти лет не приняты меры по переселению жителей и выкупу жилого помещения. Техническое состояние дома ухудшается, проживание угрожает жизни и здоровью собственника.

Решение суда первой инстанции

Новоалтайский городской суд Алтайского края (17 декабря 2024 г., с учётом определения от 14 февраля 2025 г. об исправлении описки):

Иск удовлетворён частично: - На администрацию г. Новоалтайска возложена обязанность изъять путем выкупа жилое помещение Муравьевой О.В. - Выплатить возмещение в размере 1 800 497 руб. (по варианту № 1 расчёта эксперта — без учёта доли в местах общего пользования). - Право собственности Муравьевой О.В. прекращено с момента выплаты выкупной стоимости. - Право собственности признано за муниципальным образованием г. Новоалтайск Алтайского края.

Ключевые мотивы: Суд исходил из того, что жилое помещение является обособленным объектом недвижимости (отдельной квартирой), непосредственно в нём отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая), которые расположены на первом этаже и входят в состав общего имущества дома. Поэтому при расчёте выкупной стоимости вспомогательные помещения не должны учитываться.

Постановление апелляционной инстанции

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда (1 апреля 2025 г.):

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Обоснование: Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что помещения вспомогательного назначения (туалет, душ) на первом этаже предназначены для использования всеми собственниками жилого дома. Оснований полагать, что весь дом представляет собой одну коммунальную квартиру, не имеется. Расчёт площади комнаты в коммунальной квартире применяется только при расчёте площади комнаты в коммунальной квартире и не может быть положен в основу увеличения площади помещения Муравьевой О.В., являющегося обособленным объектом права собственности.

Постановление кассационной инстанции

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции (7 августа 2025 г.):

Решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Позиция: Кассационный суд не выявил нарушений норм материального и процессуального права.

Обращение в Верховный Суд РФ

В ВС РФ поданы: 1. Кассационное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Ткачева И.В. 2. Кассационная жалоба Муравьевой О.В.

Доводы: Просьба отменить вынесенные судебные постановления как незаконные.

По результатам изучения доводов судьёй Москаленко Ю.П. дело истребовано в ВС РФ (6 ноября 2025 г.), и определением от 28 января 2026 г. кассационные представление и жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании СКГД ВС РФ.

III. ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМА

Сущность конфликта

Спор возник между интересами собственника жилого помещения (защита её жилищных прав и получение равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества) и интересами муниципального образования (минимизация расходов на выкуп жилого помещения в аварийном доме).

Конфликт касается правильного определения размера выкупной стоимости жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме коридорного типа, где собственник не имеет в своём помещении вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), которые находятся в общем пользовании на первом этаже дома.

Ключевой вопрос: Должна ли при расчёте выкупной стоимости учитываться доля собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом жилом помещении они отсутствуют?

Категория проблемы

Материально-правовая — применение норм Жилищного кодекса РФ, в частности статей 16, 32, 41, 42 ЖК РФ, касающихся определения состава жилого помещения и размера выкупной стоимости при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Процессуально-правовая — надлежащее выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и надлежащая оценка доказательств (в том числе экспертного заключения).

Почему дело передано на коллегию

Дело содержит вопрос о правильном применении норм жилищного законодательства при определении выкупной стоимости жилого помещения в аварийном доме, что имеет значение для единообразного применения закона судами и защиты жилищных прав граждан. Кроме того, нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

IV. ПРАВОВОЙ ВОПРОС, ВЫНЕСЕННЫЙ НА КОЛЛЕГИЮ

1. Может ли жилое помещение в многоквартирном доме коридорного типа, не имеющее в своём составе вспомогательных помещений (кухни, санузла, душевой), но имеющее долю в праве общей собственности на такие помещения, находящиеся в общем пользовании, рассматриваться по аналогии как комната в коммунальной квартире при определении выкупной стоимости при изъятии для муниципальных нужд?

2. Должна ли выкупная стоимость жилого помещения в аварийном доме коридорного типа определяться с учётом доли собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), если в самом помещении они отсутствуют?

3. Допустили ли суды первой, апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права при определении выкупной стоимости жилого помещения?

V. ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

A. Основной правовой подход

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пришла к выводу, что жилое помещение в многоквартирном доме коридорного типа, не имеющее в своём составе вспомогательных помещений, по фактическим бытовым характеристикам схоже с комнатой в коммунальной квартире и подлежит оценке по аналогии с применением норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах. При определении выкупной стоимости такого помещения необходимо учитывать долю собственника в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения), что обеспечивает равноценное возмещение в соответствии с Конституцией РФ и гарантирует защиту жилищных прав гражданина.

B. Развёрнутое обоснование

1. Конституционные основы защиты права собственности и жилищных прав

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации: - Право частной собственности охраняется законом (часть 1). - Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2). - Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Эта конституционная норма является основополагающей для определения размера выкупной стоимости и требует, чтобы собственник получил полное и справедливое возмещение за изымаемое имущество.

2. Нормы Жилищного кодекса РФ о составе жилого помещения и правах собственников

Статья 16 ЖК РФ определяет виды жилых помещений:

• Часть 1: К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

• Часть 3: Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

• Часть 4: Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Вывод ВС РФ: Комната Муравьевой О.В., в которой отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая), в многоквартирном доме коридорного типа, исходя из содержания правоустанавливающих документов и фактических бытовых характеристик, схожа с комнатой в коммунальной квартире.

Статья 41 ЖК РФ (часть 1): Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Статья 42 ЖК РФ: - Часть 1: Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. - Часть 2: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определённой в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Нормы ЖК РФ об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд

Статья 32 ЖК РФ (часть 1): Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Статья 32 ЖК РФ (часть 10): Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Статья 32 ЖК РФ (часть 6): Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 32 ЖК РФ (часть 7): При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включаются: - рыночная стоимость жилого помещения; - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество; - все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

4. Применение аналогии закона

Статья 7 ЖК РФ (часть 1): В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Вывод ВС РФ: При рассмотрении требований об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в виде комнаты в доме коридорного типа допустимо применение норм жилищного законодательства о комнатах в коммунальных квартирах (статьи 41, 42 ЖК РФ) по аналогии. В противном случае Муравьева О.В., проживающая в доме коридорного типа, лишается правовой защиты своих законных прав.

5. Позиция Пленума ВС РФ о применении ЖК РФ

Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:

Пункт 22 разъясняет, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

Подпункт «з» пункта 20 постановления № 14 разъясняет, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

6. Обзор судебной практики ВС РФ

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г.:

Раздел II: Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Раздел III: Если объектом жилищного найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

7. Требования к законности и обоснованности судебного решения

Статья 195 ГПК РФ: Решение суда должно быть законным и обоснованным.

Постановление Пленума ВС РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»:

Пункты 2 и 3: - Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть первая статьи 1, часть третья статьи 11 ГПК РФ). - Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Статья 196 ГПК РФ: При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

8. Основания для отмены судебных постановлений в кассационном порядке

Статья 390 ГПК РФ: Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией ВС РФ судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

9. Анализ ошибок нижестоящих судов

ВС РФ установил следующие существенные нарушения:

Ошибка в применении норм материального права:

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что жилое помещение Муравьевой О.В. является отдельной квартирой (обособленным объектом недвижимости), и поэтому при определении выкупной стоимости не следует учитывать доли в местах общего пользования (вспомогательных помещениях).

Вывод ВС РФ: Этот довод приведённым нормам жилищного законодательства не соответствует. Правила исчисления общей площади комнаты в коммунальной квартире применимы и в целях определения общей площади спорного жилого помещения как отдельного объекта права собственности в многоквартирном жилом доме коридорного типа.

Фактические характеристики помещения: - Жилое помещение состоит из одной комнаты площадью 16,5 кв. м. - В помещении отсутствуют вспомогательные помещения (кухня, санузел, душевая). - Вспомогательные помещения (туалет и душевая) расположены только на первом этаже многоквартирного дома и находятся в общем пользовании всех собственников. - Дом имеет коридорный тип планировки.

Вывод ВС РФ: По фактическим бытовым характеристикам это жилое помещение схоже с комнатой в коммунальной квартире, и к нему применимы нормы статей 41 и 42 ЖК РФ по аналогии.

Ошибка в оценке доказательств:

Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание заключение судебной экспертизы от 18 октября 2024 г. № 3202/10.24, в котором эксперт осуществил расчет размера выкупной цены жилого помещения на основании правовой позиции ВС РФ, то есть с учетом доли собственников в праве общей собственности на места общего пользования, если в самом жилом помещении их нет.

Данные экспертизы: - Общая площадь жилого помещения Муравьевой О.В. (16,5 кв. м) с учетом доли в праве общей собственности на места общего пользования (вспомогательные помещения) составляет 21,4 кв. м (16,5 кв. м + 4,9 кв. м). - Рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество (вариант № 2): 698 945 руб. - Компенсация за непроизведённый капитальный ремонт: 1 542 084 руб. - Компенсация услуг по переезду: 18 600 руб. - Услуги по подбору и приобретению жилого